Rakentaminen vieraalle maalle
Itävallassa vallitsee periaate „superficies solo cedit“ (rakennelma väistyy maaperän edessä). Kaikki maahan pysyvästi kiinnitetyt esineet (esimerkiksi talo) kuuluvat rakennetun kiinteistön omistajalle. Varovaisuutta on kuitenkin noudatettava, kun rakennuksia rakennetaan tai on rakennettu vieraalle maalle. Ilman erillistä sopimusta vieraan maan omistajasta tulee myös rakennetun rakennuksen omistaja. Ratkaisevaa tässä on rakentajan vilpittömyys. Rakentaja on vilpitön, jos hän erehtyy siitä, että hänellä on oikeus rakentaa vieraalle maalle. Lievä huolimattomuus heikentää vilpittömyyttä. Jos maanomistaja ei tiedä rakentamisesta, hän saa periaatteessa rakennuksen omistukseensa. Vilpittömällä rakentajalla on oikeus korvaukseen hyödyllisistä ja välttämättömistä kustannuksista. Tietyissä olosuhteissa hän on myös velvollinen purkamaan eli poistamaan rakennuksen. On kuitenkin olemassa poikkeus. Jos maanomistaja on tiennyt rakentamisesta eikä ole välittömästi kieltänyt sitä vilpittömältä rakentajalta, rakentaja voi hankkia omistusoikeuden vieraaseen kiinteistöön. Maanomistaja voi vaatia ainoastaan kiinteistön käypää arvoa. Jos rakentaja sen sijaan on vilpillinen, rakennettu rakennus siirtyy maanomistajalle. Rakentajalla on oikeus kustannusten korvaukseen, mutta vain niiden kustannusten osalta, jotka ovat olleet pääasiallisesti maanomistajan hyödyksi. Rakentaja on mahdollisesti myös velvollinen poistamaan rakennuksen.
Jotta vieraalle maalle rakennettuun rakennukseen voidaan hankkia turvattu omistusoikeus, Itävallan lainsäädäntö sallii kaksi tilannetta: superedifikaatin ja siviilioikeudellisen rakennusoikeuden.
Superedifikaatti
Superedifikaatti on rakennus, joka on rakennettu vieraalle maalle, mutta jonka ei ole tarkoitus jäädä pysyvästi paikoilleen. Superedifikaatit katsotaan irtaimeksi omaisuudeksi, vaikka ne luonteensa puolesta olisivatkin luokiteltavissa kiinteäksi omaisuudeksi.
Kuten rakennusoikeudessakin, maanomistaja eroaa esineen omistajasta. Yleensä maanomistajan ja rakentajan välillä on käyttöoikeussopimus kiinteistöstä, johon sisältyy lisäoikeus rakentaa kiinteistölle. Tätä oikeutta rajoittaa kuitenkin se, että rakennus saa olla kiinteistöllä vain väliaikaisesti, eli sen ei ole tarkoitus jäädä pysyvästi. Superedifikaatin ensimmäinen omistaja saa omistusoikeuden jo rakentamisen yhteydessä, eikä asiakirjan tallettamista tarvita. Jos superedifikaatti myydään, myydään vain se eikä kiinteistöä. Siksi kiinteistöä varten on suositeltavaa tehdä erillinen käyttöoikeussopimus. Omistusoikeutta ei hankita kiinteistörekisteriin merkitsemällä, vaan ainoastaan asiakirjan tallettamisella.
Jos kiinteistön käyttöoikeussopimus päättyy, ratkaisevaa on se seikka, joka on sovittu superedifikaattia koskevassa käyttöoikeussopimuksessa.
Rakennusoikeus
Rakennusoikeus on esineoikeudellinen, luovutettavissa ja periytyvä oikeus omistaa rakennus vieraan kiinteistön maanpinnalla tai sen alla. Se on määräaikainen oikeus, ja se voidaan perustaa vähintään 10 vuodeksi ja enintään 100 vuodeksi. Rakennusoikeudessa rakennetun rakennuksen on tarkoitus jäädä pysyvästi, kun taas superedifikaatissa se puretaan.
Maanomistaja myöntää henkilölle oikeuden rakentaa omalle tontilleen. Rakennusoikeus kirjataan C-lehdelle (rasituslehti) ja B-lehdelle (rakennusoikeuskirjaus). Maanomistaja pysyy kiinteistön omistajana, rakennusoikeuden haltijalla on oikeus rakentaa rakennus vieraalle kiinteistölle, on sitten tämän rakennuksen omistaja ja hänellä on käyttöoikeus kiinteistöön. Rakennusoikeus myönnetään säännöllisesti vastikkeellisesti, jolloin rakennusoikeuden haltijan on maksettava niin sanottu rakennusvuokra maanomistajalle.
Määräajan päätyttyä rakennusoikeus raukeaa ja rakennettu rakennus siirtyy maanomistajalle. Hänen on kuitenkin maksettava korvaus, ellei toisin ole sopimuksessa sovittu, neljänneksen rakennuksen arvosta. Rakennusoikeus voidaan myös purkaa yhteisymmärryksessä.
Purkaminen on myös mahdollista, jos rakennusoikeuden haltija on ollut rakennusvuokran maksussa vähintään kahden peräkkäisen vuoden ajan jäljessä tai molemmat osapuolet toivovat yhteisymmärryksessä rakennusoikeuden päättymistä.
