Οικοδόμηση σε ξένο έδαφος
Στην Αυστρία ισχύει η αρχή “superficies solo cedit” (Η υπερκατασκευή υποχωρεί στο έδαφος). Όλα τα πράγματα (για παράδειγμα: ένα σπίτι) που είναι μόνιμα συνδεδεμένα με το έδαφος ανήκουν στον ιδιοκτήτη του οικοπέδου στο οποίο έχουν κατασκευαστεί. Ωστόσο, απαιτείται προσοχή για κτίρια που ανεγείρονται ή έχουν ανεγερθεί σε ξένα οικόπεδα. Χωρίς ξεχωριστή συμφωνία, ο ιδιοκτήτης του ξένου εδάφους γίνεται επίσης ιδιοκτήτης του ανεγερθέντος κτιρίου. Καθοριστική είναι η καλή πίστη του κατασκευαστή. Ο κατασκευαστής είναι καλόπιστος εάν πλανάται ότι επιτρέπεται να χτίσει σε ξένο έδαφος. Η ελαφρά αμέλεια βλάπτει την καλή πίστη. Εάν ο ιδιοκτήτης του εδάφους δεν γνωρίζει τίποτα για την κατασκευή, κατά κανόνα αποκτά την κυριότητα του κτιρίου. Ο καλόπιστος κατασκευαστής έχει δικαίωμα αποζημίωσης για τα χρήσιμα και αναγκαία έξοδα. Υπό ορισμένες συνθήκες, μπορεί επίσης να υποχρεωθεί να κατεδαφίσει το κτίριο, δηλαδή να το απομακρύνει. Υπάρχει όμως μια εξαίρεση. Εάν ο ιδιοκτήτης του εδάφους γνώριζε για την κατασκευή και δεν την απαγόρευσε αμέσως στον καλόπιστο κατασκευαστή, ο κατασκευαστής μπορεί να αποκτήσει κυριότητα στο ξένο οικόπεδο. Ο ιδιοκτήτης του εδάφους μπορεί να απαιτήσει μόνο την κοινή αξία του οικοπέδου. Εάν, αντίθετα, ο κατασκευαστής είναι κακόπιστος, το ανεγερθέν κτίριο περιέρχεται στον ιδιοκτήτη του εδάφους. Ο κατασκευαστής έχει δικαίωμα αποζημίωσης για τα έξοδα, αλλά μόνο για εκείνα τα έξοδα που είναι κυρίως προς όφελος του ιδιοκτήτη του εδάφους. Ο κατασκευαστής μπορεί επίσης να υποχρεωθεί να απομακρύνει το κτίριο.
Για να αποκτηθεί εξασφαλισμένη κυριότητα σε ένα κτίριο που ανεγέρθηκε σε ξένο έδαφος, το αυστριακό δίκαιο προβλέπει 2 περιπτώσεις: Την υπερκατασκευή και το αστικό δικαίωμα οικοδόμησης.
Η υπερκατασκευή
Η υπερκατασκευή είναι ένα κτίριο που έχει ανεγερθεί σε ξένο έδαφος, αλλά δεν προορίζεται να παραμείνει μόνιμα. Οι υπερκατασκευές θεωρούνται κινητά πράγματα, ακόμη και αν από τη φύση τους θα έπρεπε να χαρακτηριστούν ως ακίνητα.
Όπως και στο δικαίωμα οικοδόμησης, ο ιδιοκτήτης του εδάφους διαφέρει από τον ιδιοκτήτη του πράγματος. Συνήθως, υπάρχει μεταξύ του ιδιοκτήτη του εδάφους και του κατασκευαστή μια σύμβαση χρήσης για το οικόπεδο με το πρόσθετο δικαίωμα ανέγερσης κτιρίου στο οικόπεδο. Αυτό το δικαίωμα περιορίζεται όμως από το γεγονός ότι το κτίριο επιτρέπεται να παραμείνει στο οικόπεδο μόνο προσωρινά και όχι μόνιμα. Ο πρώτος ιδιοκτήτης της υπερκατασκευής αποκτά κυριότητα ήδη με την κατασκευή, δεν απαιτείται κατάθεση εγγράφου. Εάν πωληθεί η υπερκατασκευή, πωλείται μόνο αυτή και όχι το οικόπεδο. Συνεπώς, συνιστάται επιπλέον μια ξεχωριστή σύμβαση χρήσης για το οικόπεδο. Η κυριότητα δεν αποκτάται με την εγγραφή στο κτηματολόγιο, αλλά μόνο με την κατάθεση του εγγράφου.
Εάν λήξει η σύμβαση χρήσης για το οικόπεδο, καθοριστικός είναι ο όρος που έχει συμφωνηθεί στη σύμβαση χρήσης για την υπερκατασκευή.
Το δικαίωμα οικοδόμησης
Το δικαίωμα οικοδόμησης είναι το εμπράγματο, μεταβιβάσιμο και κληρονομήσιμο δικαίωμα να έχει κανείς ένα κτίριο πάνω ή κάτω από την επιφάνεια ενός ξένου οικοπέδου. Είναι ένα περιορισμένο χρονικά δικαίωμα και μπορεί να συσταθεί για όχι λιγότερο από 10 χρόνια και όχι περισσότερο από 100 χρόνια. Στο δικαίωμα οικοδόμησης, το ανεγερθέν κτίριο προορίζεται να παραμείνει μόνιμα, ενώ στην υπερκατασκευή πρόκειται να κατεδαφιστεί ξανά.
Ο ιδιοκτήτης του εδάφους παραχωρεί σε ένα πρόσωπο το δικαίωμα να χτίσει στο οικόπεδό του. Το δικαίωμα οικοδόμησης εγγράφεται στο φύλλο C (φύλλο βαρών) και στο φύλλο B (εγγραφή δικαιώματος οικοδόμησης). Ο ιδιοκτήτης του εδάφους παραμένει ο ιδιοκτήτης του ακινήτου, ο δικαιούχος οικοδόμησης έχει το δικαίωμα να ανεγείρει ένα κτίριο στο ξένο οικόπεδο, γίνεται τότε ιδιοκτήτης αυτού του κτιρίου και έχει δικαίωμα επικαρπίας στο οικόπεδο. Συνήθως, το δικαίωμα οικοδόμησης παραχωρείται έναντι αμοιβής, ο δικαιούχος οικοδόμησης πρέπει τότε να καταβάλλει το λεγόμενο μίσθωμα οικοδόμησης στον ιδιοκτήτη του εδάφους.
Μετά τη λήξη της προθεσμίας, το δικαίωμα οικοδόμησης παύει να ισχύει και το ανεγερθέν κτίριο περιέρχεται στον ιδιοκτήτη του εδάφους. Ωστόσο, εκτός αν έχει συμφωνηθεί διαφορετικά συμβατικά, αυτός πρέπει να καταβάλει αποζημίωση ίση με το ένα τέταρτο της αξίας του κτιρίου. Το δικαίωμα οικοδόμησης μπορεί επίσης να λυθεί με αμοιβαία συμφωνία.
Η λύση είναι επίσης δυνατή εάν ο δικαιούχος οικοδόμησης καθυστερεί την καταβολή του μισθώματος οικοδόμησης για τουλάχιστον 2 συνεχόμενα έτη ή εάν και τα δύο μέρη επιθυμούν από κοινού τον τερματισμό του δικαιώματος οικοδόμησης.
