建築法および上物

他人の土地に建てる

オーストリアでは、「superficies solo cedit」（上物は土地に従う）という原則が適用されます。土地に固定されたすべての物（例えば、家）は、土地所有者の所有物となります。他人の土地に建設された建物には注意が必要です。特別な合意がない限り、他人の土地の所有者が建設された建物の所有者にもなります。ここで重要なのは、建築者の誠実さです。建築者が他人の土地に建設する許可があると誤解している場合、建築者は誠実であるとみなされます。軽微な過失は誠実さを損ないます。土地所有者が建設について何も知らない場合、原則として土地所有者が建物を取得します。誠実な建築者は、有益かつ必要な費用の償還を請求する権利があります。場合によっては、建物を撤去する義務も負います。ただし、例外があります。土地所有者が建設を知っていて、誠実な建築者に直ちに禁止しなかった場合、建築者は他人の土地で所有権を取得できます。土地所有者は、土地の通常の価値のみを請求できます。一方、建築者が不誠実な場合、建設された建物は土地所有者に帰属します。建築者は費用の償還を請求する権利がありますが、土地所有者にとって圧倒的な利益となる費用のみが対象となります。建築者は、建物を撤去する義務も負う可能性があります。

他人の土地に建設された建物に対する所有権を確保するために、オーストリア法は2つの構成を認めています。それは、上物と民法上の建築法です。

上物

上物とは、他人の土地に建設された建物であり、永続的に存在することを意図していません。上物は、本質的に不動産として分類される場合でも、動産とみなされます。

建築法と同様に、土地所有者と物の所有者は異なります。通常、土地所有者と建築者の間には、土地に関する利用契約があり、土地に建物を建設する追加の権利が付与されています。ただし、この権利は、建物が一時的にのみ土地に存在することを許可されるという制限を受けます。つまり、永続的に存在することを意図していません。上物の最初の所有者は、建設を開始するとすぐに所有権を取得し、文書の提出は必要ありません。上物が売却される場合、売却されるのは上物のみであり、土地は売却されません。したがって、土地に関する個別の利用契約を別途締結することをお勧めします。所有権は、土地登記簿への登録によって取得されるのではなく、文書の提出によってのみ取得されます。

土地に関する利用契約が満了した場合、上物に関する利用契約で合意された状況が重要になります。

建築法

建築法とは、他人の土地の地表面上または地表面下にある建物を所有する物的、譲渡可能、かつ相続可能な権利です。これは期限付きの権利であり、10年以上100年以下の期間で設定できます。建築法では、建設された建物は永続的に存在することを意図していますが、上物では再び撤去されます。

土地所有者は、ある人に自分の土地に建設する権利を与えます。建築法は、C-Blatt（負担目録）およびB-Blatt（建築法登録）に登録されます。土地所有者は不動産の所有者のままであり、建築権者は他人の土地に建物を建設する権利を持ち、その建物の所有者となり、土地の収益権を持ちます。通常、建築法は有償で付与され、建築権者は土地所有者にいわゆる建築料を支払う必要があります。

期間が満了すると、建築法は失効し、建設された建物は土地所有者に帰属します。ただし、契約で別途合意されていない限り、土地所有者は建築価値の4分の1に相当する補償金を支払う必要があります。建築法は、相互合意によっても解除できます。

建築権者が少なくとも2年連続で建築料を滞納している場合、または両当事者が建築法の終了に相互に合意した場合にも、解除が可能です。