Droit de la construction et superédifices

Construire sur un terrain appartenant à autrui

En Autriche, le principe « superficies solo cedit » (la construction cède au sol) prévaut. Toutes les choses (par exemple : une maison) qui sont solidement liées au sol appartiennent au propriétaire du terrain bâti. Toutefois, la prudence est de mise pour les constructions érigées ou ayant été érigées sur des terrains appartenant à autrui. En l’absence d’accord particulier, le propriétaire du terrain d’autrui devient également le propriétaire de la construction érigée. La bonne foi du maître d’œuvre est déterminante. Le maître d’œuvre est de bonne foi s’il se trompe sur le fait qu’il est autorisé à construire sur un terrain d’autrui. Une négligence légère porte atteinte à la bonne foi. Si le propriétaire du terrain ne sait rien de la construction, il acquiert en principe la construction. Le maître d’œuvre de bonne foi a droit à une indemnisation pour les coûts utiles et nécessaires. Dans certaines circonstances, il est également tenu de démolir la construction, c’est-à-dire de la supprimer. Il existe cependant une exception. Si le propriétaire du terrain a eu connaissance de la construction et ne l’a pas immédiatement interdite au maître d’œuvre de bonne foi, ce dernier peut acquérir la propriété du terrain d’autrui. Le propriétaire du terrain ne peut plus exiger que la valeur vénale du terrain. Si, en revanche, le maître d’œuvre est de mauvaise foi, la construction érigée revient au propriétaire du terrain. Le maître d’œuvre a droit au remboursement des coûts, mais uniquement pour les coûts qui sont à l’avantage prépondérant du propriétaire du terrain. Le maître d’œuvre est éventuellement également tenu de supprimer la construction.

Afin qu’une propriété garantie puisse être acquise sur une construction érigée sur un terrain d’autrui, le droit autrichien prévoit 2 constellations : le superédifice et le droit de superficie de droit civil.

Le superédifice

Le superédifice est une construction qui a été érigée sur un terrain d’autrui, mais qui n’est pas destinée à rester en place de manière permanente. Les superédifices sont considérés comme des biens meubles, même s’ils doivent être qualifiés d’immeubles par nature.

Comme pour le droit de superficie, le propriétaire du terrain et le propriétaire de la chose sont différents. Le plus souvent, il existe entre le propriétaire du terrain et le maître d’ouvrage un contrat d’utilisation du terrain avec le droit supplémentaire d’ériger une construction sur le terrain. Ce droit est toutefois limité par le fait que le bâtiment ne peut rester que temporairement sur le terrain, c’est-à-dire qu’il n’est pas destiné à rester en place de manière permanente. Le premier propriétaire du superédifice acquiert la propriété dès la construction, un dépôt de documents n’est pas nécessaire. Si le superédifice est vendu, seule cette vente est réalisée et non le terrain. Il est donc en outre recommandé de conclure un contrat d’utilisation distinct pour le terrain. La propriété n’est pas acquise par l’inscription au livre foncier, mais uniquement par le dépôt de l’acte.

Si le contrat d’utilisation du terrain expire, la circonstance déterminante est celle qui a été convenue dans le contrat d’utilisation du superédifice.

Le droit de superficie

Le droit de superficie est le droit réel, aliénable et transmissible par héritage d’avoir une construction sur ou sous la surface du sol d’un terrain d’autrui. Il s’agit d’un droit limité dans le temps qui peut être constitué pour une durée minimale de 10 ans et maximale de 100 ans. Dans le cas du droit de superficie, la construction érigée doit rester en place de manière permanente, alors que dans le cas du superédifice, elle est à nouveau démolie.

Le propriétaire du terrain accorde à une personne le droit de construire sur son terrain. Le droit de superficie est inscrit dans le C-Blatt (feuille des charges) et dans le B-Blatt (dépôt du droit de superficie). Le propriétaire du terrain reste le propriétaire de l’immeuble, le titulaire du droit de superficie a le droit d’ériger une construction sur le terrain d’autrui, est alors propriétaire de cette construction et a un droit de jouissance sur le terrain. En règle générale, le droit de superficie est accordé à titre onéreux, le titulaire du droit de superficie doit alors verser au propriétaire du terrain ce que l’on appelle le cens emphytéotique.

À l’expiration du délai, le droit de superficie s’éteint et la construction érigée revient au propriétaire du terrain. Toutefois, ce dernier doit verser une indemnité à hauteur d’un quart de la valeur de la construction, sauf convention contraire. Le droit de superficie peut également être résilié d’un commun accord.

La résiliation est également possible si le titulaire du droit de superficie est en retard de paiement du cens emphytéotique pendant au moins 2 années consécutives ou si les deux parties souhaitent d’un commun accord la fin du droit de superficie.