Bail à ferme

Bail à ferme

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Während im Mietrecht zahlreiche gesetzliche Bestimmungen existieren, ist dies bei der Pacht nicht der Fall“

Bail commercial ou location : n’est-ce pas la même chose ?

Absolument pas. Alors que le droit de la location – et donc également pour le contrat de location – contient de nombreuses dispositions légales, ce n’est pas le cas pour le bail commercial. Même les quelques réglementations légales existantes peuvent généralement être modifiées contractuellement et donc contournées dans une certaine mesure. Cela est d’autant plus surprenant que le bail commercial revêt une importance considérable dans la pratique.

Qui est le bailleur ?

Dans la pratique, il peut tout à fait arriver que le propriétaire d’un bien loué ne soit pas le bailleur proprement dit. Dans de telles constellations, il est important de clarifier quel accord d’utilisation existe entre le propriétaire et le bailleur et si une location est possible.

Location ou bail commercial ?

Vous souhaitez « transmettre » une entreprise existante (avec sa clientèle et son inventaire) à un tiers sans la vendre ? Dans ce cas, il s’agit d’un contrat de bail commercial typique.

Il y a en tout cas contrat de location lorsque seuls des locaux « vides » sont loués.

Important :

Si le locataire achète l’ensemble de l’inventaire (souvent par le biais d’une « indemnité d’investissement »), cela peut constituer un achat d’entreprise. Cela a pour conséquence que l’acquéreur reprend toutes les obligations du prédécesseur. Dans un tel cas, il est recommandé d’établir un contrat d’achat détaillé et de régler précisément les dettes anciennes existantes.

Durée indéterminée ou durée déterminée ?

Un contrat de bail commercial à durée indéterminée peut être résilié par les deux parties sans indication de motifs, dans le respect des délais et dates convenus, sans accord avec un délai de 6 mois pour la fin du semestre civil. La conclusion d’un accord contractuel de renonciation à la résiliation pour une période déterminée peut être judicieuse et nécessaire pour assurer la protection du locataire, notamment s’il a réalisé des investissements.

Il n’existe pas de protection légale contre la résiliation.

Un contrat à durée déterminée signifie que ni le bailleur ni le locataire ne peuvent résilier pendant la durée de la limitation. Il est toutefois permis de convenir contractuellement d’une possibilité de résiliation en plus de la limitation de durée.

Obligations de conservation

Il n’existe pas de réglementation juridiquement claire concernant les obligations de conservation. En principe, la liberté contractuelle est largement de mise – les obligations de conservation peuvent donc être convenues individuellement entre les parties.

Transformations

En principe, les transformations ne sont pas autorisées par la loi. Les transformations déjà prévues doivent donc toujours être réglées ou autorisées dans le contrat de bail commercial.

Restitution du bien loué

Le bien loué doit en principe toujours être restitué dans l’état où il a été repris, en tenant compte de l’usure naturelle.

Indemnité d’investissement

Une indemnité d’investissement (par exemple, pour l’inventaire repris) est en règle générale exclue dans la pratique. S’il est de la volonté concordante des parties qu’une indemnité d’investissement soit due, un accord contractuel exprès doit être conclu à ce sujet.

Dans ce contexte, il convient en outre de veiller à ce que les réglementations soient conçues de manière à ce que, d’un point de vue juridique, il s’agisse d’un pur contrat de bail commercial et non d’un achat d’entreprise.

Charges d’exploitation

Étant donné qu’il n’existe pas de réglementation légale ni de définition légale des charges d’exploitation, les charges d’exploitation doivent être définies et énumérées de manière exhaustive (et non : « notamment ») dans le contrat de bail commercial, ainsi qu’un mode de décompte (par exemple, des montants forfaitaires mensuels avec décompte annuel jusqu’en juin de l’année suivante).

Loyer

Il est recommandé de conclure un accord précis sur le loyer, car celui-ci ne peut plus être modifié unilatéralement par la suite. Une adaptation à l’indice est autorisée si cela a été convenu contractuellement.

Contrats

Les contrats (comme par exemple les contrats de travail des employés existants) ne sont en principe pas automatiquement transférés au locataire. Si cela est souhaité, un accord contractuel exprès est en tout cas nécessaire.