Contrato de arrendamento

Contrato de arrendamento

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Während im Mietrecht zahlreiche gesetzliche Bestimmungen existieren, ist dies bei der Pacht nicht der Fall“

Arrendamento vs. aluguer – não é a mesma coisa?

De modo nenhum. Enquanto no direito do arrendamento – e, portanto, também para o contrato de aluguer – existem inúmeras disposições legais, tal não acontece com o arrendamento. Mesmo as poucas regulamentações legais que existem podem, em regra, ser alteradas contratualmente e, assim, contornadas até certo ponto. Isto é surpreendente, uma vez que o arrendamento é de enorme importância na prática.

Quem é o senhorio?

Na prática, pode acontecer que o proprietário de um imóvel arrendado não seja o verdadeiro senhorio. Nestas constelações, é importante esclarecer qual o acordo de utilização existente entre o proprietário e o senhorio e se o arrendamento é sequer possível.

Aluguer ou arrendamento?

Pretende “transferir” uma empresa existente (incluindo a carteira de clientes e o inventário) para um terceiro sem vender? Neste caso, existe um contrato de arrendamento típico.

Existe sempre um contrato de aluguer quando apenas são alugados espaços “vazios”.

Importante:

Se o arrendatário comprar todo o inventário (muitas vezes através de uma “compensação de investimento”), isto pode constituir uma compra de empresa. Isto significa que o adquirente assume todas as responsabilidades do antecessor. Neste caso, é recomendável elaborar um contrato de compra detalhado e regular com precisão as dívidas antigas existentes.

Por tempo indeterminado ou determinado?

Um contrato de arrendamento por tempo indeterminado pode ser rescindido por ambas as partes sem indicação de motivos, cumprindo os prazos e datas acordados, sem acordo com um prazo de 6 meses para o semestre civil. A celebração de uma renúncia contratual de rescisão por um determinado período de tempo pode ser sensata e necessária para proteger o arrendatário, especialmente se este tiver efetuado investimentos.

Não existe proteção legal contra a rescisão.

Um contrato a termo significa que nem o senhorio nem o arrendatário podem rescindir durante o período de vigência do contrato. No entanto, é admissível acordar contratualmente uma possibilidade de rescisão para além do prazo.

Obrigações de manutenção

Não existe uma regulamentação juridicamente clara sobre as obrigações de manutenção. Em princípio, existe uma grande liberdade contratual – as obrigações de manutenção podem, portanto, ser acordadas individualmente entre as partes.

Remodelações

Em princípio, as remodelações não são legalmente permitidas. As remodelações já planeadas devem, portanto, ser sempre regulamentadas ou permitidas no contrato de arrendamento.

Restituição do imóvel arrendado

O imóvel arrendado deve, em princípio, ser sempre restituído no estado em que foi recebido, tendo em conta o desgaste natural.

Compensação de investimento

Uma compensação de investimento (por exemplo, para o inventário assumido) é, em regra, excluída na prática. Se for da vontade comum das partes que seja devida uma compensação de investimento, deve ser celebrado um acordo contratual expresso.

A este respeito, importa também assegurar que as regulamentações são estruturadas de tal forma que, do ponto de vista jurídico, existe um contrato de arrendamento puro e não uma compra de empresa.

Custos operacionais

Uma vez que não existe uma regulamentação legal, nem uma definição legal dos custos operacionais, os custos operacionais devem ser definidos e enumerados de forma exaustiva (não: “em particular”) no contrato de arrendamento, bem como um modo de compensação (por exemplo, montantes fixos mensais com compensação anual até junho do ano seguinte).

Renda

Recomenda-se que seja celebrado um acordo preciso sobre a renda, uma vez que esta não pode ser alterada unilateralmente a posteriori. Um ajustamento do índice é admissível se tal tiver sido acordado contratualmente.

Contratos

Os contratos (como, por exemplo, os contratos de trabalho dos funcionários existentes) não são, em princípio, automaticamente transferidos para o arrendatário. Se tal for desejado, é sempre necessário um acordo contratual expresso.