Nomas līgums

Nomas līgums

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Während im Mietrecht zahlreiche gesetzliche Bestimmungen existieren, ist dies bei der Pacht nicht der Fall“

Noma pret īri – vai tas nav tas pats?

Nekādā ziņā. Kamēr īres tiesībās – un līdz ar to arī īres līgumam – pastāv daudzi likumiskie noteikumi, nomas gadījumā tas tā nav. Pat tos nedaudzos likumiskos noteikumus, kas pastāv, parasti var līgumā grozīt un tādējādi zināmā mērā apiet. Tas pārsteidz tādēļ, ka praksē nomai ir milzīga nozīme.

Kas ir nomnieks?

Praksē var gadīties, ka nomas objekta īpašnieks nav īstais nomnieks. Šādās situācijās ir svarīgi noskaidrot, kāda lietošanas vienošanās pastāv starp īpašnieku un nomnieku un vai noma vispār ir iespējama.

Īre vai noma?

Jūs vēlaties esošu uzņēmumu (kopā ar klientu bāzi un inventāru) “nodot” trešajai personai, nepārdodot? Šajā gadījumā ir runa par tipisku nomas līgumu.

Īres līgums noteikti pastāv tad, ja tiek iznomātas tikai “tukšas” telpas.

Svarīgi:

Ja nomnieks iegādājas visu inventāru (bieži “investīciju kompensācijas” veidā), tas var būt uzņēmuma pirkums. Tas nozīmē, ka ieguvējs pārņem visas iepriekšējā īpašnieka saistības. Šādā gadījumā ir ieteicams sastādīt detalizētu pirkuma līgumu un precīzi reglamentēt esošos parādus.

Beztermiņa vai termiņa?

Beztermiņa nomas līgumu var uzteikt abas puses bez iemeslu norādīšanas, ievērojot vienoto termiņu un datumus, bez vienošanās ar 6 mēnešu termiņu līdz kalendāra pusgadam. Līgumiskā uzteikuma atteikuma vienošanās noteiktam periodam var būt lietderīga un nepieciešama nomnieka nodrošināšanai, īpaši, ja viņš ir veicis investīcijas.

Likumiska uzteikuma aizsardzība nepastāv.

Termiņa līgums nozīmē, ka termiņa laikā ne nomnieks, ne nomnieks nevar uzteikt līgumu. Tomēr ir atļauts papildus termiņam līgumā vienoties par uzteikuma iespēju.

Uzturēšanas pienākumi

Juridiski skaidra uzturēšanas pienākumu reglamentācija nepastāv. Pamatā valda plaša līgumu brīvība – uzturēšanas pienākumus var individuāli vienoties starp pusēm.

Pārbūves

Pamatā pārbūves likumiski nav atļautas. Jau plānotās pārbūves tādēļ vienmēr jāreglamentē vai jāatļauj nomas līgumā.

Nomas objekta atdošana

Nomas objekts pamatā vienmēr jāatdod pārņemtajā stāvoklī, ņemot vērā dabisko nolietojumu.

Investīciju kompensācija

Investīciju kompensācija (piemēram, par pārņemto inventāru) praksē parasti tiek izslēgta. Ja ir abu pušu vienota griba, ka investīciju kompensācija ir paredzēta, tad šeit jātaisa skaidra līgumiska vienošanās.

Tieši šajā sakarā jāpievērš uzmanība tam, lai noteikumi tiktu veidoti tā, ka juridiskā ziņā pastāv tīrs nomas līgums, nevis uzņēmuma pirkums.

Ekspluatācijas izmaksas

Tā kā trūkst gan likumiskas reglamentācijas, gan likumiskas ekspluatācijas izmaksu definīcijas, ekspluatācijas izmaksas nomas līgumā jādefinē un jāuzskaita noslēgti (nevis “īpaši”) un jāvienojas par norēķinu veidu (piemēram, mēneša paušālie maksājumi ar gada pretaprēķinu līdz nākamā gada jūnijam).

Nomas maksa

Ieteicams noteikt precīzu nomas maksas reglamentāciju, jo to vēlāk vairs nevar vienpusēji mainīt. Indeksa pielāgošana ir atļauta, ja tas ir līgumā vienots.

Līgumi

Līgumi (piemēram, esošo darbinieku darba līgumi) pamatā automātiski nepāriet uz nomnieku. Ja tas ir vēlams, noteikti nepieciešama skaidra līgumiska vienošanās.