Léas Talún

Léas Talún

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Während im Mietrecht zahlreiche gesetzliche Bestimmungen existieren, ist dies bei der Pacht nicht der Fall“

Léas Talún vs Cíos – nach ionann iad?

Ní hea ar chor ar bith. Cé go bhfuil go leor forálacha reachtúla ann sa dlí cíosa – agus dá bhrí sin freisin don chomhaontú cíosa – níl sé seo amhlaidh i gcás léasa talún. Is féidir fiú na rialacháin reachtúla beaga atá ann a athrú de ghnáth trí chonradh agus dá bhrí sin is féidir iad a sheachbhóthar go pointe áirithe. Tá sé seo iontach sa mhéid is go bhfuil léas talún thar a bheith tábhachtach sa chleachtas.

Cé hé an léasóir?

Sa chleachtas, is féidir go dtarlóidh sé go leor nach é úinéir réadmhaoine léasa talún an léasóir iarbhír. I gcomhthéacsanna den sórt sin, tá sé tábhachtach a shoiléiriú cén comhaontú úsáide atá ann idir an t-úinéir agus an léasóir agus cibé an bhfuil léas talún indéanta ar chor ar bith.

Cíos nó Léas Talún?

Ar mhaith leat gnó atá ann cheana féin (lena n-áirítear bonn custaiméirí agus fardal) a “thabhairt ar aghaidh” chuig tríú páirtí gan é a dhíol? Sa chás seo, tá comhaontú tipiciúil léasa talún ann.

Tá comhaontú cíosa ann in aon chás nuair nach ndéantar ach spásanna “folamh” a ligean ar cíos.

Tábhachtach:

Má cheannaíonn an léasaí an fardal iomlán (go minic trí “aistriú infheistíochta”), féadfaidh sé seo ceannach gnó a léiriú. Ciallaíonn sé seo go nglacann an faighteoir gach dliteanas an réamhtheachtaí. I gcás den sórt sin, moltar comhaontú ceannaigh mionsonraithe a dhréachtú agus seanfhiacha atá ann cheana féin a rialú go beacht.

Go deo nó go sealadach?

Is féidir le ceachtar páirtí comhaontú léasa talún go deo a fhoirceannadh gan cúiseanna a lua, faoi réir na bhfógraí agus na ndátaí comhaontaithe, gan comhaontú le fógra 6 mhí go dtí leathbhliain féilire. Féadfaidh sé a bheith ciallmhar agus riachtanach comhaontú a dhéanamh ar tharscaoileadh foirceanta conartha ar feadh tréimhse áirithe chun an léasaí a chosaint, go háirithe má tá infheistíochtaí déanta aige.

Níl aon chosaint dhlíthiúil ar fhoirceannadh ann.

Ciallaíonn conradh téarma seasta nach féidir leis an léasóir ná leis an léasaí foirceannadh a dhéanamh ar feadh ré an téarma. Mar sin féin, tá sé ceadaithe an fhéidearthacht foirceanta a chomhaontú go conarthach sa bhreis ar an téarma.

Oibleagáidí cothabhála

Níl aon riail shoiléir dhlíthiúil ann maidir le hoibleagáidí cothabhála. Go bunúsach, tá saoirse conartha ann den chuid is mó – is féidir leis na páirtithe na hoibleagáidí cothabhála a chomhaontú ina n-aonar dá bhrí sin.

Athruithe

Go bunúsach, ní cheadaítear athruithe de réir dlí. Ba cheart athruithe atá beartaithe cheana féin a rialú nó a cheadú sa chomhaontú léasa talún i gcónaí dá bhrí sin.

Réadmhaoin léasa talún a thabhairt ar ais

Go bunúsach, caithfear an réadmhaoin léasa talún a thabhairt ar ais i gcónaí sa riocht ina nglactar leis, ag cur caitheamh nádúrtha san áireamh.

Aistriú infheistíochta

De ghnáth, cuirtear aistriú infheistíochta (m.sh. le haghaidh fardal a glacadh ar láimh) as an áireamh sa chleachtas. Má tá sé ar intinn ag na páirtithe go léir go bhfuil aistriú infheistíochta dlite, ba cheart comhaontú conartha sainráite a dhéanamh anseo.

Go háirithe sa chomhthéacs seo, ba cheart a chinntiú, dála an scéil, go ndéantar rialacháin a dhearadh ar bhealach a chiallaíonn gur comhaontú léasa talún íon atá ann ó thaobh an dlí de agus nach ceannach gnó.

Costais oibriúcháin

Ós rud é nach bhfuil rialachán reachtúil ann díreach cosúil le sainmhíniú reachtúil ar na costais oibriúcháin, ba cheart costais oibriúcháin a shainiú agus a liostú go cinntitheach (ní: “go háirithe”) sa chomhaontú léasa talún, chomh maith le modh socraíochta (m.sh. méideanna comhlána míosúla le fritháireamh bliantúil go dtí mí an Mheithimh den bhliain dár gcionn) a chomhaontú.

Cíos talún

Moltar riail bheacht a dhéanamh maidir leis an gcíos talún, ós rud é nach féidir é a athrú a thuilleadh go haontaobhach ina dhiaidh sin. Tá coigeartú innéacs ceadaithe má comhaontaíodh é seo go conarthach.

Conarthaí

Go bunúsach, ní aistrítear conarthaí (amhail conarthaí fostaíochta fostaithe atá ann cheana féin) go huathoibríoch chuig an léasaí. Más mian leat é seo, tá gá le comhaontú conartha sainráite in aon chás.