Contrato de arrendamiento

Contrato de arrendamiento

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Während im Mietrecht zahlreiche gesetzliche Bestimmungen existieren, ist dies bei der Pacht nicht der Fall“

Arrendamiento vs. alquiler: ¿no es lo mismo?

En absoluto. Mientras que en el derecho de alquiler —y, por lo tanto, también para el contrato de alquiler— existen numerosas disposiciones legales, este no es el caso del arrendamiento. Incluso las pocas regulaciones legales que existen pueden, por lo general, modificarse contractualmente y, por lo tanto, evitarse hasta cierto punto. Esto sorprende, ya que el arrendamiento es de enorme importancia en la práctica.

¿Quién es el arrendador?

En la práctica, puede ocurrir que el propietario de un objeto de arrendamiento no sea el arrendador real. En tales constelaciones, es importante aclarar qué acuerdo de uso existe entre el propietario y el arrendador y si el arrendamiento es posible.

¿Alquiler o arrendamiento?

¿Desea «transferir» una empresa existente (incluida la base de clientes y el inventario) a un tercero sin venderla? En este caso, existe un contrato de arrendamiento típico.

En cualquier caso, existe un contrato de alquiler si solo se alquilan espacios «vacíos».

Importante:

Si el arrendatario compra todo el inventario (a menudo a través de una «compensación por inversión»), esto puede constituir una compra de empresa. Esto implica que el adquirente asume todas las obligaciones del predecesor. En tal caso, es recomendable redactar un contrato de compra detallado y regular con precisión las deudas antiguas existentes.

¿Indefinido o definido?

Un contrato de arrendamiento indefinido puede ser rescindido por ambas partes sin necesidad de indicar los motivos, respetando los plazos y fechas acordados o, en ausencia de acuerdo, con un plazo de 6 meses hasta el semestre natural. La celebración de una renuncia contractual a la rescisión por un período determinado puede ser sensata y necesaria para proteger al arrendatario, especialmente si ha realizado inversiones.

No existe protección legal contra el despido.

Un contrato de duración determinada significa que ni el arrendador ni el arrendatario pueden rescindirlo durante el período de duración determinada. Sin embargo, es admisible acordar contractualmente una posibilidad de rescisión además de la duración determinada.

Obligaciones de conservación

No existe una regulación legal clara sobre las obligaciones de conservación. En principio, existe una amplia libertad contractual; por lo tanto, las obligaciones de conservación pueden acordarse individualmente entre las partes.

Reconstrucciones

En principio, las reconstrucciones no están permitidas por ley. Por lo tanto, las reconstrucciones ya planificadas siempre deben regularse o permitirse en el contrato de arrendamiento.

Restitución del objeto de arrendamiento

En principio, el objeto de arrendamiento siempre debe restituirse en el estado en que se recibió, teniendo en cuenta el desgaste natural.

Compensación por inversión

En la práctica, normalmente se excluye una compensación por inversión (por ejemplo, para el inventario asumido). Si es la voluntad unánime de las partes que se deba una compensación por inversión, se debe celebrar un acuerdo contractual expreso al respecto.

En este contexto, por cierto, es importante asegurarse de que las regulaciones estén diseñadas de tal manera que, desde un punto de vista legal, exista un contrato de arrendamiento puro y no una compra de empresa.

Gastos de explotación

Dado que falta una regulación legal, así como una definición legal de los gastos de explotación, estos deben definirse y enumerarse exhaustivamente (no: «en particular») en el contrato de arrendamiento, así como acordarse un modo de liquidación (por ejemplo, importes fijos mensuales con liquidación anual hasta junio del año siguiente).

Renta de arrendamiento

Se recomienda establecer una regulación precisa de la renta de arrendamiento, ya que esta no puede modificarse unilateralmente a posteriori. Se permite un ajuste del índice si así se ha acordado contractualmente.

Contratos

En principio, los contratos (como, por ejemplo, los contratos de trabajo de los empleados existentes) no se transfieren automáticamente al arrendatario. Si se desea, en cualquier caso es necesario un acuerdo contractual expreso.