Forpagtningskontrakt

Forpagtningskontrakt

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Während im Mietrecht zahlreiche gesetzliche Bestimmungen existieren, ist dies bei der Pacht nicht der Fall“

Forpagtning vs. leje – er det ikke det samme?

Langt fra. Mens der i lejeloven – og dermed også for lejekontrakten – findes adskillige lovbestemmelser, er dette ikke tilfældet for forpagtning. Selv de få lovbestemmelser, der findes, kan som regel ændres kontraktligt og dermed omgås til en vis grad. Dette er overraskende, da forpagtning i praksis er af enorm betydning.

Hvem er bortforpagteren?

I praksis kan det sagtens forekomme, at ejeren af et forpagtningsobjekt ikke er den egentlige bortforpagter. I sådanne konstellationer er det vigtigt at afklare, hvilken brugsaftale der eksisterer mellem ejer og bortforpagter, og om en forpagtning overhovedet er mulig.

Leje eller forpagtning?

Ønsker De at “videregive” en eksisterende virksomhed (inklusive kundebase og inventar) til en tredjepart uden at sælge? I dette tilfælde foreligger der en typisk forpagtningsaftale.

En lejekontrakt foreligger under alle omstændigheder, når der kun udlejes “tomme” lokaler.

Vigtigt:

Hvis forpagteren køber hele inventaret (ofte via en “investeringsafløsning”), kan dette udgøre et virksomhedskøb. Dette medfører, at erhververen overtager alle forgængerens forpligtelser. I et sådant tilfælde er det tilrådeligt at udarbejde en detaljeret købsaftale og regulere eksisterende gammel gæld præcist.

Tidsbegrænset eller tidsubegrænset?

En tidsubegrænset forpagtningsaftale kan opsiges af begge parter uden angivelse af årsager under overholdelse af de aftalte frister og terminer, uden aftale med 6 måneders varsel til kalenderhalvåret. Aftalen om et kontraktligt opsigelsesforbud for en bestemt periode kan være fornuftig og nødvendig for at sikre forpagteren, især hvis han har foretaget investeringer.

Der er ingen lovbestemt opsigelsesbeskyttelse.

En tidsbegrænset kontrakt betyder, at hverken bortforpagteren eller forpagteren kan opsige i løbet af tidsbegrænsningen. Det er dog tilladt at aftale en opsigelsesmulighed kontraktligt ud over tidsbegrænsningen.

Vedligeholdelsespligter

Der findes ingen juridisk klar regulering af vedligeholdelsespligterne. Grundlæggende er der vidtgående aftalefrihed – vedligeholdelsespligterne kan således aftales individuelt mellem parterne.

Ombygninger

Grundlæggende er ombygninger ikke tilladt ifølge loven. Allerede planlagte ombygninger bør derfor altid reguleres eller tillades i forpagtningsaftalen.

Tilbagelevering af forpagtningsobjektet

Forpagtningsobjektet skal som udgangspunkt altid tilbageleveres i den overtagne stand under hensyntagen til naturligt slid.

Investeringsafløsning

En investeringsafløsning (f.eks. for overtaget inventar) er i praksis som regel udelukket. Hvis det er parternes samstemmende vilje, at der skal betales en investeringsafløsning, bør der træffes en udtrykkelig, kontraktlig aftale herom.

Netop i denne sammenhæng skal man i øvrigt være opmærksom på, at reglerne udformes således, at der ud fra et juridisk synspunkt foreligger en ren forpagtningsaftale og ikke et virksomhedskøb.

Driftsomkostninger

Da en lovbestemt regulering ligesom en lovbestemt definition af driftsomkostningerne mangler, skal driftsomkostningerne defineres og opregnes udtømmende (ikke: “især”) i forpagtningsaftalen, og der skal aftales en afregningsmåde (f.eks. månedlige faste beløb med årlig modregning indtil juni i det følgende år).

Forpagtningsafgift

Det anbefales at træffe en præcis aftale om forpagtningsafgiften, da denne ikke længere kan ændres ensidigt efterfølgende. En indeksjustering er tilladt, hvis dette er aftalt kontraktligt.

Kontrakter

Kontrakter (som f.eks. ansættelseskontrakter for eksisterende medarbejdere) overgår som udgangspunkt ikke automatisk til forpagteren. Hvis dette ønskes, er der under alle omstændigheder behov for en udtrykkelig, kontraktlig aftale.