賃貸借契約

賃貸借契約

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „賃貸法には多数の法的規定が存在しますが、賃貸借には当てはまりません。“

賃貸借対賃貸 – 同じではないのですか？

決してそうではありません。賃貸法、ひいては賃貸契約には多数の法的規定が存在しますが、賃貸借には当てはまりません。存在する数少ない法的規制でさえ、通常は契約によって変更でき、ある程度回避できます。賃貸借が実際には非常に重要であることを考えると、これは驚くべきことです。

賃貸人は誰ですか？

実際には、賃貸物件の所有者が実際の賃貸人ではないことが十分にあり得ます。このような状況では、所有者と賃貸人との間にどのような利用契約が存在するのか、そもそも賃貸借が可能であるのかを明確にすることが重要です。

賃貸または賃貸借？

既存の企業（顧客ベースと在庫を含む）を販売せずに第三者に「譲渡」したいとお考えですか？この場合、典型的な賃貸借契約が該当します。

いずれにせよ、「空の」部屋のみが賃貸される場合は、賃貸契約が該当します。

重要：

賃借人が在庫全体を購入する場合（多くの場合、「投資譲渡」の形で行われます）、これは企業買収となる可能性があります。これにより、取得者は前任者のすべての債務を引き継ぐことになります。このような場合は、詳細な購入契約を作成し、既存の未払い債務を正確に規制することをお勧めします。

無期限または有期限？

無期限の賃貸借契約は、合意された期限および期日を遵守し、合意がない場合は暦年の半年ごとに6か月の期限を遵守して、理由を示すことなく両当事者から解約できます。特定の期間の契約上の解約放棄の合意は、特に賃借人が投資を行った場合、賃借人を保護するために有益かつ必要となる場合があります。

法的解約保護はありません。

有期限契約とは、期限期間中は賃貸人も賃借人も解約できないことを意味します。ただし、期限に加えて、解約の可能性を契約で合意することも許可されています。

維持義務

維持義務に関する法的に明確な規制は存在しません。原則として、契約の自由が広く認められており、維持義務は当事者間で個別に合意できます。

改造

原則として、改造は法律で許可されていません。したがって、すでに計画されている改造は、常に賃貸借契約で規制または許可される必要があります。

賃貸物件の返還

原則として、賃貸物件は常に、自然損耗を考慮して、引き継いだ状態で返還する必要があります。

投資譲渡

投資譲渡（たとえば、引き継いだ在庫の場合）は、実際には通常除外されます。投資譲渡が義務付けられているという当事者間の合意がある場合は、ここで明示的な契約上の合意を締結する必要があります。

とりわけ、この関連では、法的観点から純粋な賃貸借契約であり、企業買収ではないように、規制を構成するように注意する必要があります。

運営費

運営費の法的定義と同様に法的規制がないため、運営費は賃貸借契約で（「特に」ではなく）最終的に定義および列挙し、決済モード（たとえば、毎月の定額料金と翌年の6月までの年次相殺）を合意する必要があります。

賃料

賃料は事後的に一方的に変更できなくなるため、賃料に関する正確な規制を設けることをお勧めします。契約で合意されている場合、インデックス調整は許可されます。

契約

契約（たとえば、既存の従業員の雇用契約など）は、原則として自動的に賃借人に譲渡されるわけではありません。これを希望する場合は、いずれにせよ明示的な契約上の合意が必要です。