租賃合約

租賃合約

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „雖然租賃法中有許多法律條文，但租用權則不然。“

租用權與租賃權 – 這不是一樣的嗎？

絕非如此。雖然租賃法（包括租賃合約）中有許多法律條文，但租用權則不然。即使是少數現有的法律規定，通常也可以透過合約修改，因此在一定程度上可以規避。令人驚訝的是，租用權在實務中非常重要。

誰是出租人？

在實務中，租用物件的所有人可能不是實際的出租人。在這種情況下，重要的是要釐清所有人與出租人之間存在哪些使用協議，以及是否有可能進行租用。

租賃或租用？

您是否想在不出售的情況下，將現有公司（包括客戶群和庫存）「轉讓」給第三方？在這種情況下，存在典型的租用合約。

如果僅出租「空」房間，則無論如何都存在租賃合約。

重要提示：

如果承租人購買了所有庫存（通常透過「投資補償」的方式），則可能構成公司收購。這意味著收購方承擔前任的所有債務。在這種情況下，建議擬定詳細的購買合約，並準確規範現有的舊債。

無限期或定期？

無限期租用合約可由雙方在遵守約定期限和日期的情況下，在未說明理由的情況下終止，如果沒有約定，則在日曆半年結束前 6 個月終止。約定在特定期間內放棄合約終止權，對於保護承租人（尤其是在其進行投資的情況下）可能是有意義且必要的。

沒有法律終止保護。

定期合約意味著在定期期限內，出租人和承租人都不能終止合約。但是，除了定期期限外，還允許在合約中約定終止的可能性。

維護義務

沒有關於維護義務的明確法律規定。原則上，存在廣泛的合約自由 – 因此，維護義務可以在雙方之間單獨約定。

改建

原則上，法律不允許改建。因此，始終應在租用合約中規範或允許已規劃的改建。

租用物件的歸還

原則上，租用物件始終應在考慮到自然磨損的情況下，以接管時的狀態歸還。

投資補償

在實務中，通常會排除投資補償（例如，針對接管的庫存）。如果雙方一致同意應支付投資補償，則應在此處達成明確的合約協議。

順便說一句，尤其是在這種情況下，應注意以這樣的方式設計法規，即從法律的角度來看，存在純粹的租用合約，而不是公司收購。

營運成本

由於缺少營運成本的法律規定以及法律定義，因此應在租用合約中最終（而非：「特別是」）定義和列出營運成本，並約定結算模式（例如，每月一次總額，並在下一年 6 月之前進行年度抵銷）。

租金

建議對租金做出精確的規定，因為事後不能再單方面更改。如果合約中約定，則允許進行指數調整。

合約

原則上，合約（例如，現有員工的僱傭合約）不會自動轉讓給承租人。如果需要這樣做，則無論如何都需要明確的合約協議。