Leiekontrakt

Leiekontrakt

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Während im Mietrecht zahlreiche gesetzliche Bestimmungen existieren, ist dies bei der Pacht nicht der Fall“

Leie vs. utleie – er ikke det det samme?

Slett ikke. Mens det i leieretten – og dermed også for leiekontrakten – finnes en rekke lovbestemmelser, er ikke dette tilfelle for utleie. Selv de få lovbestemmelsene som finnes, kan som regel endres ved avtale og dermed omgås til en viss grad. Dette er overraskende, ettersom utleie er av enorm betydning i praksis.

Hvem er utleier?

I praksis kan det godt forekomme at eieren av et utleid objekt ikke er den faktiske utleieren. I slike konstellasjoner er det viktig å avklare hvilken bruksavtale som eksisterer mellom eier og utleier, og om utleie i det hele tatt er mulig.

Leie eller utleie?

Ønsker du å «overdra» en eksisterende virksomhet (inkludert kundebase og inventar) til en tredjepart uten å selge? I så fall foreligger det en typisk leiekontrakt.

En leiekontrakt foreligger uansett når bare «tomme» lokaler leies ut.

Viktig:

Hvis leietakeren kjøper hele inventaret (ofte ved hjelp av en «investeringsgodtgjørelse»), kan dette utgjøre et kjøp av virksomheten. Dette medfører at erververen overtar alle forpliktelser til forgjengeren. I et slikt tilfelle er det anbefalt å utarbeide en detaljert kjøpekontrakt og regulere eksisterende gammel gjeld nøyaktig.

Ubegrenset eller begrenset?

En tidsubestemt leiekontrakt kan sies opp av begge parter uten begrunnelse, med overholdelse av de avtalte fristene og datoene, uten avtale med 6 måneders varsel til kalenderhalvåret. Avtalen om et kontraktsmessig oppsigelsesforbud for en bestemt periode kan være fornuftig og nødvendig for å sikre leietakeren, spesielt hvis han har foretatt investeringer.

Det finnes ingen lovfestet oppsigelsesvern.

En tidsbegrenset kontrakt betyr at verken utleier eller leietaker kan si opp i løpet av tidsbegrensningen. Det er imidlertid tillatt å avtale en oppsigelsesmulighet i tillegg til tidsbegrensningen.

Vedlikeholdsplikter

Det finnes ingen juridisk klar regulering av vedlikeholdspliktene. I utgangspunktet er det i stor grad avtalefrihet – vedlikeholdspliktene kan dermed avtales individuelt mellom partene.

Ombygginger

I utgangspunktet er ombygginger ikke tillatt ved lov. Allerede planlagte ombygginger bør derfor alltid reguleres eller tillates i leiekontrakten.

Tilbakelevering av det utleide objektet

Det utleide objektet skal i utgangspunktet alltid tilbakeleveres i overtatt tilstand, med hensyntagen til naturlig slitasje.

Investeringsgodtgjørelse

En investeringsgodtgjørelse (f.eks. for overtatt inventar) er i praksis som regel utelukket. Hvis det er enighet mellom partene om at en investeringsgodtgjørelse skal betales, bør det inngås en uttrykkelig, kontraktsmessig avtale om dette.

I denne sammenhengen er det for øvrig viktig å sørge for at reguleringene er utformet slik at det fra et juridisk synspunkt foreligger en ren leiekontrakt og ikke et kjøp av virksomheten.

Driftskostnader

Siden det mangler en lovbestemmelse, samt en lovbestemt definisjon av driftskostnadene, skal driftskostnadene defineres og listes opp uttømmende (ikke: «særlig») i leiekontrakten, samt avtales en avregningsmåte (f.eks. månedlige faste beløp med årlig motregning frem til juni i påfølgende år).

Leiesum

Det anbefales å treffe en nøyaktig regulering av leiesummen, da denne ikke kan endres ensidig i ettertid. En indeksjustering er tillatt hvis dette er avtalt i kontrakten.

Kontrakter

Kontrakter (som f.eks. arbeidsavtaler for eksisterende ansatte) overføres i utgangspunktet ikke automatisk til leietakeren. Hvis dette er ønskelig, er det under alle omstendigheter nødvendig med en uttrykkelig, kontraktsmessig avtale.