Contratto di affitto

Contratto di affitto

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Während im Mietrecht zahlreiche gesetzliche Bestimmungen existieren, ist dies bei der Pacht nicht der Fall“

Affitto vs locazione: non è la stessa cosa?

Assolutamente no. Mentre nel diritto della locazione – e quindi anche per il contratto di locazione – esistono numerose disposizioni di legge, questo non è il caso dell’affitto. Anche le poche norme di legge esistenti possono di solito essere modificate contrattualmente e quindi aggirate fino a un certo punto. Ciò sorprende in quanto l’affitto è di enorme importanza nella pratica.

Chi è il locatore?

Nella pratica, può capitare che il proprietario di un oggetto in affitto non sia l’effettivo locatore. In tali costellazioni, è importante chiarire quale accordo di utilizzo esiste tra il proprietario e il locatore e se l’affitto è вообще possibile.

Affitto o locazione?

Vuoi “trasferire” un’azienda esistente (compresi i clienti e l’inventario) a un terzo senza vendere? In questo caso, si tratta di un tipico contratto di affitto.

Un contratto di locazione esiste in ogni caso quando vengono affittati solo locali “vuoti”.

Importante:

Se l’affittuario acquista l’intero inventario (spesso tramite un “indennizzo per l’investimento”), ciò può costituire un acquisto di un’azienda. Ciò comporta che l’acquirente si assume tutti gli obblighi del predecessore. In tal caso, è consigliabile redigere un contratto di acquisto dettagliato e regolare con precisione i debiti pregressi esistenti.

A tempo indeterminato o determinato?

Un contratto di affitto a tempo indeterminato può essere risolto da entrambe le parti senza indicarne i motivi, nel rispetto dei termini e delle scadenze concordate, senza accordo con un preavviso di 6 mesi per la fine del semestre civile. L’accordo di una rinuncia contrattuale alla risoluzione per un determinato periodo di tempo può essere utile e necessario per proteggere l’affittuario, soprattutto se ha effettuato investimenti.

Non esiste una protezione legale contro la risoluzione.

Un contratto a tempo determinato significa che né il locatore né l’affittuario possono risolvere il contratto per la durata del termine. Tuttavia, è consentito concordare contrattualmente una possibilità di risoluzione in aggiunta al termine.

Obblighi di manutenzione

Non esiste una regolamentazione giuridicamente chiara degli obblighi di manutenzione. In linea di principio, esiste un’ampia libertà contrattuale: gli obblighi di manutenzione possono quindi essere concordati individualmente tra le parti.

Ristrutturazioni

In linea di principio, le ristrutturazioni non sono consentite dalla legge. Le ristrutturazioni già pianificate dovrebbero quindi essere sempre regolate o consentite nel contratto di affitto.

Restituzione dell’oggetto in affitto

L’oggetto in affitto deve sempre essere restituito nelle condizioni in cui è stato ricevuto, tenendo conto della naturale usura.

Indennizzo per l’investimento

Un indennizzo per l’investimento (ad esempio, per l’inventario acquisito) è di solito escluso nella pratica. Se è volontà concorde delle parti che sia dovuto un indennizzo per l’investimento, allora dovrebbe essere stipulato un accordo contrattuale esplicito.

In questo contesto, inoltre, è importante assicurarsi che le normative siano strutturate in modo tale che, da un punto di vista legale, esista un puro contratto di affitto e non un acquisto di un’azienda.

Spese operative

Poiché manca una regolamentazione legale così come una definizione legale delle spese operative, le spese operative devono essere definite e elencate in modo esaustivo (non: “in particolare”) nel contratto di affitto, nonché concordato un metodo di fatturazione (ad esempio, importi forfettari mensili con compensazione annuale fino a giugno dell’anno successivo).

Canone di affitto

Si consiglia di stipulare una regolamentazione precisa del canone di affitto, poiché questo non può più essere modificato unilateralmente in seguito. Un adeguamento all’indice è consentito se ciò è stato concordato contrattualmente.

Contratti

I contratti (come ad esempio i contratti di lavoro dei dipendenti esistenti) non passano automaticamente all’affittuario. Se ciò è desiderato, è comunque necessario un accordo contrattuale esplicito.