Tipi di acquisizione
Proprietà esclusiva
La proprietà esclusiva di un bene mobile o immobile spetta a una persona senza restrizioni. Questa può disporne liberamente e quindi decidere autonomamente cosa farne.
Nel caso di un immobile, solo il proprietario esclusivo è iscritto nel libro fondiario. Può anche decidere se costruirvi sopra, affittarlo, ecc.
Comproprietà
In caso di comproprietà, più persone sono proprietarie di un bene. A ogni comproprietario spetta una frazione (quota) di tale bene. Si parla anche di “quote ideali”. La comproprietà non è suddivisa in parti reali, quindi a nessuno viene assegnata una parte del bene, ma il singolo è comproprietario dell’intero bene.
La comproprietà può essere acquisita per legge, contratto o disposizione testamentaria. La semplice comproprietà è la norma in Austria (§ 825 e seguenti ABGB). Esistono inoltre la proprietà divisa in senso reale e la proprietà collettiva. In quest’ultimo caso, non vi è alcuna divisione reale o ideale, che riconosce solo diritti privati speciali. Nel primo caso, si tratta di una pratica obsoleta, che tuttavia non può più essere giustificata in Austria (ad esempio: proprietà per piani).
Proprietà abitativa
Le disposizioni speciali sulla proprietà abitativa sono regolate dalla legge sulla proprietà abitativa (WEG).
“La proprietà abitativa è il diritto reale concesso al comproprietario di un immobile o a una partnership di proprietari di utilizzare esclusivamente un’unità immobiliare e di disporne da solo.” (§ 2 comma 1 WEG)
La proprietà abitativa può essere costituita mediante un contratto di proprietà abitativa, una decisione giudiziaria o una divisione giudiziaria. Il proprietario abitativo è il comproprietario di un immobile che dispone di “quote ideali” dell’immobile. A differenza del semplice comproprietario di un immobile, il proprietario abitativo ha il diritto esclusivo di utilizzare una determinata abitazione dell’immobile. Le “quote ideali” sono determinate mediante una parificazione/calcolo del valore d’uso. Il calcolo del valore d’uso deve essere effettuato mediante perizia di un ingegnere civile competente per l’edilizia o di un perito generalmente giurato e certificato dal tribunale per l’edilizia o il settore immobiliare (§ 9 WEG). Il calcolo è importante, ad esempio, per la determinazione dei costi di gestione e manutenzione di ogni singolo proprietario, poiché sarebbe ingiusto se un proprietario di una piccola unità abitativa pagasse tanto quanto un proprietario di un grande appartamento. Per costituire la proprietà abitativa, è assolutamente necessario farla iscrivere nel libro fondiario.
