Imposta sul reddito immobiliare

Imposta sul reddito immobiliare

Chi vende un immobile e realizza un profitto, deve in molti casi pagare l’imposta sul reddito immobiliare. Nella vendita di un terreno, una casa o un appartamento di proprietà, si applica un’imposta forfettaria sul reddito immobiliare del 30%, la cui base è costituita dal § 30 EStG.

Se una persona realizza un profitto dalla vendita di un immobile, deve pagare l’imposta sul reddito immobiliare.

Obbligo fiscale in caso di alienazione immobiliare a titolo oneroso

L’imposta riguarda le alienazioni a titolo oneroso di:

• Terreno
• Edifici, inclusi gli appartamenti di proprietà
• diritti equiparabili a immobili, ad es. diritti di superficie

Nessuna imposta è dovuta in caso di:

• Trasferimento a titolo gratuito come donazione, eredità
• Residenza principale dell’alienante e edifici costruiti in proprio

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Die Immobilienertragsteuer wirkt oft technisch, ist aber rechtlich höchst sensibel. Wer sie unterschätzt, zahlt meist zu viel.“

Esenzioni fiscali e regolamenti speciali

Esenzione per Residenza Principale

Se sussiste una residenza principale, la vendita dell’immobile rimane esente da imposta. Due varianti consentono l’esenzione fiscale:

• Regola dei due anni: L’immobile è stato utilizzato come residenza principale per almeno due anni ininterrottamente, a partire dall’acquisizione a titolo oneroso fino all’alienazione.
• Regola dei 5 su 10 anni: Il venditore ha abitato nell’immobile per almeno cinque anni consecutivi negli ultimi dieci anni. È irrilevante se la residenza principale è stata abbandonata fino a cinque anni prima della vendita.

Questa esenzione si applica solo se sussiste un’acquisizione a titolo oneroso, ad esempio tramite acquisto.
Al contrario, un immobile trasferito a titolo gratuito, ad esempio tramite eredità o donazione, non soddisfa generalmente questo requisito.

Esenzione per il Costruttore

Anche la vendita di un edificio costruito in proprio è esente da imposta, tuttavia solo se:

• l’edificio è stato costruito nel patrimonio privato,
• il venditore stesso ha finanziato il progetto di costruzione e ne ha sopportato il rischio,
• e l’edificio non è stato affittato.

L’esenzione fiscale si riferisce esclusivamente all’edificio, ma non al terreno.
Se il proprietario affitta l’immobile in tutto o in parte negli ultimi dieci anni, beneficia dell’esenzione solo per la parte non affittata.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Steuerlich entscheidend ist nicht der Verkauf, sondern die Details dahinter. Gerade bei Altliegenschaften lohnt sich die genaue Prüfung.“

Ulteriori alienazioni esenti da imposta

Espropriazioni

Nessuna imposta sul reddito immobiliare è dovuta se la vendita avviene per evitare un intervento amministrativo, ad esempio nell’ambito di un’espropriazione o per pressione amministrativa.

Determinate operazioni di permuta

Le seguenti operazioni di permuta sono esenti da imposta:

• Permuta di terreni agricoli e forestali nell’ambito di procedure di accorpamento o riorganizzazione fondiaria
• Permuta nell’ambito di una riorganizzazione fondiaria a fini edificatori
• Rettifiche di confine, a condizione che un pagamento di compensazione non superi i 730 euro

Determinazione del profitto nelle vendite immobiliari

Chi vende un immobile realizza un cosiddetto guadagno di alienazione, che deriva dalla differenza tra il ricavato effettivo della vendita e i costi di acquisizione originariamente sostenuti.

Nuove proprietà

Per gli immobili acquistati dopo il 31 marzo 2002, si deducono i costi di acquisizione effettivi dal prezzo di vendita. Ciò include anche determinati investimenti successivi come ampliamenti o ristrutturazioni maggiori, se non sono già stati considerati fiscalmente.

Vecchie proprietà

Per gli immobili più vecchi, acquisiti prima del 31 marzo 2002, l’ufficio delle imposte applica valori forfettari. Di norma, l’86% del ricavato è considerato costo di acquisizione, il che significa che solo il 14% deve essere tassato, con un’aliquota fiscale forfettaria del 30%. Ciò si traduce in un onere fiscale effettivo del 4,2% sul prezzo di vendita.

Se un terreno è stato dopo il 31 dicembre 1987 da area verde a edificabile riclassificato, l’ufficio delle imposte considera solo il 40% del prezzo di vendita come costo di acquisizione. Di conseguenza, il profitto imponibile sale al 60%, il che porta a un onere fiscale effettivo del 18%.

Adeguamento dei costi di acquisizione

L’ufficio delle imposte consente un adeguamento dei costi di acquisizione solo nel cosiddetto calcolo del reddito ordinario, che si applica principalmente alle nuove proprietà. In tal caso, considera i costi di acquisizione effettivi.

Aliquota Fiscale

Dal 2016, l’ufficio delle imposte tassa i profitti derivanti dalle vendite di terreni con un’aliquota fissa del 30%, senza che questa imposta aumenti l’aliquota fiscale per il reddito restante.

Su richiesta, i contribuenti possono scegliere l’aliquota fiscale sul reddito ordinaria più bassa, la cosiddetta opzione di tassazione ordinaria.

Riscossione e versamento dell’imposta sul reddito immobiliare

I venditori devono in molti casi pagare l’imposta sul reddito immobiliare in caso di vendite di terreni o immobili. Avvocati o notai calcolano e versano questa imposta, soprattutto se determinano anche l’imposta di registro per l’acquirente. In tali casi, la legge impone la gestione fiscale tramite un rappresentante di parte.

Due modalità per il versamento dell’imposta

• Autoliquidazione

Se l’avvocato o il notaio incaricato calcola l’imposta di registro, di norma versa contemporaneamente l’imposta sul reddito immobiliare.

• Acconto speciale

Se il rappresentante di parte non calcola l’imposta di registro, la persona soggetta a imposta effettua un acconto all’ufficio delle imposte. Quest’ultimo accredita l’importo successivamente nell’ambito dell’accertamento dell’imposta sul reddito sull’imposta finale.

Effetto liberatorio in caso di autoliquidazione

Se il versamento dell’imposta sul reddito immobiliare avviene tramite autoliquidazione, essa produce effetto liberatorio. In tal modo, l’imposta è considerata completamente saldata. Non è necessaria un’ulteriore annotazione nella dichiarazione dei redditi.

L’acconto costituisce un’eccezione: l’ufficio delle imposte lo accredita in fase di accertamento, ma non è automaticamente considerato tassato in via definitiva.

Opzione di accertamento e tassazione ordinaria

Chi vende un immobile può indicare volontariamente questa operazione nella dichiarazione dei redditi. In tal modo, la cosiddetta opzione di accertamento consente non solo una correzione di calcoli errati, ma anche la compensazione di perdite derivanti da altre vendite.

In alternativa, è possibile scegliere l’opzione di tassazione ordinaria. Se l’aliquota fiscale personale sul reddito è inferiore al 30%, l’onere fiscale sul profitto derivante dall’alienazione si riduce di conseguenza. L’accredito avviene nell’ambito dell’accertamento ordinario dell’imposta sul reddito.

I suoi vantaggi con il supporto legale

L’imposta sul reddito immobiliare solleva numerose questioni nella pratica. Con una consulenza legale fondata, eviterete svantaggi finanziari e otterrete chiarezza fiscale prima della firma del contratto.

Domande frequenti – FAQ