Φόρος υπεραξίας ακινήτου

Φόρος υπεραξίας ακινήτου

Όποιος πωλεί ακίνητο και αποκομίζει κέρδος, οφείλει σε πολλές περιπτώσεις να καταβάλει φόρο κέρδους ακινήτων. Κατά την πώληση οικοπέδου, σπιτιού ή ιδιοκτησίας, επιβάλλεται ένας κατ’ αποκοπή φόρος κέρδους ακινήτων 30%, του οποίου η βάση αποτελεί το άρθρο 30 του Ν. περί Φορολογίας Εισοδήματος.

Εάν ένα πρόσωπο αποκομίσει κέρδος από την πώληση ακινήτου, οφείλει να καταβάλει φόρο κέρδους ακινήτων.

Φορολογική υποχρέωση σε περίπτωση εντελώς μεταβίβασης ακινήτου

Ο φόρος αφορά εντελώς μεταβιβάσεις:

• Γης και εδάφους
• Κτιρίων, συμπεριλαμβανομένων των ιδιοκτησιών διαμερισμάτων
• Δικαιωμάτων ισοδύναμων με ακίνητα, π.χ. δικαιώματα δόμησης

Δεν επιβάλλεται φόρος σε περίπτωση:

• Δωρεάν μεταβίβαση όπως δωρεά, κληρονομιά
• Κύρια κατοικία του μεταβιβάζοντος καθώς και αυτοκατασκευασμένα κτίρια

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Die Immobilienertragsteuer wirkt oft technisch, ist aber rechtlich höchst sensibel. Wer sie unterschätzt, zahlt meist zu viel.“

Φορολογικές απαλλαγές και ειδικές ρυθμίσεις

Απαλλαγή κύριας κατοικίας

Εάν υπάρχει κύρια κατοικία, η πώληση του ακινήτου παραμένει αφορολόγητη. Δύο παραλλαγές επιτρέπουν την αφορολόγητη πώληση:

• Κανόνας διετίας: Το ακίνητο χρησιμοποιήθηκε τουλάχιστον δύο έτη αδιάλειπτα ως κύρια κατοικία, αρχίζοντας από την εντελώς απόκτηση έως την μεταβίβαση.
• Κανόνας 5-από-10: Ο πωλητής έχει κατοικήσει στο ακίνητο τουλάχιστον πέντε έτη συνεχόμενα εντός των τελευταίων δέκα ετών. Δεν είναι επιβλαβές εάν η κύρια κατοικία έχει ήδη εγκαταλειφθεί έως και πέντε έτη πριν από την πώληση.

Αυτή η απαλλαγή ισχύει μόνο εφόσον υπάρχει εντελώς απόκτηση, για παράδειγμα μέσω αγοράς.
Αντιθέτως, ένα ακίνητο που μεταβιβάστηκε δωρεάν, π.χ. μέσω κληρονομιάς ή δωρεάς, δεν πληροί κατ’ αρχήν αυτή την προϋπόθεση.

Απαλλαγή κατασκευαστή

Επίσης, η πώληση ενός αυτοκατασκευασμένου κτιρίου είναι αφορολόγητη, αλλά μόνο εάν:

• το κτίριο ανεγέρθηκε σε ιδιωτική περιουσία,
• ο πωλητής χρηματοδότησε ο ίδιος το κατασκευαστικό έργο και ανέλαβε τον κίνδυνο,
• και το κτίριο δεν εκμισθώθηκε.

Η φορολογική απαλλαγή αφορά αποκλειστικά το κτίριο, όχι όμως το οικόπεδο.
Εάν ο ιδιοκτήτης εκμισθώσει το ακίνητο ολικά ή μερικά εντός των τελευταίων δέκα ετών, επωφελείται από την απαλλαγή μόνο για το μη εκμισθωμένο τμήμα.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Steuerlich entscheidend ist nicht der Verkauf, sondern die Details dahinter. Gerade bei Altliegenschaften lohnt sich die genaue Prüfung.“

Περαιτέρω αφορολόγητες μεταβιβάσεις

Απαλλοτριώσεις

Δεν επιβάλλεται φόρος κέρδους ακινήτων εάν η πώληση πραγματοποιείται για την αποφυγή διοικητικής παρέμβασης, όπως στο πλαίσιο μιας απαλλοτρίωσης ή λόγω διοικητικής πίεσης.

Συγκεκριμένες ανταλλαγές

Οι ακόλουθες ανταλλαγές είναι αφορολόγητες:

• Ανταλλαγή γεωργικών και δασικών εκτάσεων στο πλαίσιο διαδικασιών αναδασμού ή αναδασμού αγροτεμαχίων
• Ανταλλαγή στο πλαίσιο αναδιανομής οικοπέδων
• Διευθετήσεις ορίων, εφόσον μια αποζημίωση δεν υπερβαίνει τα 730 ευρώ

Υπολογισμός κέρδους από πωλήσεις ακινήτων

Όποιος πωλεί ένα ακίνητο, αποκομίζει ένα λεγόμενο κέρδος μεταβίβασης, το οποίο προκύπτει από τη διαφορά μεταξύ του πραγματικού τιμήματος πώλησης και του αρχικού κόστους κτήσης.

Νέα ακίνητα

Για ακίνητα που αγοράστηκαν μετά τις 31 Μαρτίου 2002, αφαιρούνται τα πραγματικά έξοδα κτήσης από την τιμή πώλησης. Σε αυτά περιλαμβάνονται και ορισμένες μεταγενέστερες επενδύσεις, όπως προσθήκες ή μεγάλες ανακαινίσεις, εάν δεν έχουν ήδη ληφθεί υπόψη φορολογικά.

Παλαιά ακίνητα

Για παλαιότερα ακίνητα, τα οποία αποκτήθηκαν πριν από τις 31 Μαρτίου 2002, η εφορία εφαρμόζει κατ’ αποκοπή τιμές. Κατά κανόνα, το 86% του τιμήματος θεωρείται κόστος κτήσης, πράγμα που σημαίνει ότι μόνο το 14% πρέπει να φορολογηθεί, με τον κατ’ αποκοπή φορολογικό συντελεστή 30%. Αυτό οδηγεί σε πραγματική φορολογική επιβάρυνση 4,2% επί της τιμής πώλησης.

Εάν ένα οικόπεδο μετά τις 31 Δεκεμβρίου 1987 μετατράπηκε από αγροτική γη σε οικοδομήσιμη, η εφορία λαμβάνει υπόψη μόνο το 40% της τιμής πώλησης ως κόστος κτήσης. Έτσι, το φορολογητέο κέρδος αυξάνεται στο 60%, οδηγώντας σε πραγματική φορολογική επιβάρυνση 18%.

Προσαρμογή του κόστους κτήσης

Η εφορία επιτρέπει την προσαρμογή του κόστους κτήσης μόνο στην λεγόμενη τακτική εκκαθάριση εισοδήματος, η οποία ισχύει κυρίως για νέα ακίνητα. Σε αυτή την περίπτωση, λαμβάνει υπόψη τα πραγματικά έξοδα κτήσης.

Ύψος του φορολογικού συντελεστή

Από το 2016, η εφορία φορολογεί τα κέρδη από πωλήσεις ακινήτων κατ’ αρχήν με σταθερό συντελεστή 30%, χωρίς αυτός ο φόρος να αυξάνει τον συντελεστή για το υπόλοιπο εισόδημα.

Κατόπιν αιτήματος, οι φορολογούμενοι μπορούν να επιλέξουν τον χαμηλότερο τακτικό συντελεστή φορολογίας εισοδήματος, τη λεγόμενη επιλογή τακτικής φορολόγησης.

Είσπραξη και απόδοση του φόρου κέρδους ακινήτων

Οι πωλητές οφείλουν σε πολλές περιπτώσεις να καταβάλουν φόρο κέρδους ακινήτων κατά την πώληση οικοπέδων ή ακινήτων. Δικηγόροι ή συμβολαιογράφοι υπολογίζουν και αποδίδουν αυτόν τον φόρο, ιδίως όταν υπολογίζουν και τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων για την πλευρά του αγοραστή. Σε τέτοιες περιπτώσεις, ο νόμος επιβάλλει τη φορολογική διεκπεραίωση μέσω εκπροσώπου των μερών.

Δύο τρόποι απόδοσης του φόρου

• Αυτοεκκαθάριση

Εάν ο εντεταλμένος δικηγόρος ή συμβολαιογράφος υπολογίσει τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων, αποδίδει συνήθως ταυτόχρονα και τον φόρο κέρδους ακινήτων.

• Ειδική προκαταβολή

Εάν ο εκπρόσωπος των μερών δεν υπολογίσει τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων, το φορολογούμενο πρόσωπο καταβάλλει προκαταβολή στην εφορία. Αυτή αργότερα συμψηφίζει το ποσό με τον τελικό φόρο στο πλαίσιο της εκκαθάρισης του φόρου εισοδήματος.

Αποσβεστική ισχύς στην αυτοεκκαθάριση

Εάν η απόδοση του φόρου κέρδους ακινήτων γίνεται μέσω αυτοεκκαθάρισης, αυτή έχει αποσβεστική ισχύ. Έτσι, ο φόρος θεωρείται πλήρως εξοφλημένος. Δεν απαιτείται περαιτέρω καταχώριση στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος.

Η προκαταβολή αποτελεί εξαίρεση: Η εφορία την συμψηφίζει κατά την εκκαθάριση, αλλά δεν θεωρείται αυτόματα τελική φορολόγηση.

Επιλογή εκκαθάρισης και τακτική φορολόγηση

Όποιος πωλεί ένα ακίνητο, μπορεί να αναφέρει αυτή τη διαδικασία οικειοθελώς στη φορολογική δήλωση. Έτσι, η λεγόμενη επιλογή εκκαθάρισης επιτρέπει όχι μόνο τη διόρθωση λανθασμένων υπολογισμών, αλλά και τον συμψηφισμό ζημιών από άλλες πωλήσεις.

Εναλλακτικά, μπορεί να επιλεγεί η επιλογή τακτικής φορολόγησης. Εάν ο προσωπικός συντελεστής φορολογίας εισοδήματος είναι κάτω του 30%, η φορολογική επιβάρυνση επί του κέρδους από τη μεταβίβαση μειώνεται αναλόγως. Ο συμψηφισμός πραγματοποιείται στο πλαίσιο της τακτικής εκκαθάρισης του φόρου εισοδήματος.

Τα πλεονεκτήματά σας με νομική υποστήριξη

Ο φόρος κέρδους ακινήτων εγείρει στην πράξη πολλά ερωτήματα. Με τεκμηριωμένη νομική συμβουλή αποφεύγετε οικονομικά μειονεκτήματα και δημιουργείτε φορολογική σαφήνεια πριν από την υπογραφή του συμβολαίου.

Συχνές ερωτήσεις – FAQ