Nekilnojamojo turto pajamų mokestis

Nekilnojamojo turto pajamų mokestis

Kas parduoda nekilnojamąjį turtą ir gauna pelno, daugeliu atvejų privalo mokėti nekilnojamojo turto pajamų mokestį. Parduodant žemės sklypą, namą ar butą taikomas 30 % fiksuotas nekilnojamojo turto pajamų mokestis, kurio pagrindas yra § 30 EStG.

Kai asmuo gauna pelno parduodamas nekilnojamąjį turtą, jis privalo mokėti nekilnojamojo turto pajamų mokestį

Mokestinė prievolė perleidžiant nekilnojamąjį turtą už atlygį

Mokestis taikomas šių objektų pardavimui už atlygį:

• Žemės ir sklypo
• Pastatų, įskaitant butus
• Su žeme susijusių teisių, pvz., statybos teisių

Mokestis netaikomas:

• Neatlygintiniam perdavimui, pavyzdžiui, dovanojimui, paveldėjimui
• Pardavėjo pagrindinei gyvenamajai vietai ir paties pastatytiems pastatams

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Die Immobilienertragsteuer wirkt oft technisch, ist aber rechtlich höchst sensibel. Wer sie unterschätzt, zahlt meist zu viel.“

Mokesčių lengvatos ir specialiosios taisyklės

Pagrindinės gyvenamosios vietos išimtis

Jei tai pagrindinė gyvenamoji vieta, nekilnojamojo turto pardavimas neapmokestinamas. Yra du variantai, leidžiantys neapmokestinti:

• Dvejų metų taisyklė: Nekilnojamasis turtas buvo naudojamas kaip pagrindinė gyvenamoji vieta ne mažiau kaip dvejus metus nepertraukiamai, pradedant nuo įsigijimo už atlygį iki pardavimo.
• 5 iš 10 taisyklė: Pardavėjas per pastaruosius dešimt metų ne mažiau kaip penkerius metus nepertraukiamai gyveno nekilnojamajame turte. Nėra kliūčių, jei pagrindinė gyvenamoji vieta buvo palikta iki penkerių metų prieš pardavimą.

Ši išimtis taikoma tik tuo atveju, jei turtas buvo įsigytas už atlygį, pavyzdžiui, pirkimo būdu.
Tuo tarpu neatlygintinai perduotas nekilnojamasis turtas, pavyzdžiui, paveldėjimo ar dovanojimo būdu, iš esmės neatitinka šios sąlygos.

Statytojo išimtis

Paties pastatyto pastato pardavimas taip pat neapmokestinamas, tačiau tik jei:

• pastatas buvo pastatytas privačiame turte,
• pardavėjas pats finansavo statybos projektą ir prisiėmė riziką,
• ir pastatas nebuvo nuomojamas.

Neapmokestinimas taikomas tik pastatui, bet ne žemės sklypui.
Jei savininkas nuomoja objektą visą ar iš dalies per pastaruosius dešimt metų, jis gali pasinaudoti išimtimi tik neišnuomotai daliai.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Steuerlich entscheidend ist nicht der Verkauf, sondern die Details dahinter. Gerade bei Altliegenschaften lohnt sich die genaue Prüfung.“

Kiti neapmokestinami pardavimai

Nusavinimai

Nekilnojamojo turto pajamų mokestis netaikomas, kai pardavimas vykdomas siekiant išvengti valdžios institucijų įsikišimo, pavyzdžiui, nusavinimo atveju arba dėl valdžios institucijų spaudimo.

Tam tikri mainų sandoriai

Šie mainų sandoriai neapmokestinami:

• Žemės ūkio ir miškų ūkio sklypų mainai vykdant konsolidavimo ar žemės pertvarkymo procedūras
• Mainai vykdant statybos žemės pertvarkymą
• Ribų koregavimai, jei kompensacinė išmoka neviršija 730 eurų

Pelno apskaičiavimas parduodant nekilnojamąjį turtą

Kas parduoda nekilnojamąjį turtą, gauna vadinamąjį pardavimo pelną, kuris apskaičiuojamas kaip skirtumas tarp faktinės pardavimo kainos ir pradinių įsigijimo išlaidų.

Nauji sklypai

Nekilnojamajam turtui, kuris buvo įsigytas po 2002 m. kovo 31 d., faktinės įsigijimo išlaidos atimamos iš pardavimo kainos. Tai apima ir tam tikras vėlesnes investicijas, tokias kaip priestatai ar didesnės renovacijos, jei jos dar nebuvo įtrauktos į mokesčių apskaitą.

Seni sklypai

Senesniam nekilnojamajam turtui, įsigytam iki 2002 m. kovo 31 d., mokesčių inspekcija taiko fiksuotas vertes. Paprastai 86 % pajamų laikoma įsigijimo išlaidomis, o tai reiškia, kad apmokestinama tik 14 % taikant 30 % fiksuotą mokesčio tarifą. Tai sudaro faktinį 4,2 % mokestį nuo pardavimo kainos.

Jei sklypas buvo po 1987 m. gruodžio 31 d. pakeistas iš žemės ūkio paskirties į statybos, mokesčių inspekcija laiko tik 40 % pardavimo kainos įsigijimo išlaidomis. Dėl to apmokestinamas pelnas padidėja iki 60 %, o tai lemia faktinį 18 % mokestį.

Įsigijimo kainos koregavimas

Mokesčių inspekcija leidžia koreguoti įsigijimo kainą tik vadinamojo įprasto pajamų apskaičiavimo atveju, kuris daugiausia taikomas naujiems sklypams. Tokiu atveju atsižvelgiama į faktines įsigijimo išlaidas.

Mokesčio tarifo dydis

Nuo 2016 m. mokesčių inspekcija apmokestina pelną iš žemės sklypų pardavimo fiksuotu 30 % tarifu, kuris nedidina mokesčio tarifo kitoms pajamoms.

Mokesčių mokėtojai gali pasirinkti žemesnį įprastą pajamų mokesčio tarifą, vadinamąją įprasto apmokestinimo galimybę.

Nekilnojamojo turto pajamų mokesčio surinkimas ir sumokėjimas

Pardavėjai daugeliu atvejų privalo mokėti nekilnojamojo turto pajamų mokestį parduodami žemės sklypus ar nekilnojamąjį turtą. Advokatai ar notarai apskaičiuoja ir sumoka šį mokestį, ypač kai jie taip pat apskaičiuoja nekilnojamojo turto įsigijimo mokestį pirkėjo pusei. Tokiais atvejais įstatymas reikalauja mokestinį atsiskaitymą vykdyti per šalies atstovą.

Du mokesčių sumokėjimo būdai

• Savarankiškas apskaičiavimas

Jei įgaliotas advokatas ar notaras apskaičiuoja nekilnojamojo turto įsigijimo mokestį, jis paprastai tuo pačiu metu sumoka ir nekilnojamojo turto pajamų mokestį.

• Specialus avansinis mokėjimas

Jei šalies atstovas neapskaičiuoja nekilnojamojo turto įsigijimo mokesčio, mokesčių mokėtojas atlieka avansinį mokėjimą mokesčių inspekcijai. Ji įskaito šią sumą vėliau pajamų mokesčio apskaičiavimo metu į galutinį mokestį.

Atsiskaitymo poveikis savarankiškai apskaičiuojant

Kai nekilnojamojo turto pajamų mokestis sumokamas savarankiškai apskaičiuojant, jis turi atsiskaitymo poveikį. Tai reiškia, kad mokestis laikomas visiškai sumokėtu. Papildomas įrašas pajamų mokesčio deklaracijoje nereikalingas.

Avansinis mokėjimas yra išimtis: Mokesčių inspekcija įskaito jį apskaičiavimo metu, tačiau jis nėra automatiškai laikomas galutiniu mokesčiu.

Apmokestinimo pasirinkimas ir įprastinis apmokestinimas

Kas parduoda nekilnojamąjį turtą, gali savanoriškai nurodyti šį sandorį mokesčių deklaracijoje. Taip vadinamoji apmokestinimo pasirinkimo galimybė leidžia ne tik ištaisyti klaidingus skaičiavimus, bet ir įskaityti nuostolius iš kitų pardavimų.

Alternatyviai galima pasirinkti įprasto apmokestinimo galimybę. Jei asmeninis pajamų mokesčio tarifas yra mažesnis nei 30 %, mokestinė našta pardavimo pelnui atitinkamai sumažėja. Įskaitymas atliekamas įprasto pajamų mokesčio apskaičiavimo metu.

Jūsų privalumai su advokato pagalba

Nekilnojamojo turto pajamų mokestis praktikoje kelia daug klausimų. Su kvalifikuota teisine konsultacija išvengsite finansinių nuostolių ir užtikrinsite mokestinį aiškumą prieš pasirašant sutartį.

Dažniausiai užduodami klausimai – DUK