Daň z příjmu z nemovitostí
Daň z příjmu z nemovitostí
Kdo prodává nemovitost a přitom dosahuje zisku, musí v mnoha případech platit daň z příjmu z nemovitosti. Při prodeji pozemku, domu nebo bytu v osobním vlastnictví se platí paušální daň z příjmu z nemovitosti ve výši 30 %, jejímž základem je § 30 EStG.
Pokud osoba dosáhne při prodeji nemovitosti zisku, musí z něj zaplatit daň z příjmu z nemovitosti.
Daňová povinnost při úplatném převodu nemovitosti
Daň se týká úplatných převodů:
- Pozemky
- Budov, včetně bytů v osobním vlastnictví
- práv obdobných pozemkům, např. stavební práva
Daň se neplatí při:
- Bezúplatný převod jako dar, dědictví
- Hlavní bydliště převodce a také samostatně postavené budovy
Peter HarlanderHarlander & Partner Rechtsanwälte „Die Immobilienertragsteuer wirkt oft technisch, ist aber rechtlich höchst sensibel. Wer sie unterschätzt, zahlt meist zu viel.“
Osvobození od daně a zvláštní úpravy
Osvobození hlavního bydliště
Pokud se jedná o hlavní bydliště, zůstává prodej nemovitosti osvobozen od daně. Dvě varianty umožňují osvobození od daně:
- Pravidlo dvou let: Nemovitost byla minimálně dva roky nepřetržitě využívána jako hlavní bydliště, počínaje úplatným nabytím až po prodej.
- Pravidlo 5 z 10: Prodávající bydlel v nemovitosti nepřetržitě minimálně pět let během posledních deseti let. Přitom není na škodu, pokud bylo hlavní bydliště opuštěno již až pět let před prodejem.
Toto osvobození platí pouze tehdy, pokud existuje úplatné nabytí, například koupí.
Naproti tomu nemovitost převedená bezúplatně, například dědictvím nebo darem, tuto podmínku v zásadě nesplňuje.
Osvobození výrobce
Také prodej samostatně postavené budovy je osvobozen od daně, ovšem pouze pokud:
- byla budova postavena v soukromém majetku,
- prodávající sám financoval stavební projekt a nesl riziko,
- a budova nebyla pronajímána.
Osvobození od daně se vztahuje výhradně na budovu, nikoli však na pozemek.
Pokud vlastník objekt zcela nebo částečně pronajímá během posledních deseti let, má nárok na osvobození pouze pro nepronajatou část.
Sebastian RiedlmairHarlander & Partner Rechtsanwälte „Steuerlich entscheidend ist nicht der Verkauf, sondern die Details dahinter. Gerade bei Altliegenschaften lohnt sich die genaue Prüfung.“
Další prodeje osvobozené od daně
Vyvlastnění
Daň z příjmu z nemovitosti se neplatí, pokud se prodej uskuteční za účelem zabránění úřednímu zásahu, například v rámci vyvlastnění nebo v důsledku úředního tlaku.
Určité výměnné transakce
Následující výměnné obchody jsou osvobozeny od daně:
- Výměna pozemků pro zemědělství a lesnictví v rámci řízení o scelování pozemků nebo úpravě pozemkového vlastnictví
- Výměna v rámci přeměny stavebních pozemků
- Úpravy hranic, pokud kompenzační platba nepřesáhne 730 eur
Stanovení zisku při prodeji nemovitostí
Kdo prodává nemovitost, dosahuje takzvaného zisku z prodeje, který se vypočítá z rozdílu mezi skutečným výnosem z prodeje a původně vynaloženými pořizovacími náklady.
Nové pozemky
U nemovitostí, které byly zakoupeny po 31. březnu 2002, se od prodejní ceny odečítají skutečné pořizovací náklady. K nim se řadí i určité dodatečné investice, jako jsou přístavby nebo větší rekonstrukce, pokud již nebyly daňově zohledněny.
Staré pozemky
U starších nemovitostí, které byly pořízeny před 31. březnem 2002, používá finanční úřad paušální hodnoty. Zpravidla se
Pokud byl pozemek po 31.prosinci 1987 převeden z trvalého travního porostu na stavební pozemek, zohledňuje finanční úřad pouze 40% prodejní ceny jako pořizovací náklady. Tím se zvyšuje zdanitelný zisk na 60%, což vede k efektivnímu daňovému zatížení ve výši 18%.
Úprava pořizovacích nákladů
Finanční úřad povoluje úpravu pořizovacích nákladů pouze u takzvaného stanovení běžných příjmů, které platí hlavně pro nové pozemky. Přitom zohledňuje skutečné pořizovací náklady.
Výše daňové sazby
Od roku 2016 finanční úřad zdaňuje zisky z prodeje pozemků v zásadě pevnou sazbou daně ve výši 30%, přičemž tato daň nezvyšuje sazbu daně pro ostatní příjmy.
Na žádost mohou daňoví poplatníci zvolit nižší běžnou sazbu daně z příjmu, takzvanou možnost standardního zdanění.
Výběr a odvod daně z příjmu z nemovitosti
Prodávající musí v mnoha případech platit daň z příjmu z nemovitosti při prodeji pozemků nebo nemovitostí. Advokáti nebo notáři tuto daň vypočítávají a odvádějí, zejména pokud také zjišťují daň z nabytí nemovitosti pro stranu kupujícího. V takových případech zákon ukládá povinnost daňového vyřízení prostřednictvím zástupce stran.
Dvě cesty k odvodu daně
- Samostatný výpočet
Pokud pověřený advokát nebo notář vypočítává daň z nabytí nemovitosti, odvádí zpravidla současně i daň z příjmu z nemovitosti.
- Zvláštní záloha
Pokud zástupce stran nevypočítává daň z nabytí nemovitosti, provede osoba povinná k dani zálohovou platbu finančnímu úřadu. Ten částku později započítá v rámci vyměření daně z příjmu na konečnou daň.
Účinek konečného zdanění při samostatném výpočtu
Pokud se odvod daně z příjmu z nemovitosti provádí samostatným výpočtem, má účinek konečného zdanění. Tím se daň považuje za zcela uhrazenou. Další zápis do daňového přiznání k dani z příjmu není nutný.
Zálohová platba tvoří výjimku: Finanční úřad ji započítá v průběhu vyměření, nepovažuje se ale automaticky za konečně zdaněnou.
Možnost vyměření a standardní zdanění
Kdo prodává nemovitost, může tento proces dobrovolně uvést v daňovém přiznání. Tím umožňuje takzvaná možnost vyměření nejen korekci chybných výpočtů, ale také započtení ztrát z jiných prodejů.
Alternativně lze zvolit možnost standardního zdanění. Pokud je osobní sazba daně z příjmu nižší než 30 %, snižuje se daňová zátěž ze zisku z prodeje odpovídajícím způsobem. Započtení se provádí v rámci běžného vyměření daně z příjmu.
Vaše výhody s právní podporou
Daň z příjmu z nemovitosti vyvolává v praxi četné otázky. S odborným právním poradenstvím se vyhnete finančním nevýhodám a vytvoříte si daňovou jasnost před podpisem smlouvy.
Vyberte si požadovaný termín:Bezplatná úvodní konzultace
