Imposto sobre o rendimento imobiliário

Imposto sobre o rendimento imobiliário

Quem vende um imóvel e obtém lucro com isso, tem de pagar, em muitos casos, a mais-valia imobiliária. Na venda de um terreno, casa ou apartamento, incide uma mais-valia imobiliária fixa de 30%, cuja base é o § 30 EStG.

Se uma pessoa obtiver um lucro com a venda de um imóvel, tem de pagar a mais-valia imobiliária por esse lucro

Obrigação de imposto na alienação onerosa de imóveis

O imposto aplica-se a alienações onerosas de:

• Solo
• Edifícios, incluindo apartamentos
• Direitos equivalentes a terrenos, por exemplo, direitos de construção

Não incide imposto em caso de:

• Transferência gratuita, como doação, herança
• Residência principal do alienante, bem como edifícios auto-construídos

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Die Immobilienertragsteuer wirkt oft technisch, ist aber rechtlich höchst sensibel. Wer sie unterschätzt, zahlt meist zu viel.“

Isenções fiscais e regulamentos especiais

Isenção de residência principal

Se existir uma residência principal, a venda do imóvel permanece isenta de impostos. Duas variantes tornam possível a isenção de impostos:

• Regra dos dois anos: O imóvel foi utilizado como residência principal de forma ininterrupta durante, pelo menos, dois anos, a partir da aquisição onerosa até à alienação.
• Regra dos 5 em 10 anos: O vendedor viveu no imóvel de forma contínua durante, pelo menos, cinco anos nos últimos dez anos. Não é prejudicial que a residência principal já tenha sido abandonada até cinco anos antes da venda.

Esta isenção só se aplica se existir uma aquisição onerosa, por exemplo, por compra.
Em contrapartida, um imóvel transferido a título gratuito, por exemplo, por herança ou doação, não preenche, em princípio, este requisito.

Isenção de fabricante

A venda de um edifício auto-construído também é isenta de impostos, mas apenas se:

• o edifício tiver sido construído na propriedade privada,
• o vendedor tiver financiado e suportado o risco do projeto de construção,
• e o edifício não tiver sido alugado.

A isenção de impostos refere-se exclusivamente ao edifício, mas não ao terreno.
Se o proprietário alugar o imóvel total ou parcialmente nos últimos dez anos, beneficia da isenção apenas para a parte não alugada.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Steuerlich entscheidend ist nicht der Verkauf, sondern die Details dahinter. Gerade bei Altliegenschaften lohnt sich die genaue Prüfung.“

Outras alienações isentas de impostos

Expropriações

Não incide mais-valia imobiliária se a venda ocorrer para evitar uma intervenção oficial, por exemplo, no âmbito de uma expropriação ou por pressão oficial.

Determinadas operações de troca

As seguintes operações de troca são isentas de impostos:

• Troca de terrenos agrícolas e florestais no âmbito de processos de consolidação ou beneficiação fundiária
• Troca no âmbito de uma reestruturação de terrenos para construção
• Ajustamentos de fronteiras, desde que um pagamento de compensação não exceda 730 euros

Determinação do lucro na venda de imóveis

Quem vende um imóvel obtém um chamado lucro de alienação, que resulta da diferença entre o produto real da venda e os custos de aquisição originalmente despendidos.

Novos terrenos

No caso de imóveis comprados após 31 de março de 2002, deduzem-se os custos de aquisição reais ao preço de venda. Isto inclui também determinados investimentos subsequentes, como ampliações ou grandes renovações, se estes ainda não tiverem sido tidos em conta para efeitos fiscais.

Terrenos antigos

No caso de imóveis mais antigos, adquiridos antes de 31 de março de 2002, a administração fiscal aplica valores fixos. Por norma, 86% do produto é considerado como custo de aquisição, o que significa que apenas 14% têm de ser tributados, com a taxa de imposto fixa de 30%. Isto resulta numa taxa de imposto efetiva de 4,2% sobre o preço de venda.

Se um terreno foi requalificado de pastagem para terreno de construção após 31 de dezembro de 1987, a administração fiscal considera apenas 40% do preço de venda como custos de aquisição. Isto aumenta o lucro tributável para 60%, o que leva a uma taxa de imposto efetiva de 18%.

Ajustamento dos custos de aquisição

A administração fiscal permite um ajustamento dos custos de aquisição apenas na chamada determinação regular dos rendimentos, que se aplica principalmente a novos terrenos. Neste caso, tem em conta os custos de aquisição reais.

Montante da taxa de imposto

Desde 2016, a administração fiscal tributa os lucros da venda de terrenos, em princípio, com uma taxa de imposto fixa de 30%, sendo que este imposto não aumenta a taxa de imposto para os restantes rendimentos.

Mediante pedido, os contribuintes podem escolher a taxa de imposto sobre o rendimento regular mais baixa, a chamada opção de tributação regular.

Cobrança e pagamento da mais-valia imobiliária

Os vendedores têm de pagar, em muitos casos, a mais-valia imobiliária na venda de terrenos ou imóveis. Os advogados ou notários calculam e pagam este imposto, especialmente quando também determinam o imposto sobre a transmissão de imóveis para o comprador. Nesses casos, a lei obriga ao processamento fiscal através de um representante das partes.

Duas formas de pagar o imposto

• Autocálculo

Se o advogado ou notário mandatado calcular o imposto sobre a transmissão de imóveis, paga, por norma, simultaneamente a mais-valia imobiliária.

• Pagamento especial adiantado

Se o representante das partes não calcular o imposto sobre a transmissão de imóveis, a pessoa sujeita a imposto efetua um pagamento adiantado à administração fiscal. Esta deduz o montante posteriormente no âmbito da avaliação do imposto sobre o rendimento ao imposto final.

Efeito liberatório com autocálculo

Se o pagamento da mais-valia imobiliária for efetuado por autocálculo, este tem um efeito liberatório. Assim, o imposto é considerado como totalmente pago. Não é necessário efetuar outro registo na declaração de imposto sobre o rendimento.

O pagamento adiantado constitui uma exceção: A administração fiscal deduz o mesmo no âmbito da avaliação, mas não é automaticamente considerado como tributado definitivamente.

Opção de avaliação e tributação regular

Quem vende um imóvel pode indicar este processo voluntariamente na declaração de impostos. Desta forma, a chamada opção de avaliação permite não só uma correção de cálculos incorretos, mas também a compensação de perdas de outras vendas.

Em alternativa, pode ser escolhida a opção de tributação regular. Se a taxa de imposto sobre o rendimento pessoal for inferior a 30%, a carga fiscal sobre o lucro da alienação é reduzida em conformidade. A imputação é efetuada no âmbito da avaliação regular do imposto sobre o rendimento.

As suas vantagens com apoio jurídico

Na prática, a mais-valia imobiliária levanta inúmeras questões. Com uma assessoria jurídica fundamentada, evita desvantagens financeiras e cria clareza fiscal antes da assinatura do contrato.

Perguntas frequentes – FAQ