Ejendomsavancebeskatning

Ejendomsavancebeskatning

Enhver, der sælger en ejendom og derved tjener penge, skal i mange tilfælde betale ejendomsavancebeskatning. Ved salg af en grund, et hus eller en ejerlejlighed opkræves en fast ejendomsavancebeskatning på 30 %, hvis grundlag er § 30 EStG.

Hvis en person opnår en fortjeneste ved salg af en ejendom, skal vedkommende betale ejendomsavancebeskatning af den

Skattepligt ved vederlagspligtig overdragelse af fast ejendom

Skatten vedrører vederlagspligtige afhændelser af:

• Grund og jord
• Bygninger, herunder ejerlejligheder
• rettigheder svarende til fast ejendom, f.eks. byggerettigheder

Ingen skat opkræves ved:

• Vederlagsfri overdragelse som f.eks. gave, arv
• Sælgerens hovedbopæl samt selvfremstillede bygninger

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Die Immobilienertragsteuer wirkt oft technisch, ist aber rechtlich höchst sensibel. Wer sie unterschätzt, zahlt meist zu viel.“

Skattefritagelser og særordninger

Hovedbopælsfritagelse

Hvis der foreligger en hovedbopæl, er salget af ejendommen fortsat skattefrit. To varianter muliggør skattefrihed:

• Toårsreglen: Ejendommen er blevet anvendt som hovedbopæl uafbrudt i mindst to år, startende med det vederlagspligtige erhverv indtil afhændelsen.
• 5-ud-af-10-reglen: Sælgeren har boet i ejendommen uafbrudt i mindst fem år inden for de seneste ti år. Det er ikke skadeligt, hvis hovedbopælen allerede er blevet opgivet op til fem år før salget.

Denne fritagelse gælder kun, hvis der foreligger et vederlagspligtigt erhverv, f.eks. ved køb.
Derimod opfylder en vederlagsfrit overdraget ejendom, f.eks. ved arv eller gave, som udgangspunkt ikke denne forudsætning.

Producentfritagelse

Også salget af en selvopført bygning er skattefrit, dog kun hvis:

• bygningen er opført i den private formue,
• sælgeren selv har finansieret byggeprojektet og båret risikoen,
• og bygningen ikke er udlejet.

Skattefriheden vedrører udelukkende bygningen, men ikke grunden.
Hvis ejeren udlejer ejendommen helt eller delvist inden for de seneste ti år, nyder vedkommende kun godt af fritagelsen for den ikke-udlejede del.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Steuerlich entscheidend ist nicht der Verkauf, sondern die Details dahinter. Gerade bei Altliegenschaften lohnt sich die genaue Prüfung.“

Yderligere skattefrie afhændelser

Ekspropriationer

Der opkræves ingen ejendomsavancebeskatning, hvis salget sker for at undgå et myndighedsindgreb, f.eks. i forbindelse med en ekspropriation eller ved myndighedspres.

Visse byttehandler

Følgende byttehandler er skattefrie:

• Bytte af land- og skovbrugsgrunde i forbindelse med sammenlægnings- eller udstykningsprocedurer
• Bytte i forbindelse med en byggemodningsomlægning
• Grænsejusteringer, forudsat at en udligningsbetaling ikke overstiger 730 euro

Opgørelse af fortjeneste ved salg af fast ejendom

Enhver, der sælger en ejendom, opnår en såkaldt afhændelsesfortjeneste, som fremgår af forskellen mellem den faktiske salgssum og de oprindeligt afholdte anskaffelsesomkostninger.

Nye grunde

For ejendomme, der er købt efter den 31. marts 2002, fratrækker man de faktiske anskaffelsesomkostninger fra salgsprisen. Dette omfatter også visse efterfølgende investeringer som f.eks. tilbygninger eller større renoveringer, hvis de ikke allerede er blevet taget i betragtning skattemæssigt.

Gamle grunde

For ældre ejendomme, der er anskaffet før den 31. marts 2002, anvender skattemyndighederne faste værdier. Som regel ansættes 86 % af provenuet som anskaffelsesomkostninger, hvilket betyder, at kun 14 % skal beskattes med den faste skattesats på 30 %. Dette giver en effektiv skattebelastning på 4,2 % af salgsprisen.

Hvis en grund er blevet omlagt fra grønt område til byggegrund efter den 31. december 1987, tager skattemyndighederne kun 40 % af salgsprisen i betragtning som anskaffelsesomkostninger. Derved stiger den skattepligtige fortjeneste til 60 %, hvilket fører til en effektiv skattebelastning på 18 %.

Justering af anskaffelsesomkostningerne

Skattemyndighederne tillader kun en justering af anskaffelsesomkostningerne ved den såkaldte standardskatteberegning, som hovedsageligt gælder for nye grunde. Derved tager de de faktiske anskaffelsesomkostninger i betragtning.

Steuersatzens højde

Siden 2016 har skattemyndighederne som udgangspunkt beskattet fortjeneste fra grundsalg med en fast skattesats på 30 %, hvorved denne skat ikke forhøjer skattesatsen for den øvrige indkomst.

Efter anmodning kan skatteydere vælge den lavere, almindelige indkomstskattesats, den såkaldte standardskatteberegningsmulighed.

Opkrævning og afregning af ejendomsavancebeskatningen

Sælgere skal i mange tilfælde betale ejendomsavancebeskatning ved salg af grunde eller fast ejendom. Advokater eller notarer beregner og afregner denne skat, især hvis de også beregner ejendomsoverdragelsesskatten for købersiden. I sådanne tilfælde forpligter loven til skattemæssig afvikling via en partsrepræsentant.

To måder at afregne skat på

• Selvberegning

Hvis den advokat eller notar, der er blevet bemyndiget, beregner ejendomsoverdragelsesskatten, afregner vedkommende som regel ejendomsavancebeskatningen samtidig.

• Særlig forudbetaling

Hvis partsrepræsentanten ikke beregner ejendomsoverdragelsesskatten, betaler den skattepligtige person en forudbetaling til skattemyndighederne. Disse modregner beløbet senere i forbindelse med indkomstskatteansættelsen på den endelige skat.

Afregningsvirkning ved selvberegning

Hvis afregningen af ejendomsavancebeskatningen sker ved selvberegning, har den afregningsvirkning. Dermed anses skatten for at være fuldt ud betalt. En yderligere indførelse i indkomstskatteangivelsen er ikke nødvendig.

Forudbetalingen udgør en undtagelse: Skattemyndighederne modregner den i forbindelse med ansættelsen, men den gælder ikke automatisk som endeligt beskattet.

Ansættelsesmulighed og standardskat

Enhver, der sælger en ejendom, kan frivilligt anføre denne proces i skatteangivelsen. Derved muliggør den såkaldte ansættelsesmulighed ikke kun en korrektion af fejlagtige beregninger, men også modregning af tab fra andre salg.

Alternativt kan man vælge standardskatteberegningsmuligheden. Hvis den personlige indkomstskattesats er under 30 %, reduceres skattebyrden på fortjenesten fra afhændelsen tilsvarende. Modregningen sker i forbindelse med den almindelige indkomstskatteansættelse.

Dine fordele med advokatbistand

Ejendomsavancebeskatningen giver i praksis anledning til talrige spørgsmål. Med en velfunderet juridisk rådgivning undgår du økonomiske ulemper og skaber skattemæssig klarhed inden kontraktunderskrivelsen.

Ofte stillede spørgsmål – FAQ