Kiinteistön myyntivoittovero

Kiinteistön myyntivoittovero

Jos henkilö myy kiinteistön ja tekee voittoa, hänen on monissa tapauksissa maksettava kiinteistöveroa. Tontin, talon tai omistusasunnon myynnistä peritään kiinteä 30 %:n kiinteistövero, jonka perustana on tuloverolain 30 §.

Jos henkilö tekee voittoa kiinteistön myynnistä, hänen on maksettava siitä kiinteistöveroa

Verovelvollisuus vastikkeellisessa kiinteistön luovutuksessa

Vero koskee vastikkeellisia luovutuksia:

• Maa-alueet
• Rakennukset, mukaan lukien omistusasunnot
• Kiinteistöihin rinnastettavat oikeudet, esim. rakennusoikeudet

Verovapaat tapaukset:

• Vastikkeettomat luovutukset, kuten lahja, perintö
• Luovuttajan vakituinen asunto sekä itse rakennetut rakennukset

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Die Immobilienertragsteuer wirkt oft technisch, ist aber rechtlich höchst sensibel. Wer sie unterschätzt, zahlt meist zu viel.“

Verovapautukset ja erityissäännökset

Vakinaisen asunnon verovapaus

Jos kyseessä on vakinainen asunto, kiinteistön myynti on verovapaa. Kaksi vaihtoehtoa mahdollistavat verovapauden:

• Kahden vuoden sääntö: Kiinteistöä on käytetty vähintään kaksi vuotta yhtäjaksoisesti vakituisena asuntona, alkaen vastikkeellisesta hankinnasta luovutukseen asti.
• 5/10-sääntö: Myyjä on asunut kiinteistössä kymmenen viime vuoden aikana vähintään viisi vuotta yhtäjaksoisesti. Tällöin ei ole haitallista, jos vakinainen asunto on luovuttu jo jopa viisi vuotta ennen myyntiä.

Tämä vapautus koskee vain vastikkeellista hankintaa, esimerkiksi ostoa.
Sen sijaan vastikkeettomasti siirretty kiinteistö, esimerkiksi perintönä tai lahjana saatu, ei yleensä täytä tätä edellytystä.

Rakentajan verovapaus

Myös itse rakennetun rakennuksen myynti on verovapaa, kuitenkin vain, jos:

• rakennus on rakennettu yksityisomaisuuteen,
• myyjä on itse rahoittanut rakennushankkeen ja kantanut riskin,
• ja rakennusta ei ole vuokrattu.

Verovapaus koskee ainoastaan rakennusta, ei kuitenkaan tonttia.
Jos omistaja on vuokrannut kohteen kokonaan tai osittain kymmenen viime vuoden aikana, hän hyötyy vapautuksesta vain vuokraamattoman osan osalta.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Steuerlich entscheidend ist nicht der Verkauf, sondern die Details dahinter. Gerade bei Altliegenschaften lohnt sich die genaue Prüfung.“

Muut verovapaat luovutukset

Lunastukset

Kiinteistöveroa ei peritä, jos myynti tapahtuu viranomaisen puuttumisen välttämiseksi, esimerkiksi lunastuksen tai viranomaispaineen vuoksi.

Tietyt vaihtotapahtumat

Seuraavat vaihtokaupat ovat verovapaita:

• Maa- ja metsätalousmaiden vaihto yhdistämis- tai tilusjärjestelymenettelyjen yhteydessä.
• Vaihto rakennusmaan uudelleenjaon yhteydessä.
• Rajojen oikaisut, mikäli tasapainotusmaksu ei ylitä 730 euroa.

Voiton laskenta kiinteistön myynnissä

Kiinteistön myyjä saa niin sanotun luovutusvoiton, joka muodostuu todellisen myyntihinnan ja alkuperäisten hankintamenojen erotuksesta.

Uudet kiinteistöt

Kiinteistöjen, jotka on ostettu 31. maaliskuuta 2002 jälkeen, todelliset hankintamenot vähennetään myyntihinnasta. Tähän sisältyvät myös tietyt myöhemmät investoinnit, kuten lisärakennukset tai suuremmat remontit, jos niitä ei ole jo otettu huomioon verotuksessa.

Vanhat kiinteistöt

Vanhempien kiinteistöjen, jotka on hankittu ennen 31. maaliskuuta 2002, osalta veroviranomainen soveltaa kiinteitä arvoja. Yleensä 86 % myyntihinnasta otetaan huomioon hankintamenoina, mikä tarkoittaa, että vain 14 % on verotettava, kiinteällä 30 %:n verokannalla. Tämä johtaa 4,2 %:n todelliseen verorasitukseen myyntihinnasta.

Jos tontti on 31. joulukuuta 1987 jälkeen uudelleen kaavoitettu viheralueesta rakennusmaaksi, veroviranomainen ottaa huomioon vain 40 % myyntihinnasta hankintamenoina. Tämä nostaa verotettavan voiton 60 %:iin, mikä johtaa 18 %:n todelliseen verorasitukseen.

Hankintamenojen oikaisu

Veroviranomainen sallii hankintamenojen oikaisun vain niin sanotussa normaalitulojen laskennassa, joka koskee pääasiassa uusia kiinteistöjä. Tällöin se ottaa huomioon todelliset hankintamenot.

Verokannan suuruus

Vuodesta 2016 lähtien veroviranomainen on verottanut tonttimyynnistä saadut voitot pääsääntöisesti kiinteällä 30 %:n verokannalla, eikä tämä vero korota muun tulon verokantaa.

Hakemuksesta veronmaksajat voivat valita alemman säännöllisen tuloverokannan, niin sanotun yleisen verotusvaihtoehdon.

Kiinteistöveron perintä ja tilitys

Myyjien on monissa tapauksissa maksettava kiinteistöveroa tontti- tai kiinteistömyynnistä. Asianajajat tai notaarit laskevat ja tilittävät tämän veron, erityisesti jos he määrittävät myös kiinteistönluovutusveron ostajan puolesta. Tällaisissa tapauksissa laki velvoittaa verotuksen hoitamiseen osapuolten edustajan kautta.

Kaksi tapaa veron tilitykseen

• Itsearviointi

Jos toimeksi annettu asianajaja tai notaari laskee kiinteistönluovutusveron, hän tilittää kiinteistöveron yleensä samanaikaisesti.

• Erityinen ennakkomaksu

Jos osapuolten edustaja ei laske kiinteistönluovutusveroa, verovelvollinen suorittaa ennakkomaksun veroviranomaiselle. Tämä hyvittää summan myöhemmin tuloverotuksen yhteydessä lopulliseen veroon.

Hyvitysvaikutus itsearvioinnissa

Jos kiinteistövero tilitetään itsearvioinnilla, sillä on hyvitysvaikutus. Tällöin vero katsotaan kokonaan maksetuksi. Lisämerkintää tuloveroilmoitukseen ei tarvita.

Ennakkomaksu on poikkeus: Veroviranomainen hyvittää sen verotuksen yhteydessä, mutta sitä ei automaattisesti katsota lopullisesti verotetuksi.

Verotusvaihtoehto ja yleinen verotus

Kiinteistön myyjä voi vapaaehtoisesti ilmoittaa tämän tapahtuman veroilmoituksessaan. Näin niin sanottu verotusvaihtoehto mahdollistaa paitsi virheellisten laskelmien korjaamisen, myös muiden myyntien tappioiden kuittaamisen.

Vaihtoehtoisesti voidaan valita yleinen verotusvaihtoehto. Jos henkilökohtainen tuloverokanta on alle 30 %, verorasitus luovutusvoitosta pienenee vastaavasti. Hyvitys tapahtuu säännöllisen tuloverotuksen yhteydessä.

Edunne asianajajan tuella

Kiinteistövero herättää käytännössä lukuisia kysymyksiä. Perusteellisella oikeudellisella neuvonnalla vältät taloudelliset haitat ja luot verotuksellista selkeyttä ennen sopimuksen allekirjoittamista.

Usein kysytyt kysymykset – UKK