Daň z príjmu z nehnuteľností

Daň z príjmu z nehnuteľností

Kto predá nehnuteľnosť a pritom dosiahne zisk, musí v mnohých prípadoch zaplatiť daň z príjmu z predaja nehnuteľností. Pri predaji pozemku, domu alebo bytu sa uplatňuje paušálna daň z príjmu z predaja nehnuteľností vo výške 30 %, ktorej základom je § 30 zákona o dani z príjmov.

Ak osoba dosiahne zisk z predaja nehnuteľnosti, musí zaň zaplatiť daň z príjmu z predaja nehnuteľností

Zistite, kedy vzniká daň z príjmu z predaja nehnuteľností, aké oslobodenia sú možné a na čo si treba dať právne pozor

Daňová povinnosť pri odplatnom prevode nehnuteľnosti

Daň sa týka odplatných prevodov:

Daň nevzniká pri:

Rechtsanwalt Peter Harlander Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Die Immobilienertragsteuer wirkt oft technisch, ist aber rechtlich höchst sensibel. Wer sie unterschätzt, zahlt meist zu viel.“
Vyberte si požadovaný termín:Bezplatná úvodná konzultácia

Oslobodenia od dane a osobitné úpravy

Oslobodenie od dane pri hlavnom bydlisku

Ak ide o hlavné bydlisko, predaj nehnuteľnosti zostáva oslobodený od dane. Oslobodenie od dane umožňujú dva varianty:

Toto oslobodenie platí len v prípade odplatného nadobudnutia, napríklad kúpou.
Naopak, bezodplatne prevedená nehnuteľnosť, napríklad dedičstvom alebo darovaním, túto podmienku v zásade nespĺňa.

Oslobodenie pre stavebníkov

Aj predaj vlastnoručne postavenej budovy je oslobodený od dane, avšak len vtedy, ak:

Oslobodenie od dane sa vzťahuje výlučne na budovu, nie však na pozemok.
Ak vlastník prenajíma objekt úplne alebo čiastočne v priebehu posledných desiatich rokov, profituje z oslobodenia len pre neprenajatú časť.

Rechtsanwalt Sebastian Riedlmair Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Steuerlich entscheidend ist nicht der Verkauf, sondern die Details dahinter. Gerade bei Altliegenschaften lohnt sich die genaue Prüfung.“

Ďalšie oslobodené prevody

Vyvlastnenia

Daň z príjmu z predaja nehnuteľností nevzniká, ak sa predaj uskutočňuje na zabránenie úradného zásahu, napríklad v rámci vyvlastnenia alebo pod úradným tlakom.

Určité výmenné transakcie

Nasledujúce výmenné obchody sú oslobodené od dane:

Určenie zisku pri predaji nehnuteľností

Kto predá nehnuteľnosť, dosiahne takzvaný zisk z predaja, ktorý vyplýva z rozdielu medzi skutočným výnosom z predaja a pôvodnými obstarávacími nákladmi.

Nové nehnuteľnosti

Pri nehnuteľnostiach, ktoré boli kúpené po 31. marci 2002, sa od predajnej ceny odpočítavajú skutočné obstarávacie náklady. K nim patria aj určité dodatočné investície, ako sú prístavby alebo väčšie rekonštrukcie, ak už neboli daňovo zohľadnené.

Staré nehnuteľnosti

Pri starších nehnuteľnostiach, ktoré boli nadobudnuté pred 31. marcom 2002, finančný úrad uplatňuje paušálne hodnoty. Zvyčajne sa 86 % výnosu považuje za obstarávacie náklady, čo znamená, že len 14 % musí byť zdanených paušálnou sadzbou dane 30 %. To vedie k efektívnemu daňovému zaťaženiu vo výške 4,2 % z predajnej ceny.

Ak bol pozemok po 31. decembri 1987 preklasifikovaný z poľnohospodárskej pôdy na stavebnú, finančný úrad zohľadňuje len 40 % predajnej ceny ako obstarávacie náklady. Tým sa zvyšuje zdaniteľný zisk na 60 %, čo vedie k efektívnemu daňovému zaťaženiu vo výške 18 %.

Úprava obstarávacích nákladov

Finančný úrad povoľuje úpravu obstarávacích nákladov len pri takzvanom určovaní bežných príjmov, ktoré platí hlavne pre nové nehnuteľnosti. Pritom zohľadňuje skutočné obstarávacie náklady.

Výška daňovej sadzby

Od roku 2016 finančný úrad zdaňuje zisky z predaja pozemkov v zásade pevnou sadzbou dane 30 %, pričom táto daň nezvyšuje sadzbu dane pre ostatné príjmy.

Na žiadosť si môžu daňovníci zvoliť nižšiu regulárnu sadzbu dane z príjmov, takzvanú možnosť štandardného zdanenia.

Výber a odvod dane z príjmu z predaja nehnuteľností

Predávajúci musia v mnohých prípadoch pri predaji pozemkov alebo nehnuteľností platiť daň z príjmu z predaja nehnuteľností. Advokáti alebo notári túto daň vypočítavajú a odvádzajú, najmä ak určujú aj daň z nadobudnutia nehnuteľností pre kupujúceho. V takýchto prípadoch zákon ukladá povinnosť daňového vysporiadania prostredníctvom zástupcu strany.

Dva spôsoby odvodu dane

Ak poverený advokát alebo notár vypočítava daň z nadobudnutia nehnuteľností, spravidla zároveň odvádza aj daň z príjmu z predaja nehnuteľností.

Ak zástupca strany nevypočítava daň z nadobudnutia nehnuteľností, zdaniteľná osoba vykoná preddavkovú platbu finančnému úradu. Ten neskôr započíta sumu na konečnú daň v rámci zdanenia príjmov.

Vyrovnávací účinok pri samo-vyrubení

Ak sa odvod dane z príjmu z predaja nehnuteľností uskutočňuje samo-vyrubením, má vyrovnávací účinok. Tým sa daň považuje za úplne vyrovnanú. Ďalší zápis do daňového priznania k dani z príjmov nie je potrebný.

Preddavková platba tvorí výnimku: Finančný úrad ju započíta v rámci zdanenia, ale automaticky sa nepovažuje za konečne zdanenú.

Možnosť zdanenia a štandardné zdanenie

Kto predá nehnuteľnosť, môže tento proces dobrovoľne uviesť v daňovom priznaní. Tým takzvaná možnosť zdanenia umožňuje nielen opravu chybných výpočtov, ale aj započítanie strát z iných predajov.

Alternatívne je možné zvoliť možnosť štandardného zdanenia. Ak je osobná sadzba dane z príjmov nižšia ako 30 %, daňové zaťaženie zo zisku z prevodu sa zodpovedajúcim spôsobom zníži. Započítanie sa uskutočňuje v rámci riadneho zdanenia príjmov.

Vaše výhody s právnou podporou

Daň z príjmu z predaja nehnuteľností vyvoláva v praxi mnoho otázok. S odborným právnym poradenstvom sa vyhnete finančným nevýhodám a zabezpečíte si daňovú jasnosť pred podpisom zmluvy.

Vyberte si požadovaný termín:Bezplatná úvodná konzultácia

Často kladené otázky – FAQ