Eiendomsskatt på gevinst

Eiendomsskatt på gevinst

Den som selger en eiendom og dermed tjener penger, må i mange tilfeller betale eiendomsskatt på gevinst. Ved salg av en tomt, et hus eller en leilighet påløper en flat eiendomsskatt på gevinst på 30 %, som er basert på § 30 EStG.

Hvis en person tjener penger på salg av en eiendom, må de betale eiendomsskatt på gevinst for det

Skatteplikt ved vederlagsmessig avhending av eiendom

Skatten gjelder vederlagsmessige avhendinger av:

• Grunn og jord
• Bygninger, inkludert leiligheter
• rettigheter som tilsvarer fast eiendom, f.eks. byggerettigheter

Ingen skatt påløper ved:

• Vederlagsfri overføring som gave, arv
• Hovedbostedet til avhenderen samt selvproduserte bygninger

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Die Immobilienertragsteuer wirkt oft technisch, ist aber rechtlich höchst sensibel. Wer sie unterschätzt, zahlt meist zu viel.“

Skattefritak og særordninger

Hovedbostedsfritak

Hvis det foreligger et hovedbosted, forblir salget av eiendommen skattefritt. To varianter muliggjør skattefritak:

• Toårsregelen: Eiendommen ble brukt som hovedbosted sammenhengende i minst to år, fra og med vederlagsmessig erverv til avhending.
• 5-av-10-regelen: Selgeren har bodd i eiendommen sammenhengende i minst fem år i løpet av de siste ti årene. Det er ikke skadelig hvis hovedbostedet allerede er oppgitt inntil fem år før salget.

Dette fritaket gjelder bare dersom det foreligger et vederlagsmessig erverv, for eksempel ved kjøp.
Derimot oppfyller en vederlagsfritt overdratt eiendom, for eksempel ved arv eller gave, i utgangspunktet ikke dette kravet.

Produsentfritak

Også salget av en selvoppført bygning er skattefritt, men bare hvis:

• bygningen ble oppført i privat formue,
• selgeren selv har finansiert byggeprosjektet og båret risikoen,
• og bygningen ikke er utleid.

Skattefritaket gjelder utelukkende bygningen, men ikke tomten.
Hvis eieren leier ut objektet helt eller delvis i løpet av de siste ti årene, drar han bare nytte av fritaket for den ikke-utleide delen.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Steuerlich entscheidend ist nicht der Verkauf, sondern die Details dahinter. Gerade bei Altliegenschaften lohnt sich die genaue Prüfung.“

Ytterligere skattefrie avhendinger

Ekspropriasjoner

Ingen eiendomsskatt på gevinst påløper hvis salget skjer for å unngå et myndighetsinngrep, for eksempel i forbindelse med en ekspropriasjon eller ved myndighetspress.

Visse bytteprosesser

Følgende byttehandler er skattefrie:

• Bytte av land- og skogbruksarealer i forbindelse med sammenleggings- eller flateutjevningsprosesser
• Bytte i forbindelse med en byggeomlegging
• Grensejusteringer, forutsatt at en kompensasjonsbetaling ikke overstiger 730 euro

Fortjenesteberegning ved eiendomssalg

Den som selger en eiendom, oppnår en såkalt avhendingsgevinst, som er differansen mellom den faktiske salgsinntekten og de opprinnelig pådratte anskaffelseskostnadene.

Nye tomter

For eiendommer som er kjøpt etter 31. mars 2002, trekker man de faktiske anskaffelseskostnadene fra salgsprisen. Dette inkluderer også visse etterfølgende investeringer som påbygg eller større renoveringer, hvis de ikke allerede er tatt i betraktning skattemessig.

Gamle tomter

For eldre eiendommer som er anskaffet før 31. mars 2002, bruker skattekontoret faste verdier. Som regel settes 86 % av inntektene som anskaffelseskostnader, noe som betyr at bare 14 % må beskattes, med den faste skattesatsen på 30 %. Dette gir en effektiv skattebelastning på 4,2 % på salgsprisen.

Hvis en tomt er omregulert fra grøntområde til byggeareal etter 31. desember 1987, tar skattekontoret bare 40 % av salgsprisen i betraktning som anskaffelseskostnader. Dette øker den skattepliktige fortjenesten til 60 %, noe som fører til en effektiv skattebelastning på 18 %.

Justering av anskaffelseskostnader

Skattekontoret tillater en justering av anskaffelseskostnadene bare ved den såkalte ordinære inntektsberegningen, som hovedsakelig gjelder for nye tomter. Da tar det hensyn til de faktiske anskaffelseskostnadene.

Størrelsen på skattesatsen

Siden 2016 har skattekontoret i utgangspunktet beskattet fortjeneste fra tomtesalg med en fast skattesats på 30 %, men denne skatten øker ikke skattesatsen for den øvrige inntekten.

På anmodning kan skattebetalere velge den lavere regulære inntektsskattesatsen, det såkalte standardskattleggingsalternativet.

Innkreving og innbetaling av eiendomsskatt på gevinst

Selgere må i mange tilfeller betale eiendomsskatt på gevinst ved salg av tomter eller eiendommer. Advokater eller notarius publicus beregner og betaler denne skatten, spesielt hvis de også beregner dokumentavgiften for kjøpersiden. I slike tilfeller forplikter loven til skattemessig avvikling via en partsrepresentant.

To måter å betale skatt på

• Selvberegning

Hvis den engasjerte advokaten eller notarius publicus beregner dokumentavgiften, betaler han som regel eiendomsskatten på gevinst samtidig.

• Spesielt forskudd

Hvis partsrepresentanten ikke beregner dokumentavgiften, betaler den skattepliktige personen et forskudd til skattekontoret. Dette beløpet regnes senere med i den endelige skatten i forbindelse med inntektsskatteligningen.

Endelig virkning ved selvberegning

Hvis innbetalingen av eiendomsskatten på gevinst skjer ved selvberegning, utløser den endelig virkning. Dermed anses skatten som fullstendig betalt. Ytterligere innføring i inntektsskatteerklæringen er ikke nødvendig.

Forskuddsbetalingen danner et unntak: Skattekontoret regner den med i forbindelse med ligningen, men den gjelder ikke automatisk som endelig beskattet.

Ligningsalternativ og standardskattlegging

Den som selger en eiendom, kan frivillig oppgi denne prosessen i skatteerklæringen. Dermed muliggjør det såkalte ligningsalternativet ikke bare en korreksjon av feilaktige beregninger, men også motregning av tap fra andre salg.

Alternativt kan man velge standardskattleggingsalternativet. Hvis den personlige inntektsskattesatsen er under 30 %, reduseres skattebelastningen på fortjenesten fra avhendingen tilsvarende. Anregningen skjer i forbindelse med den regulære inntektsskatteligningen.

Dine fordeler med advokatbistand

Eiendomsskatten på gevinst reiser i praksis en rekke spørsmål. Med en grundig juridisk rådgivning unngår du økonomiske ulemper og skaper skattemessig klarhet før kontraktsunderskrivelsen.

Ofte stilte spørsmål – FAQ