Vastgoedwinstbelasting

Vastgoedwinstbelasting

Wie een onroerend goed verkoopt en daarbij winst maakt, moet in veel gevallen onroerendgoedwinstbelasting betalen. Bij de verkoop van een perceel, huis of appartement is een forfaitaire onroerendgoedwinstbelasting van 30% verschuldigd, waarvan § 30 EStG de basis vormt.

Als een persoon winst behaalt bij de verkoop van een onroerend goed, moet zij daarvoor onroerendgoedwinstbelasting betalen.

Belastingplicht bij bezwarende vervreemding van onroerend goed

De belasting betreft bezwarende vervreemdingen van:

• Grond en bodem
• Gebouwen, inclusief appartementen
• aan percelen gelijkgestelde rechten, bijv. opstalrechten

Geen belasting is verschuldigd bij:

• Kosteloze overdracht zoals schenking, erfenis
• Hoofdverblijf van de vervreemder en zelf gebouwde gebouwen

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Die Immobilienertragsteuer wirkt oft technisch, ist aber rechtlich höchst sensibel. Wer sie unterschätzt, zahlt meist zu viel.“

Belastingvrijstellingen en speciale regelingen

Hoofdverblijfvrijstelling

Als er sprake is van een hoofdverblijf, blijft de verkoop van het onroerend goed belastingvrij. Twee varianten maken de belastingvrijstelling mogelijk:

• Tweejaarsregel: Het onroerend goed werd minimaal twee jaar ononderbroken als hoofdverblijf gebruikt, beginnend vanaf de bezwarende verwerving tot aan de vervreemding.
• 5-uit-10-regel: De verkoper heeft binnen de laatste tien jaar minimaal vijf jaar aaneengesloten in het onroerend goed gewoond. Het is daarbij niet schadelijk als het hoofdverblijf reeds tot vijf jaar vóór de verkoop is opgegeven.

Deze vrijstelling geldt alleen indien er sprake is van een bezwarende verwerving, bijvoorbeeld door koop.
Daarentegen voldoet een kosteloos overgedragen onroerend goed, bijvoorbeeld via erfenis of schenking, in principe niet aan deze voorwaarde.

Vrijstelling voor de bouwer

Ook de verkoop van een zelf gebouwd gebouw is belastingvrij, echter alleen indien:

• het gebouw in privévermogen is gebouwd,
• de verkoper zelf het bouwproject heeft gefinancierd en het risico heeft gedragen,
• en het gebouw niet verhuurd werd.

De belastingvrijstelling heeft uitsluitend betrekking op het gebouw, maar niet op het perceel.
Indien de eigenaar het object geheel of gedeeltelijk binnen de laatste tien jaar verhuurt, profiteert hij van de vrijstelling alleen voor het niet-verhuurde deel.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Steuerlich entscheidend ist nicht der Verkauf, sondern die Details dahinter. Gerade bei Altliegenschaften lohnt sich die genaue Prüfung.“

Andere belastingvrije vervreemdingen

Onteigeningen

Geen onroerendgoedwinstbelasting is verschuldigd als de verkoop plaatsvindt ter vermijding van een overheidsingrijpen, bijvoorbeeld in het kader van een onteigening of door overheidsdruk.

Bepaalde ruiltransacties

De volgende ruiltransacties zijn belastingvrij:

• Ruil van landbouw- en bosbouwgronden in het kader van herverkavelings- of ruilverkavelingsprocedures
• Ruil in het kader van een herverkaveling van bouwgrond
• Grensregelingen, mits een compensatiebetaling niet meer dan 730 euro bedraagt

Winstbepaling bij vastgoedverkopen

Wie een onroerend goed verkoopt, behaalt een zogenaamde verkoopwinst, die voortvloeit uit het verschil tussen de werkelijke verkoopopbrengst en de oorspronkelijk gemaakte aanschafkosten.

Nieuwe percelen

Bij onroerende goederen die na 31 maart 2002 zijn gekocht, worden de werkelijke aanschafkosten van de verkoopprijs afgetrokken. Hieronder vallen ook bepaalde latere investeringen zoals aanbouwen of grotere renovaties, indien deze nog niet fiscaal in aanmerking zijn genomen.

Oude percelen

Bij oudere onroerende goederen die vóór 31 maart 2002 zijn verworven, hanteert de belastingdienst forfaitaire waarden. Doorgaans wordt 86% van de opbrengst als aanschafkosten aangemerkt, wat betekent dat slechts 14% moet worden belast, met het forfaitaire belastingtarief van 30%. Dit resulteert in een effectieve belastingdruk van 4,2% op de verkoopprijs.

Indien een perceel na 31 december 1987 van landbouwgrond naar bouwgrond is herbestemd, houdt de belastingdienst slechts 40% van de verkoopprijs aan als aanschafkosten. Hierdoor stijgt de belastbare winst naar 60%, wat leidt tot een effectieve belastingdruk van 18%.

Aanpassing van de aanschafkosten

De belastingdienst staat een aanpassing van de aanschafkosten alleen toe bij de zogenaamde reguliere inkomstenbepaling, die voornamelijk geldt voor nieuwe percelen. Daarbij houdt het rekening met de werkelijke aanschafkosten.

Hoogte van het belastingtarief

Sinds 2016 belast de belastingdienst winsten uit grondverkopen in principe met een vast tarief van 30%, waarbij deze belasting het tarief voor het overige inkomen niet verhoogt.

Op aanvraag kunnen belastingbetalers kiezen voor het lagere reguliere inkomstenbelastingtarief, de zogenaamde reguliere belastingoptie.

Heffing en afdracht van de onroerendgoedwinstbelasting

Verkopers moeten bij grond- of vastgoedverkopen in veel gevallen onroerendgoedwinstbelasting betalen. Advocaten of notarissen berekenen en dragen deze belasting af, vooral wanneer zij ook de overdrachtsbelasting voor de kopende partij vaststellen. In dergelijke gevallen verplicht de wet tot fiscale afhandeling via een partijvertegenwoordiger.

Twee manieren voor belastingafdracht

• Zelfberekening

Indien de aangestelde advocaat of notaris de overdrachtsbelasting berekent, draagt hij de onroerendgoedwinstbelasting doorgaans gelijktijdig af.

• Bijzondere vooruitbetaling

Indien de partijvertegenwoordiger de overdrachtsbelasting niet berekent, verricht de belastingplichtige een vooruitbetaling aan de belastingdienst. Deze verrekent het bedrag later in het kader van de inkomstenbelastingaanslag met de definitieve belasting.

Kwijtingswerking bij zelfberekening

Indien de afdracht van de onroerendgoedwinstbelasting plaatsvindt door zelfberekening, heeft dit kwijtingswerking. Daarmee wordt de belasting als volledig voldaan beschouwd. Een verdere vermelding in de inkomstenbelastingaangifte is niet nodig.

De vooruitbetaling vormt een uitzondering: de belastingdienst verrekent deze in het kader van de aanslag, maar deze geldt niet automatisch als definitief belast.

Aanslagoptie en reguliere belastingheffing

Wie een onroerend goed verkoopt, kan deze transactie vrijwillig in de belastingaangifte vermelden. Daardoor maakt de zogenaamde aanslagoptie niet alleen een correctie van foutieve berekeningen mogelijk, maar ook de verrekening van verliezen uit andere verkopen.

Als alternatief kan de reguliere belastingoptie worden gekozen. Indien het persoonlijke inkomstenbelastingtarief onder de 30% ligt, vermindert de belastingdruk op de winst uit de vervreemding dienovereenkomstig. De verrekening vindt plaats in het kader van de reguliere inkomstenbelastingaanslag.

Uw voordelen met juridische ondersteuning

De onroerendgoedwinstbelasting roept in de praktijk tal van vragen op. Met gedegen juridisch advies vermijdt u financiële nadelen en creëert u fiscale duidelijkheid vóór de ondertekening van het contract.

Veelgestelde vragen – FAQ