Gayrimenkul Kazanç Vergisi

Gayrimenkul Kazanç Vergisi

Bir gayrimenkul satan ve bu satıştan kâr elde eden kişi, birçok durumda gayrimenkul kazanç vergisi ödemek zorundadır. Bir arsa, ev veya daire satışında, § 30 EStG‘ye dayanan %30’luk sabit bir gayrimenkul kazanç vergisi uygulanır.

Bir kişi bir gayrimenkul satışından kâr elde ederse, bunun için gayrimenkul kazanç vergisi ödemek zorundadır

Bedelli gayrimenkul satışında vergi yükümlülüğü

Vergi, aşağıdakilerin bedelli satışlarını kapsar:

• Arazi ve toprak
• Binalar, daireler dahil
• Gayrimenkule eşdeğer haklar, örneğin inşaat hakları

Aşağıdaki durumlarda vergi uygulanmaz:

• Bağış, miras gibi bedelsiz devirler
• Satıcının ana ikametgâhı ve kendi inşa ettiği binalar

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Die Immobilienertragsteuer wirkt oft technisch, ist aber rechtlich höchst sensibel. Wer sie unterschätzt, zahlt meist zu viel.“

Vergi muafiyetleri ve özel düzenlemeler

Ana ikametgâh muafiyeti

Ana ikametgâh söz konusu olduğunda, gayrimenkulün satışı vergiden muaftır. İki varyant vergi muafiyetini mümkün kılar:

• İki yıl kuralı: Gayrimenkul, bedelli edinimden satışa kadar en az iki yıl kesintisiz ana ikametgâh olarak kullanılmıştır.
• 10 yılda 5 kuralı: Satıcı, son on yıl içinde en az beş yıl kesintisiz olarak gayrimenkulde ikamet etmiştir. Ana ikametgâhın satıştan önceki beş yıla kadar terk edilmiş olması zararlı değildir.

Bu muafiyet, yalnızca bedelli bir edinim söz konusu olduğunda geçerlidir, örneğin satın alma yoluyla.
Buna karşılık, miras veya bağış yoluyla bedelsiz devredilen bir gayrimenkul, prensip olarak bu koşulu yerine getirmez.

İnşaatçı muafiyeti

Kişinin kendi inşa ettiği bir binanın satışı da vergiden muaftır, ancak yalnızca şu durumlarda:

• Bina özel mülkiyette inşa edilmişse,
• Satıcı inşaat projesini kendisi finanse etmiş ve riski üstlenmişse,
• ve bina kiralanmamışsa.

Vergi muafiyeti yalnızca bina için geçerlidir, arsa için değil.
Mal sahibi son on yıl içinde mülkü tamamen veya kısmen kiralarsa, muafiyetten yalnızca kiralanmayan kısım için yararlanır.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Steuerlich entscheidend ist nicht der Verkauf, sondern die Details dahinter. Gerade bei Altliegenschaften lohnt sich die genaue Prüfung.“

Diğer vergiden muaf satışlar

Kamulaştırmalar

Satış resmi bir müdahaleyi önlemek için gerçekleşirse, örneğin bir kamulaştırma kapsamında veya resmi baskı nedeniyle, gayrimenkul kazanç vergisi uygulanmaz.

Belirli takas işlemleri

Aşağıdaki takas işlemleri vergiden muaftır:

• Tarım ve ormancılık arazilerinin takası kapsamında arazi toplulaştırma veya arazi düzenleme prosedürleri
• İmar düzenlemesi kapsamında takas
• Denkleştirme ödemesi 730 Euro’yu aşmadığı sürece sınır düzeltmeleri

Gayrimenkul satışlarında kâr hesaplaması

Bir gayrimenkul satan kişi, gerçek satış geliri ile başlangıçta harcanan satın alma maliyetleri arasındaki farktan oluşan bir satış kârı elde eder.

Yeni gayrimenkuller

31 Mart 2002’den sonra satın alınan gayrimenkullerde, gerçek satın alma maliyetleri satış fiyatından düşülür. Buna, eklemeler veya büyük renovasyonlar gibi belirli sonradan yapılan yatırımlar da dahildir, ancak bunlar vergi açısından henüz dikkate alınmamış olmalıdır.

Eski gayrimenkuller

31 Mart 2002’den önce edinilen daha eski gayrimenkullerde, vergi dairesi götürü değerler uygular. Genellikle, gelirin %86’sı satın alma maliyeti olarak kabul edilir, bu da yalnızca %14’ünün vergilendirilmesi gerektiği anlamına gelir ve %30’luk götürü vergi oranı uygulanır. Bu, satış fiyatı üzerinden %4,2’lik efektif bir vergi yükü oluşturur.

Bir arsa 31 Aralık 1987’den sonra tarım arazisinden inşaat arazisine dönüştürülmüşse, vergi dairesi satış fiyatının yalnızca %40’ını satın alma maliyeti olarak kabul eder. Bu, vergiye tabi kârı %60’a çıkarır ve %18’lik efektif bir vergi yükü oluşturur.

Satın alma maliyetlerinin düzeltilmesi

Vergi dairesi, satın alma maliyetlerinin düzeltilmesine yalnızca normal gelir hesaplama yöntemi olarak adlandırılan durumda izin verir, bu da esas olarak yeni gayrimenkuller için geçerlidir. Bu durumda, gerçek satın alma maliyetleri dikkate alınır.

Vergi oranının yüksekliği

2016’dan beri vergi dairesi, gayrimenkul satışlarından elde edilen kârları prensip olarak %30’luk sabit bir vergi oranıyla vergilendirmektedir ve bu vergi, diğer gelirler için geçerli olan vergi oranını artırmaz.

Talep üzerine, vergi mükellefleri daha düşük olan normal gelir vergisi tarifesini seçebilirler, bu da normal vergilendirme seçeneği olarak adlandırılır.

Gayrimenkul kazanç vergisinin tahsili ve ödenmesi

Satıcılar, arsa veya gayrimenkul satışlarında çoğu durumda gayrimenkul kazanç vergisi ödemek zorundadır. Avukatlar veya noterler bu vergiyi hesaplar ve öderler, özellikle alıcı taraf için emlak alım vergisini de hesapladıkları durumlarda. Bu gibi durumlarda, kanun taraf temsilcisi aracılığıyla vergi işlemlerinin yapılmasını zorunlu kılar.

Vergi ödemesi için iki yol

• Kendi hesaplama

Görevlendirilen avukat veya noter emlak alım vergisini hesaplarsa, genellikle gayrimenkul kazanç vergisini de aynı anda öder.

• Özel ön ödeme

Taraf temsilcisi emlak alım vergisini hesaplamazsa, vergi mükellefi vergi dairesine bir ön ödeme yapar. Vergi dairesi bu tutarı daha sonra gelir vergisi değerlendirmesi kapsamında nihai vergiye mahsup eder.

Kendi hesaplama durumunda kesin ödeme etkisi

Gayrimenkul kazanç vergisinin kendi hesaplama yoluyla ödenmesi durumunda, bu kesin ödeme etkisi yaratır. Böylece vergi tamamen ödenmiş sayılır. Gelir vergisi beyannamesi için ayrıca bir kayıt gerekli değildir.

Ön ödeme bir istisna oluşturur: Vergi dairesi bunu değerlendirme sırasında mahsup eder, ancak otomatik olarak nihai vergilendirilmiş sayılmaz.

Değerlendirme seçeneği ve normal vergilendirme

Bir gayrimenkul satan kişi, bu işlemi gönüllü olarak vergi beyannamesinde belirtebilir. Böylece, değerlendirme seçeneği olarak adlandırılan bu yöntem, yalnızca hatalı hesaplamaların düzeltilmesini değil, aynı zamanda diğer satışlardan kaynaklanan zararların mahsup edilmesini de mümkün kılar.

Alternatif olarak, normal vergilendirme seçeneği tercih edilebilir. Kişisel gelir vergisi oranı %30’un altındaysa, satıştan elde edilen kâr üzerindeki vergi yükü buna göre azalır. Mahsup işlemi, normal gelir vergisi değerlendirmesi kapsamında gerçekleştirilir.

Avukatlık Desteğiyle Avantajlarınız

Gayrimenkul kazanç vergisi uygulamada birçok soru ortaya çıkarır. Sağlam hukuki danışmanlıkla mali dezavantajlardan kaçınır ve sözleşme imzalanmadan önce vergisel netlik sağlarsınız.

Sıkça Sorulan Sorular – SSS