Porez na dobit od nekretnina

Porez na dobit od nekretnina

Ko proda nekretninu i pri tome ostvari dobit, u mnogim slučajevima mora platiti porez na dobit od nekretnina. Prilikom prodaje parcele, kuće ili etažnog vlasništva primjenjuje se paušalni porez na dobit od nekretnina u iznosu od 30%, čiju osnovu čini član 30. Zakona o porezu na dohodak (EStG).

Ako osoba ostvari dobit prilikom prodaje nekretnine, mora platiti porez na dobit od nekretnina

Poreska obaveza kod naplatnog otuđenja nekretnina

Porez se odnosi na naplatna otuđenja:

• Zemljište
• Zgrada, uključujući etažno vlasništvo
• Pravima sličnim vlasništvu nad zemljištem, npr. prava građenja

Porez se ne plaća u sljedećim slučajevima:

• Besplatni prijenos, kao što su darovanje, nasljeđivanje
• Glavno prebivalište prodavca, kao i samostalno izgrađene zgrade

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Die Immobilienertragsteuer wirkt oft technisch, ist aber rechtlich höchst sensibel. Wer sie unterschätzt, zahlt meist zu viel.“

Poreska oslobođenja i posebne regulative

Oslobođenje za glavno prebivalište

Ako postoji glavno prebivalište, prodaja nekretnine ostaje oslobođena poreza. Dvije varijante omogućavaju poresko oslobođenje:

• Pravilo dvije godine: Nekretnina je korištena najmanje dvije godine neprekidno kao glavno prebivalište, počevši od naplatnog sticanja do otuđenja.
• Pravilo 5 od 10 godina: Prodavac je u posljednjih deset godina neprekidno živio najmanje pet godina u nekretnini. Pri tome je nebitno ako je glavno prebivalište već napušteno do pet godina prije prodaje.

Ovo oslobođenje važi samo ako je riječ o naplatnom sticanju, na primjer kupovinom.
Nasuprot tome, besplatno prenesena nekretnina, npr. putem nasljeđivanja ili darovanja, u principu ne ispunjava ovaj uslov.

Oslobođenje za graditelja

Prodaja samostalno izgrađene zgrade je također oslobođena poreza, ali samo ako:

• zgrada je izgrađena u privatnom vlasništvu,
• prodavac je sam finansirao građevinski projekat i snosio rizik,
• i zgrada nije iznajmljivana.

Poresko oslobođenje se odnosi isključivo na zgradu, ali ne i na zemljište.
Ako vlasnik iznajmljuje objekat u cijelosti ili djelimično u posljednjih deset godina, on ostvaruje korist od oslobođenja samo za neiznajmljeni dio.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Steuerlich entscheidend ist nicht der Verkauf, sondern die Details dahinter. Gerade bei Altliegenschaften lohnt sich die genaue Prüfung.“

Ostala poreski oslobođena otuđenja

Eksproprijacije

Porez na dobit od nekretnina se ne plaća ako se prodaja vrši radi izbjegavanja administrativne intervencije, npr. u okviru eksproprijacije ili pod administrativnim pritiskom.

Određene transakcije zamjene

Sljedeće transakcije zamjene su oslobođene poreza:

• Zamjena poljoprivrednog i šumskog zemljišta u toku postupaka komasacije ili arondacije.
• Zamjena u okviru preparcelacije građevinskog zemljišta
• Uređenje granica, pod uslovom da kompenzaciona isplata ne prelazi 730 eura.

Utvrđivanje dobiti kod prodaje nekretnina

Ko proda nekretninu, ostvaruje takozvanu prodajnu dobit, koja proizlazi iz razlike između stvarne prodajne cijene i prvobitno uloženih nabavnih troškova.

Nove nekretnine

Kod nekretnina koje su kupljene nakon 31. marta 2002. godine, stvarni nabavni troškovi se odbijaju od prodajne cijene. U to spadaju i određene naknadne investicije poput dogradnji ili većih renoviranja, ako već nisu poreski uzete u obzir.

Stare nekretnine

Kod starijih nekretnina, koje su stečene prije 31. marta 2002. godine, poreska uprava primjenjuje paušalne vrijednosti. U pravilu se 86% prihoda uzima kao nabavna vrijednost, što znači da se samo 14% mora oporezovati, uz paušalnu poresku stopu od 30%. To rezultira efektivnim poreskim opterećenjem od 4,2% na prodajnu cijenu.

Ako je zemljište nakon 31. decembra 1987. godine prenamijenjeno iz zelenog u građevinsko zemljište umgewidmet, poreska uprava uzima u obzir samo 40% prodajne cijene kao nabavnu vrijednost. Time se oporeziva dobit povećava na 60%, što dovodi do efektivnog poreskog opterećenja od 18%.

Prilagođavanje nabavnih troškova

Poreska uprava dozvoljava prilagođavanje nabavnih troškova samo kod takozvanog utvrđivanja redovnih prihoda, koje se uglavnom primjenjuje za nove nekretnine. Pri tome se uzimaju u obzir stvarni nabavni troškovi.

Visina poreske stope

Od 2016. godine poreska uprava u principu oporezuje dobit od prodaje zemljišta fiksnom poreskom stopom od 30%, pri čemu ovaj porez ne povećava poresku stopu za ostale prihode.

Na zahtjev, poreski obveznici mogu odabrati nižu redovnu stopu poreza na dohodak, takozvanu opciju redovnog oporezivanja.

Naplata i uplata poreza na dobit od nekretnina

Prodavci u mnogim slučajevima moraju platiti porez na dobit od nekretnina prilikom prodaje zemljišta ili nekretnina. Advokati ili notari obračunavaju i uplaćuju ovaj porez, posebno ako utvrđuju i porez na promet nekretnina za kupca. U takvim slučajevima, zakon obavezuje na poresko rješavanje putem zastupnika stranke.

Dva načina uplate poreza

• Samoprocjena

Ako ovlašteni advokat ili notar obračunava porez na promet nekretnina, on u pravilu istovremeno uplaćuje i porez na dobit od nekretnina.

• Posebna avansna uplata

Ako zastupnik stranke ne obračunava porez na promet nekretnina, poreski obveznik vrši avansnu uplatu poreskoj upravi. Poreska uprava taj iznos kasnije uračunava u konačni porez u okviru oporezivanja dohotka.

Efekat izmirenja obaveze kod samoprocjene

Ako se uplata poreza na dobit od nekretnina vrši samoprocjenom, ona ima efekat izmirenja obaveze. Time se porez smatra potpuno izmirenim. Daljnji upis u poresku prijavu dohotka nije potreban.

Avansna uplata predstavlja izuzetak: Poreska uprava je uračunava u toku oporezivanja, ali se ona ne smatra automatski konačno oporezovanom.

Opcija oporezivanja i redovno oporezivanje

Ko proda nekretninu, može dobrovoljno navesti ovaj postupak u poreskoj prijavi. Time takozvana opcija oporezivanja omogućava ne samo ispravku pogrešnih obračuna, već i prebijanje gubitaka iz drugih prodaja.

Alternativno se može odabrati opcija redovnog oporezivanja. Ako je lična stopa poreza na dohodak ispod 30%, poresko opterećenje na dobit od otuđenja se shodno tome smanjuje. Uračunavanje se vrši u okviru redovnog oporezivanja dohotka.

Vaše prednosti uz advokatsku podršku

Porez na dobit od nekretnina u praksi postavlja brojna pitanja. Uz temeljitu pravnu pomoć izbjegavate finansijske nedostatke i stvarate poresku jasnoću prije potpisivanja ugovora.

Često postavljana pitanja – FAQ