Impuesto sobre la renta inmobiliaria

Impuesto sobre la renta inmobiliaria

Quien vende un inmueble y obtiene ganancias con ello, debe pagar en muchos casos el impuesto sobre la renta de bienes inmuebles. En la venta de un terreno, una casa o un piso, se aplica un impuesto sobre la renta de bienes inmuebles a tanto alzado del 30%, cuya base es el artículo 30 de la Ley del Impuesto sobre la Renta.

Si una persona obtiene una ganancia al vender un inmueble, debe pagar el impuesto sobre la renta de bienes inmuebles por ello.

Obligación tributaria en la transmisión onerosa de bienes inmuebles

El impuesto se aplica a las transmisiones onerosas de:

• Suelo
• Edificios, incluidos los pisos
• Derechos similares a los de la propiedad inmobiliaria, por ejemplo, derechos de construcción

No se aplica ningún impuesto en caso de:

• Transmisión gratuita como donación, herencia
• Residencia principal del transmitente, así como edificios de fabricación propia

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Die Immobilienertragsteuer wirkt oft technisch, ist aber rechtlich höchst sensibel. Wer sie unterschätzt, zahlt meist zu viel.“

Exenciones fiscales y regulaciones especiales

Exención por residencia principal

Si existe una residencia principal, la venta del inmueble queda exenta de impuestos. Dos variantes permiten la exención fiscal:

• Regla de los dos años: El inmueble se ha utilizado como residencia principal de forma ininterrumpida durante al menos dos años, desde la adquisición onerosa hasta la transmisión.
• Regla de los 5 de cada 10: El vendedor ha vivido en el inmueble de forma continuada durante al menos cinco años en los últimos diez años. No es perjudicial que la residencia principal se haya abandonado ya hasta cinco años antes de la venta.

Esta exención solo se aplica si existe una adquisición onerosa, por ejemplo, mediante compra.
Por el contrario, un inmueble transmitido gratuitamente, por ejemplo, por herencia o donación, no cumple este requisito en principio.

Exención del fabricante

También está exenta de impuestos la venta de un edificio de construcción propia, pero solo si:

• el edificio se construyó en el patrimonio privado,
• el vendedor financió él mismo el proyecto de construcción y asumió el riesgo,
• y el edificio no se alquiló.

La exención fiscal se refiere exclusivamente al edificio, pero no al terreno.
Si el propietario alquila el inmueble total o parcialmente en los últimos diez años, solo se beneficia de la exención para la parte no alquilada.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Steuerlich entscheidend ist nicht der Verkauf, sondern die Details dahinter. Gerade bei Altliegenschaften lohnt sich die genaue Prüfung.“

Otras transmisiones exentas de impuestos

Expropiaciones

No se aplica el impuesto sobre la renta de bienes inmuebles si la venta se realiza para evitar una intervención administrativa, por ejemplo, en el marco de una expropiación o por presión administrativa.

Determinadas operaciones de canje

Las siguientes operaciones de canje están exentas de impuestos:

• Canje de terrenos agrícolas y forestales en el curso de procedimientos de concentración o reordenación de tierras
• Canje en el marco de una reparcelación de terrenos edificables
• Ajustes de límites, siempre que un pago compensatorio no supere los 730 euros

Determinación de las ganancias en la venta de bienes inmuebles

Quien vende un inmueble, obtiene una llamada ganancia de transmisión, que resulta de la diferencia entre el producto de venta real y los costes de adquisición originalmente invertidos.

Terrenos nuevos

En el caso de los inmuebles comprados después del 31 de marzo de 2002, se restan los costes de adquisición reales del precio de venta. Esto también incluye determinadas inversiones posteriores, como ampliaciones o renovaciones importantes, si no se han tenido en cuenta ya a efectos fiscales.

Terrenos antiguos

En el caso de los inmuebles más antiguos, adquiridos antes del 31 de marzo de 2002, la administración tributaria aplica valores a tanto alzado. Por lo general, se establece el 86% del producto como costes de adquisición, lo que significa que solo el 14% debe gravarse con el tipo impositivo a tanto alzado del 30%. Esto da como resultado una carga fiscal efectiva del 4,2% sobre el precio de venta.

Si un terreno se recalificó de terreno verde a terreno edificable después del 31 de diciembre de 1987, la administración tributaria tiene en cuenta solo el 40% del precio de venta como costes de adquisición. Esto aumenta la ganancia imponible al 60%, lo que conlleva una carga fiscal efectiva del 18%.

Ajuste de los costes de adquisición

La administración tributaria solo permite un ajuste de los costes de adquisición en la llamada determinación de los ingresos ordinarios, que se aplica principalmente a los terrenos nuevos. En este caso, tiene en cuenta los costes de adquisición reales.

Importe del tipo impositivo

Desde 2016, la administración tributaria grava en principio las ganancias procedentes de la venta de terrenos con un tipo impositivo fijo del 30%, sin que este impuesto aumente el tipo impositivo para el resto de los ingresos.

Previa solicitud, los contribuyentes pueden elegir el tipo impositivo del impuesto sobre la renta ordinario más bajo, la llamada opción de tributación ordinaria.

Recaudación y pago del impuesto sobre la renta de bienes inmuebles

Los vendedores deben pagar en muchos casos el impuesto sobre la renta de bienes inmuebles en la venta de terrenos o inmuebles. Los abogados o notarios calculan y pagan este impuesto, especialmente si también determinan el impuesto sobre transmisiones patrimoniales para la parte compradora. En tales casos, la ley obliga a la tramitación fiscal a través de un representante de las partes.

Dos vías para el pago de impuestos

• Autocálculo

Si el abogado o notario encargado calcula el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, suele pagar al mismo tiempo el impuesto sobre la renta de bienes inmuebles.

• Pago anticipado especial

Si el representante de las partes no calcula el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, la persona sujeta a impuestos realiza un pago anticipado a la administración tributaria. Esta computa el importe posteriormente en el marco de la liquidación del impuesto sobre la renta al impuesto definitivo.

Efecto liberatorio en el autocálculo

Si el pago del impuesto sobre la renta de bienes inmuebles se realiza mediante autocálculo, este despliega un efecto liberatorio. Con ello, el impuesto se considera totalmente pagado. No es necesario realizar ninguna otra inscripción en la declaración del impuesto sobre la renta.

El pago anticipado constituye una excepción: La administración tributaria lo computa en el curso de la liquidación, pero no se considera automáticamente como gravado definitivamente.

Opción de liquidación y tributación ordinaria

Quien vende un inmueble, puede indicar este proceso voluntariamente en la declaración de impuestos. De este modo, la llamada opción de liquidación no solo permite una corrección de cálculos erróneos, sino también la compensación de pérdidas procedentes de otras ventas.

Alternativamente, se puede elegir la opción de tributación ordinaria. Si el tipo impositivo del impuesto sobre la renta personal es inferior al 30%, la carga fiscal sobre la ganancia procedente de la transmisión se reduce en consecuencia. La imputación se realiza en el marco de la liquidación del impuesto sobre la renta ordinario.

Sus ventajas con el apoyo de un abogado

El impuesto sobre la renta de bienes inmuebles plantea numerosas preguntas en la práctica. Con un asesoramiento jurídico fundado, evitará desventajas financieras y creará claridad fiscal antes de la firma del contrato.

Preguntas frecuentes – FAQ