Kinnisvara tulumaks

Kinnisvara tulumaks

Kes müüb kinnisvara ja teenib sellega kasumit, peab paljudel juhtudel maksma kinnisvaratulu maksu. Krundi, maja või korteri müügil rakendub 30% suurune kinnisvaratulu maks, mille aluseks on § 30 EStG.

Kui isik teenib kinnisvara müügist kasumit, peab ta sellelt maksma kinnisvaratulu maksu

Maksukohustus tasulisel kinnisvaramüügil

Maks puudutab tasulisi võõrandamisi järgmistel juhtudel:

• Maa ja pinnas
• Hooned, sealhulgas korteriomandid
• Kinnisvaraga võrdsustatud õigused, nt hoonestusõigused

Maksu ei rakendata järgmistel juhtudel:

• Tasuta üleandmine, nagu kinkimine, pärimine
• Võõrandaja põhielukoht ning ise ehitatud hooned

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Die Immobilienertragsteuer wirkt oft technisch, ist aber rechtlich höchst sensibel. Wer sie unterschätzt, zahlt meist zu viel.“

Maksuvabastused ja erieeskirjad

Põhielukoha vabastus

Põhielukoha olemasolu korral jääb kinnisvara müük maksuvabaks. Kaks varianti võimaldavad maksuvabastust:

• Kaheaastane reegel: Kinnisvara on kasutatud vähemalt kaks aastat järjest põhielukohana, alates tasulisest omandamisest kuni võõrandamiseni.
• 5-10 reegel: Müüja on viimase kümne aasta jooksul vähemalt viis aastat järjest kinnisvaras elanud. Seejuures ei ole kahjulik, kui põhielukoht on juba kuni viis aastat enne müüki maha jäetud.

See vabastus kehtib ainult juhul, kui tegemist on tasulise omandamisega, näiteks ostu teel.
Seevastu tasuta üle antud kinnisvara, näiteks pärimise või kinkimise teel, ei täida põhimõtteliselt seda tingimust.

Ehitaja vabastus

Ka ise ehitatud hoone müük on maksuvaba, kuid ainult juhul, kui:

• hoone on ehitatud eraomandisse,
• müüja on ise ehitusprojekti rahastanud ja kandnud riski,
• ja hoonet ei ole välja üüritud.

Maksuvabastus kehtib ainult hoonele, mitte krundile.
Kui omanik üürib objekti täielikult või osaliselt välja viimase kümne aasta jooksul, saab ta vabastust ainult välja üürimata osa eest.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Steuerlich entscheidend ist nicht der Verkauf, sondern die Details dahinter. Gerade bei Altliegenschaften lohnt sich die genaue Prüfung.“

Muud maksuvabad võõrandamised

Sundvõõrandamised

Kinnisvaratulu maksu ei rakendata, kui müük toimub ametivõimude sekkumise vältimiseks, näiteks sundvõõrandamise või ametivõimude surve tõttu.

Teatud vahetustehingud

Järgmised vahetustehingud on maksuvabad:

• Põllu- ja metsamajanduslike kinnistute vahetus koondamis- või maakorralduse menetluste käigus
• Vahetus ehitusmaa ümberkorraldamise raames
• Piirikorrastused, kui hüvitismakse ei ületa 730 eurot

Kasumi arvutamine kinnisvaramüükidel

Kes müüb kinnisvara, teenib nn võõrandamiskasumi, mis kujuneb tegeliku müügitulu ja algselt tehtud soetamiskulude vahest.

Uued kinnistud

Kinnisvarade puhul, mis on ostetud pärast 31. märtsi 2002, lahutatakse müügihinnast tegelikud soetamiskulud. Siia kuuluvad ka teatud hilisemad investeeringud nagu juurdeehitused või suuremad renoveerimised, kui neid ei ole juba maksustamisel arvesse võetud.

Vanad kinnistud

Vanemate kinnisvarade puhul, mis on soetatud enne 31. märtsi 2002, rakendab maksuamet kindlaksmääratud väärtusi. Tavaliselt arvestatakse 86% tulust soetamiskuludena, mis tähendab, et maksustada tuleb ainult 14%, kusjuures kindlaksmääratud maksumäär on 30%. See annab tegeliku maksukoormuse 4,2% müügihinnast.

Kui krunt on pärast 31. detsembrit 1987 ümber klassifitseeritud põllumaast ehitusmaaks, arvestab maksuamet ainult 40% müügihinnast soetamiskuludena. Seetõttu tõuseb maksustatav kasum 60%-ni, mis toob kaasa tegeliku maksukoormuse 18%.

Soetamiskulude kohandamine

Maksuamet lubab soetamiskulude kohandamist ainult nn tavapärase tulu arvutamise puhul, mis kehtib peamiselt uute kinnistute kohta. Seejuures võetakse arvesse tegelikke soetamiskulusid.

Maksumäära suurus

Alates 2016. aastast maksustab maksuamet kinnistute müügist saadud kasumit põhimõtteliselt kindla maksumääraga 30%, kusjuures see maks ei tõsta ülejäänud sissetuleku maksumäära.

Taotluse alusel võivad maksumaksjad valida madalama tavapärase tulumaksumäära, nn tavapärase maksustamise valiku.

Kinnisvaratulu maksu kogumine ja tasumine

Müüjad peavad kinnistute või kinnisvarade müügil paljudel juhtudel maksma kinnisvaratulu maksu. Advokaadid või notarid arvutavad ja tasuvad selle maksu, eriti kui nad arvutavad ka kinnisvaraomandamise maksu ostja poolt. Sellistel juhtudel kohustab seadus maksualast menetlust läbi viima poolte esindaja kaudu.

Kaks viisi maksu tasumiseks

• Isearvutamine

Kui volitatud advokaat või notar arvutab kinnisvaraomandamise maksu, tasub ta tavaliselt samal ajal ka kinnisvaratulu maksu.

• Eriline ettemaks

Kui poolte esindaja ei arvuta kinnisvaraomandamise maksu, teeb maksukohustuslik isik ettemakse maksuametile. See arvestab summa hiljem tulumaksu määramisel lõpliku maksu suhtes.

Maksuvabastuse mõju isearvutamisel

Kui kinnisvaratulu maks tasutakse isearvutamise teel, on sellel maksuvabastuse mõju. Seega loetakse maks täielikult tasutuks. Täiendav sissekanne tuludeklaratsiooni ei ole vajalik.

Ettemaks on erand: Maksuamet arvestab selle määramisel, kuid seda ei loeta automaatselt lõplikult maksustatuks.

Maksustamisvalik ja tavapärane maksustamine

Kes müüb kinnisvara, võib selle tehingu vabatahtlikult maksudeklaratsioonis esitada. Seeläbi võimaldab nn maksustamisvalik mitte ainult vigaste arvutuste parandamist, vaid ka kahjude tasaarvestamist teistest müükidest.

Alternatiivina saab valida tavapärase maksustamise valiku. Kui isiklik tulumaksumäär on alla 30%, väheneb võõrandamisest saadud kasumi maksukoormus vastavalt. Tasaarvestus toimub tavapärase tulumaksu määramise raames.

Teie eelised advokaadi abiga

Kinnisvaratulu maks tekitab praktikas arvukalt küsimusi. Põhjaliku õigusnõustamisega väldite rahalisi kahjusid ja loote maksualase selguse enne lepingu allkirjastamist.

Korduma kippuvad küsimused – KKK