Davek na dobiček iz nepremičnin

Davek na dobiček iz nepremičnin

Kdor proda nepremičnino in pri tem ustvari dobiček, mora v mnogih primerih plačati davek na dobiček od prodaje nepremičnin. Pri prodaji zemljišča, hiše ali etažne lastnine se obračuna pavšalni davek na dobiček od prodaje nepremičnin v višini 30 %, katerega podlago določa § 30 EStG.

Če oseba pri prodaji nepremičnine ustvari dobiček, mora zanj plačati davek na dobiček od prodaje nepremičnin

Davčna obveznost pri odplačni odsvojitvi nepremičnin

Davek se nanaša na odplačne odsvojitve:

• Zemljišče
• Zgradb, vključno z etažnimi lastninami
• Zemljišču podobnih pravic, npr. stavbnih pravic

Davek se ne plača pri:

• Neodplačni prenos, kot so darilo, dedovanje
• Glavno prebivališče odsvojitelja ter samostojno zgrajene zgradbe

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Die Immobilienertragsteuer wirkt oft technisch, ist aber rechtlich höchst sensibel. Wer sie unterschätzt, zahlt meist zu viel.“

Davčne oprostitve in posebne ureditve

Oprostitev za glavno prebivališče

Če gre za glavno prebivališče, ostane prodaja nepremičnine davčno oproščena. Davčno oprostitev omogočata dve različici:

• Pravilo dveh let: Nepremičnina je bila neprekinjeno uporabljena kot glavno prebivališče vsaj dve leti, od odplačnega pridobivanja do odsvojitve.
• Pravilo 5 od 10 let: Prodajalec je v zadnjih desetih letih neprekinjeno živel v nepremičnini vsaj pet let. Pri tem ni škodljivo, če je bilo glavno prebivališče opuščeno že do pet let pred prodajo.

Ta oprostitev velja le, če gre za odplačno pridobitev, na primer z nakupom.
Nasprotno, neodplačno prenesena nepremičnina, na primer z dedovanjem ali darovanjem, načeloma ne izpolnjuje tega pogoja.

Oprostitev za graditelja

Tudi prodaja samostojno zgrajene zgradbe je davčno oproščena, vendar le, če:

• je bila zgradba zgrajena v zasebnem premoženju,
• je prodajalec sam financiral gradbeni projekt in nosil tveganje,
• in zgradba ni bila oddana v najem.

Davčna oprostitev se nanaša izključno na zgradbo, ne pa na zemljišče.
Če lastnik odda objekt v celoti ali delno v najem v zadnjih desetih letih, koristi oprostitev le za del, ki ni bil oddan v najem.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Steuerlich entscheidend ist nicht der Verkauf, sondern die Details dahinter. Gerade bei Altliegenschaften lohnt sich die genaue Prüfung.“

Druge davčno oproščene odsvojitve

Razlastitve

Davek na dobiček od prodaje nepremičnin se ne plača, če se prodaja izvede za preprečitev uradnega posega, na primer v okviru razlastitve ali zaradi uradnega pritiska.

Določeni menjalni posli

Naslednje menjalne transakcije so davčno oproščene:

• Menjava kmetijskih in gozdnih zemljišč v okviru postopkov komasacije ali zemljiških ureditev
• Menjava v okviru zemljiške preureditve za gradnjo
• Ureditve meja, če izravnalno plačilo ne presega 730 evrov

Ugotavljanje dobička pri prodaji nepremičnin

Kdor proda nepremičnino, ustvari tako imenovani dobiček od odsvojitve, ki izhaja iz razlike med dejanskim prodajnim izkupičkom in prvotno nastalimi nabavnimi stroški.

Nova zemljišča

Pri nepremičninah, kupljenih po 31. marcu 2002, se od prodajne cene odštejejo dejanski nabavni stroški. Sem spadajo tudi določene naknadne investicije, kot so prizidki ali večje prenove, če niso bile že davčno upoštevane.

Stara zemljišča

Pri starejših nepremičninah, pridobljenih pred 31. marcem 2002, finančni urad uporablja pavšalne vrednosti. Praviloma se 86 % izkupička upošteva kot nabavni stroški, kar pomeni, da je treba obdavčiti le 14 %, s pavšalno davčno stopnjo 30 %. To pomeni efektivno davčno obremenitev 4,2 % na prodajno ceno.

Če je bilo zemljišče po 31. decembru 1987 prekvalificirano iz zelenice v zazidljivo zemljišče, finančni urad upošteva le 40 % prodajne cene kot nabavne stroške. S tem se obdavčljivi dobiček poveča na 60 %, kar vodi do efektivne davčne obremenitve 18 %.

Prilagoditev nabavnih stroškov

Finančni urad dovoljuje prilagoditev nabavnih stroškov le pri tako imenovanem ugotavljanju rednih dohodkov, ki velja predvsem za nova zemljišča. Pri tem upošteva dejanske nabavne stroške.

Višina davčne stopnje

Od leta 2016 finančni urad načeloma obdavčuje dobičke iz prodaje zemljišč s fiksno davčno stopnjo 30 %, pri čemer ta davek ne zvišuje davčne stopnje za preostali dohodek.

Na zahtevo lahko davkoplačevalci izberejo nižjo redno dohodninsko tarifo, tako imenovano možnost redne obdavčitve.

Pobiranje in plačilo davka na dobiček od prodaje nepremičnin

Prodajalci morajo pri prodaji zemljišč ali nepremičnin v mnogih primerih plačati davek na dobiček od prodaje nepremičnin. Odvetniki ali notarji izračunajo in odvedejo ta davek, zlasti če določijo tudi davek na promet nepremičnin za kupca. V takih primerih zakon določa davčno obravnavo preko pooblaščenega zastopnika.

Dva načina za plačilo davka

• Samoizračun

Če pooblaščeni odvetnik ali notar izračuna davek na promet nepremičnin, praviloma hkrati odvede tudi davek na dobiček od prodaje nepremičnin.

• Posebno predplačilo

Če pooblaščeni zastopnik ne izračuna davka na promet nepremičnin, davčni zavezanec opravi predplačilo finančnemu uradu. Ta znesek se kasneje v okviru odmere dohodnine upošteva pri končnem davku.

Učinek končnega plačila pri samoizračunu

Če se davek na dobiček od prodaje nepremičnin odvede s samoizračunom, ima učinek končnega plačila. S tem se davek šteje za v celoti poravnanega. Dodatna vpis v dohodninsko napoved ni potrebna.

Predplačilo predstavlja izjemo: Finančni urad ga upošteva v okviru odmere, vendar se ne šteje avtomatično za končno obdavčenega.

Možnost odmere in redna obdavčitev

Kdor proda nepremičnino, lahko ta postopek prostovoljno navede v davčni napovedi. S tem tako imenovana možnost odmere omogoča ne le popravek napačnih izračunov, temveč tudi poračun izgub iz drugih prodaj.

Alternativno je mogoče izbrati možnost redne obdavčitve. Če je osebna dohodninska stopnja pod 30 %, se davčna obremenitev na dobiček iz odsvojitve ustrezno zmanjša. Poračun se izvede v okviru redne odmere dohodnine.

Vaše prednosti z odvetniško pomočjo

Davek na dobiček od prodaje nepremičnin v praksi odpira številna vprašanja. S strokovnim pravnim svetovanjem se izognete finančnim slabostim in ustvarite davčno jasnost pred podpisom pogodbe.

Pogosto zastavljena vprašanja – FAQ