不動産所得税
不動産所得税
不動産を売却して利益を得た場合、多くの場合、不動産所得税を支払う必要があります。土地、家、またはマンションの売却には、一律30％の不動産所得税が課せられ、その根拠は§ 30 EStGにあります。
不動産の売却で利益を得た場合、その人は不動産所得税を支払う必要があります
有償不動産譲渡における納税義務
税金は、以下の有償譲渡に適用されます。
- 土地
- 建物（マンションを含む）
- 土地に類似する権利（例：建築権）
以下の場合は税金はかかりません。
- 贈与、相続などの無償譲渡
- 譲渡人の主たる居住地および自己製造の建物
Peter HarlanderHarlander & Partner Rechtsanwälte „不動産所得税は技術的に作用することが多いですが、法的には非常にデリケートです。それを過小評価すると、多くの場合、払いすぎることになります。 “
税制上の免除と特別規定
主たる居住地の免除
主たる居住地がある場合、不動産の売却は非課税のままです。2つのバリアントが非課税を可能にします。
- 2年ルール：不動産は、有償取得から譲渡まで、少なくとも2年間継続して主たる居住地として使用されました。
- 5年-10年ルール：売主は、過去10年以内に少なくとも5年間継続して不動産に居住していました。その際、主たる居住地が売却の最大5年前までに放棄されたとしても問題ありません。
この免除は、たとえば購入など、有償取得がある場合にのみ適用されます。
一方、相続または贈与の形で無償で譲渡された不動産は、原則としてこの要件を満たしません。
製造者の免除
自己建設の建物の売却も非課税ですが、ただし、以下の場合に限ります。
- 建物が私的財産で建設された場合、
- 売主自身が建設プロジェクトに資金を提供し、リスクを負担した場合、
- そして建物が賃貸されていない場合。
非課税は建物のみに適用され、土地には適用されません。
所有者が過去10年以内に物件を全部または一部賃貸した場合、賃貸されていない部分についてのみ免除の恩恵を受けることができます。
Sebastian RiedlmairHarlander & Partner Rechtsanwälte „税法上重要なのは売却ではなく、その背後にある詳細です。特に古い物件の場合、正確な審査を行う価値があります。 “
その他の非課税譲渡
収用
たとえば、当局の介入を回避するため、収用または当局の圧力の範囲内で売却が行われた場合、不動産所得税は発生しません。
特定の交換取引
以下の交換取引は非課税です。
- 土地および林業用地の統合または土地改良手続きにおける交換
- 土地区画整理の範囲内での交換
- 補償金が730ユーロを超えない場合の境界調整
不動産売却における利益の算定
不動産を売却する人は、いわゆる譲渡益を得ます。これは、実際の売却収入と最初に費やされた取得費の差から生じます。
新規物件
2002年3月31日以降に購入された不動産の場合、実際の取得費を売却価格から差し引きます。これには、税法上すでに考慮されていない場合、増築や大規模な改修などの特定の事後投資も含まれます。
旧物件
2002年3月31日以前に取得された古い不動産の場合、税務署は一律の値を適用します。通常、収益の86％が取得費として設定され、これは14％のみが課税される必要があることを意味し、一律の税率は30％です。これにより、売却価格に対する実効税負担は4.2％になります。
土地が1987年12月31日以降に緑地から建設用地に転用された場合、税務署は売却価格の40％のみを取得費として考慮します。これにより、課税対象となる利益は60％に増加し、実効税負担は18％になります。
取得費の調整
税務署は、いわゆる通常所得算定の場合にのみ取得費の調整を許可します。これは主に新規物件に適用されます。その際、実際の取得費を考慮します。
税率
2016年以降、税務署は原則として不動産売却からの利益に30％の固定税率で課税します。この税金は、他の所得に対する税率を引き上げることはありません。
申請により、納税者はより低い通常の所得税率、いわゆる通常課税オプションを選択できます。
不動産所得税の徴収と納付
売主は、多くの場合、土地または不動産の売却時に不動産所得税を支払う必要があります。弁護士または公証人は、特に購入者側の不動産取得税も算定する場合、この税金を計算して納付します。そのような場合、法律は当事者代表者による税務処理を義務付けています。
税金納付への2つの道
- 自己計算
委託された弁護士または公証人が不動産取得税を計算する場合、通常、不動産所得税も同時に納付します。
- 特別な前払い
当事者代表者が不動産取得税を計算しない場合、納税義務者は税務署に前払いを行います。税務署は、後で所得税評価の範囲内で、最終的な税金にこの金額を充当します。
自己計算における債務弁済効果
不動産所得税の納付が自己計算によって行われる場合、債務弁済効果を発揮します。これにより、税金は完全に支払われたとみなされます。所得税申告書へのさらなる記入は必要ありません。
前払いは例外です。税務署は評価の過程でそれを充当しますが、自動的に最終課税とみなされるわけではありません。
評価オプションと通常課税
不動産を売却する人は、このプロセスを自主的に税務申告書に記載することができます。これにより、いわゆる評価オプションは、誤った計算の修正だけでなく、他の売却からの損失の相殺も可能にします。
あるいは、通常課税オプションを選択することもできます。個人の所得税率が30％未満の場合、譲渡からの利益に対する税負担はそれに応じて軽減されます。充当は、通常の所得税評価の範囲内で行われます。
弁護士のサポートによるメリット
不動産所得税は、実際には多くの疑問を投げかけます。十分な法的助言があれば、経済的な不利益を回避し、契約締結前に税務上の明確さを得ることができます。
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