Σύμβαση εκμίσθωσης

Σύμβαση εκμίσθωσης

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Während im Mietrecht zahlreiche gesetzliche Bestimmungen existieren, ist dies bei der Pacht nicht der Fall“

Εκμίσθωση έναντι Μίσθωσης – δεν είναι το ίδιο;

Σε καμία περίπτωση. Ενώ στο δίκαιο της μίσθωσης – και συνεπώς και για τη σύμβαση μίσθωσης – υπάρχουν πολυάριθμες νομικές διατάξεις, αυτό δεν ισχύει για την εκμίσθωση. Ακόμη και οι λίγες νομοθετικές ρυθμίσεις που υπάρχουν, μπορούν κατά κανόνα να τροποποιηθούν συμβατικά και έτσι να παρακαμφθούν σε κάποιο βαθμό. Αυτό προκαλεί έκπληξη, καθώς η εκμίσθωση έχει τεράστια σημασία στην πράξη.

Ποιος είναι ο εκμισθωτής;

Στην πράξη μπορεί κάλλιστα να συμβεί ο ιδιοκτήτης ενός εκμισθωμένου αντικειμένου να μην είναι ο πραγματικός εκμισθωτής. Σε τέτοιες περιπτώσεις είναι σημαντικό να διευκρινιστεί ποια συμφωνία χρήσης υπάρχει μεταξύ ιδιοκτήτη και εκμισθωτή και αν είναι δυνατή η εκμίσθωση.

Μίσθωση ή Εκμίσθωση;

Θέλετε να «παραχωρήσετε» μια υφιστάμενη επιχείρηση (μαζί με πελατολόγιο και εξοπλισμό) σε τρίτο χωρίς να την πουλήσετε; Σε αυτή την περίπτωση, πρόκειται για μια τυπική σύμβαση εκμίσθωσης.

Μια σύμβαση μίσθωσης υπάρχει οπωσδήποτε όταν μισθώνονται μόνο «άδειοι» χώροι.

Σημαντικό:

Εφόσον ο μισθωτής αγοράζει ολόκληρο τον εξοπλισμό (συχνά μέσω «αποζημίωσης επένδυσης»), αυτό μπορεί να συνιστά αγορά επιχείρησης. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα ο αγοραστής να αναλαμβάνει όλες τις υποχρεώσεις του προκατόχου. Σε μια τέτοια περίπτωση συνιστάται η κατάρτιση λεπτομερούς σύμβασης αγοραπωλησίας και η ακριβής ρύθμιση των υφιστάμενων παλαιών χρεών.

Αορίστου ή ορισμένου χρόνου;

Μια σύμβαση εκμίσθωσης αορίστου χρόνου μπορεί να καταγγελθεί από αμφότερα τα μέρη χωρίς αιτιολόγηση, τηρώντας τις συμφωνημένες προθεσμίες και ημερομηνίες, ή, ελλείψει συμφωνίας, με προθεσμία 6 μηνών για το ημερολογιακό εξάμηνο. Η συμφωνία για συμβατική παραίτηση από το δικαίωμα καταγγελίας για ορισμένο χρονικό διάστημα μπορεί να είναι λογική και αναγκαία για τη διασφάλιση του μισθωτή, ιδίως αν έχει πραγματοποιήσει επενδύσεις.

Δεν υπάρχει νομοθετική προστασία από την καταγγελία.

Μια σύμβαση ορισμένου χρόνου σημαίνει ότι για τη διάρκεια της προθεσμίας ούτε ο εκμισθωτής ούτε ο μισθωτής μπορούν να καταγγείλουν. Ωστόσο, επιτρέπεται να συμφωνηθεί συμβατικά μια δυνατότητα καταγγελίας επιπλέον της προθεσμίας.

Υποχρεώσεις συντήρησης

Δεν υπάρχει νομικά σαφής ρύθμιση σχετικά με τις υποχρεώσεις συντήρησης. Κατά βάση επικρατεί σε μεγάλο βαθμό η ελευθερία των συμβάσεων – οι υποχρεώσεις συντήρησης μπορούν συνεπώς να συμφωνηθούν ατομικά μεταξύ των μερών.

Μετατροπές

Κατά βάση, οι μετατροπές δεν επιτρέπονται από το νόμο. Οι ήδη σχεδιασμένες μετατροπές θα πρέπει επομένως να ρυθμίζονται ή να επιτρέπονται πάντα στη σύμβαση εκμίσθωσης.

Επιστροφή του εκμισθωμένου αντικειμένου

Το εκμισθωμένο αντικείμενο πρέπει κατά βάση να επιστρέφεται πάντα στην κατάσταση που παραλήφθηκε, λαμβάνοντας υπόψη τη φυσιολογική φθορά.

Αποζημίωση επένδυσης

Μια αποζημίωση επένδυσης (π.χ. για αναληφθέντα εξοπλισμό) αποκλείεται κατά κανόνα στην πράξη. Εάν υπάρχει κοινή βούληση των μερών ότι οφείλεται αποζημίωση επένδυσης, τότε θα πρέπει να γίνει μια ρητή, συμβατική συμφωνία.

Ειδικά σε αυτό το πλαίσιο, πρέπει επιπλέον να δοθεί προσοχή ώστε οι ρυθμίσεις να διαμορφώνονται με τέτοιο τρόπο ώστε από νομική άποψη να πρόκειται για καθαρή σύμβαση εκμίσθωσης και όχι για αγορά επιχείρησης.

Λειτουργικά έξοδα

Δεδομένου ότι λείπει τόσο μια νομοθετική ρύθμιση όσο και ένας νομοθετικός ορισμός των λειτουργικών εξόδων, τα λειτουργικά έξοδα πρέπει να ορίζονται και να απαριθμούνται οριστικά (όχι: «ιδίως») στη σύμβαση εκμίσθωσης, καθώς και να συμφωνείται ένας τρόπος υπολογισμού (π.χ. μηνιαία κατ’ αποκοπή ποσά με ετήσιο συμψηφισμό έως τον Ιούνιο του επόμενου έτους).

Εκμίσθωμα

Συνιστάται να γίνει μια ακριβής ρύθμιση για το εκμίσθωμα, καθώς αυτό δεν μπορεί να αλλάξει μονομερώς εκ των υστέρων. Μια αναπροσαρμογή με βάση τον δείκτη είναι επιτρεπτή, εάν έχει συμφωνηθεί συμβατικά.

Συμβάσεις

Συμβάσεις (όπως π.χ. συμβάσεις εργασίας υφιστάμενων εργαζομένων) κατά βάση δεν μεταβιβάζονται αυτόματα στον μισθωτή. Εάν αυτό είναι επιθυμητό, απαιτείται οπωσδήποτε μια ρητή, συμβατική συμφωνία.