Vuokrasopimus

Vuokrasopimus

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Während im Mietrecht zahlreiche gesetzliche Bestimmungen existieren, ist dies bei der Pacht nicht der Fall“

Tuottovuokra vs. vuokra – eikö se ole sama asia?

Ei suinkaan. Vaikka vuokraoikeudessa – ja siten myös vuokrasopimuksissa – on olemassa lukuisia lakisääteisiä säännöksiä, ei näin ole tuottovuokran kohdalla. Jopa ne harvat olemassa olevat lakisääteiset säännökset voidaan yleensä sopimuksella muuttaa ja siten tietyssä määrin kiertää. Tämä on yllättävää, koska tuottovuokrauksella on käytännössä valtava merkitys.

Kuka on tuottovuokranantaja?

Käytännössä voi hyvinkin käydä niin, että tuottovuokrakohteen omistaja ei ole varsinainen tuottovuokranantaja. Tällaisissa tilanteissa on tärkeää selvittää, millainen käyttöoikeussopimus omistajan ja tuottovuokranantajan välillä on ja onko tuottovuokraus ylipäätään mahdollista.

Vuokra vai tuottovuokra?

Haluatteko luovuttaa olemassa olevan yrityksen (asiakaskuntineen ja inventaareineen) kolmannelle osapuolelle myymättä sitä? Tässä tapauksessa kyseessä on tyypillinen tuottovuokrasopimus.

Vuokrasopimus on kyseessä joka tapauksessa silloin, kun vuokrataan vain ”tyhjiä” tiloja.

Tärkeää:

Mikäli tuottovuokralainen ostaa koko inventaarin (usein ”investointikorvauksen” kautta), voi tämä tarkoittaa yrityskauppaa. Tämä tarkoittaa, että ostaja ottaa vastatakseen kaikki edeltäjän velvoitteet. Tällaisessa tapauksessa on suositeltavaa laatia yksityiskohtainen kauppasopimus ja sopia tarkasti olemassa olevista vanhoista veloista.

Toistaiseksi voimassa oleva vai määräaikainen?

Toistaiseksi voimassa oleva tuottovuokrasopimus voidaan irtisanoa molemmin puolin ilman syytä noudattaen sovittuja irtisanomisaikoja ja -päiviä, tai ilman sopimusta kuuden kuukauden irtisanomisajalla kalenteripuolivuosittain. Sopimuksellisen irtisanomiskiellon sopiminen tietyksi ajaksi voi olla järkevää ja tarpeellista tuottovuokralaisen turvaamiseksi, erityisesti jos hän on tehnyt investointeja.

Lakisääteistä irtisanomissuojaa ei ole.

Määräaikainen sopimus tarkoittaa, että määräajan kuluessa tuottovuokranantaja eikä tuottovuokralainen voi irtisanoa sopimusta. On kuitenkin sallittua sopia irtisanomismahdollisuudesta sopimuksellisesti määräajan lisäksi.

Ylläpitovelvollisuudet

Oikeudellisesti selkeää säännöstä ylläpitovelvollisuuksista ei ole olemassa. Periaatteessa vallitsee laaja sopimusvapaus – ylläpitovelvollisuuksista voidaan siis sopia osapuolten kesken yksilöllisesti.

Muutostyöt

Periaatteessa muutostyöt eivät ole laillisesti sallittuja. Jo suunnitellut muutostyöt tulisi siksi aina sopia tai sallia tuottovuokrasopimuksessa.

Tuottovuokrakohteen palauttaminen

Tuottovuokrakohde on periaatteessa aina palautettava vastaanotetussa kunnossa luonnollinen kuluminen huomioiden.

Investointikorvaus

Investointikorvaus (esim. vastaanotetusta inventaarista) suljetaan käytännössä yleensä pois. Mikäli osapuolten yhteinen tahto on, että investointikorvaus on maksettava, siitä tulisi tehdä nimenomainen sopimus.

Juuri tässä yhteydessä on muuten huomioitava, että säännökset laaditaan siten, että oikeudellisesta näkökulmasta kyseessä on puhdas tuottovuokrasopimus eikä yrityskauppa.

Käyttökustannukset

Koska lakisääteinen säännös sekä käyttökustannusten lakisääteinen määritelmä puuttuvat, tulee käyttökustannukset määritellä ja luetella tuottovuokrasopimuksessa tyhjentävästi (ei: ”erityisesti”) sekä sopia laskutustavasta (esim. kuukausittaiset kiinteät summat vuosittaisella tasauslaskutuksella seuraavan vuoden kesäkuuhun mennessä).

Tuottovuokra

On suositeltavaa sopia tuottovuokrasta tarkasti, koska sitä ei voida jälkikäteen yksipuolisesti muuttaa. Indeksikorjaus on sallittu, jos siitä on sovittu sopimuksellisesti.

Sopimukset

Sopimukset (kuten esimerkiksi olemassa olevien työntekijöiden työsopimukset) eivät periaatteessa siirry automaattisesti tuottovuokralaiselle. Mikäli tämä on toivottavaa, tarvitaan joka tapauksessa nimenomainen sopimuksellinen järjestely.