Kauppasopimus

Kiinteistöjen osto

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Wir koordinieren uns mit Notar, Finanzamt, Banken und Gericht und halten Sie dabei über die wesentlichsten Schritte stets auf dem Laufenden“

Kauppakirja allekirjoitetaan, valmista. Unelmien kiinteistö on minun.

Todellisuudessa se ei ole käytännössä aivan niin yksinkertaista. Notariaalisesti vahvistetun ja allekirjoitetun kauppakirjan lisäksi on otettava huomioon lukuisia muita asioita, jotta voi kutsua itseään kiinteistön omistajaksi – myös oikeudellisessa mielessä.

Kauppasopimus

Ensimmäinen askel on kauppakirjan allekirjoittaminen. Siinä kuvataan erityisesti kauppakirjan osapuolet, kaupan kohde tai sen luovutus ja kauppahinta. Yleensä siihen sisällytetään myös määräyksiä takuusta ja kustannuksista (verot, asianajaja).

Etusijapäätös

Periaatteessa pätee: ”ensin tullut, ensin palvellaan”. Tämä periaate voidaan kuitenkin rikkoa etusijapäätöksellä. Kiinteistön omistajalla on oikeus vaatia etusijamerkinnän tekemistä kiinteistörekisteriin aiotun myynnin vuoksi. Etusijamerkintä tehdään etusijapäätöksellä, joka on voimassa yhden vuoden. Tämä palvelee ennen kaikkea ostajan turvallisuutta, sillä vain etusijapäätöksen esittämällä se voidaan kirjata, eikä toinen ostaja voi siis ehtiä edelle kirjauksessa. Etusijamerkintä voi kuitenkin koskea myös tiettyjä henkilöitä, jolloin etusijapäätöstä ei tarvitse esittää kirjauksen yhteydessä.

Kotimaisuusilmoitus/Negatiivitodistus

Salzburgin osavaltiossa tontin ostajan on niin kutsutulla kotimaisuusilmoituksella vahvistettava, ettei hän ole ”ulkomaalainen”.

Muissa osavaltioissa, kuten Kärntenissä ja Wienissä, tarvitaan maankäyttöviranomaisen vahvistus siitä, että oikeustoimi on vapautettu luvanvaraisuudesta, eli oikeudenhaltija on siten kansalainen tai EU-/ETA-kansalainen.

Hallinnointi

Kauppakirjan yhteydessä toinen sopimuspuoli maksaa yleensä toiselle toisinaan suurenkin rahasumman. Tuemme teitä unelmien kiinteistönne ostossa alusta alkaen. Ensimmäisestä selvityskeskustelusta tarvittavien asiakirjojen laatimiseen ja omistusoikeutenne kirjaamiseen kiinteistörekisteriin hoidamme jokaisen vaiheen ammattitaitoisesti ja nopeasti puolestanne. Molempien osapuolten optimaalisen suojaamiseksi on olemassa trustitoiminnan instituutti. Kauppakirjan osapuolten sekä sopimuksen laatijan ja trustin haltijan (meidän tapauksessamme lakiasiaintoimistomme) välillä tehdään erillinen trustisopimus, jossa kuvataan tarkasti, milloin trustitalletus (=kauppahinta) maksetaan myyjälle.

Jokaiselle hoitamallemme trustitoimeksiannolle avataan oma trustitili, joka on tarkoitettu vain kyseisen kauppakirjan käsittelyyn. Näin ”sekoittuminen” on poissuljettu.

Tämän sopimuksen lisäksi olemme lakiasiaintoimistona velvollisia ilmoittamaan jokaisen hoitamamme trustitoimeksiannon meille vastuussa olevalle Salzburgin asianajajaliitolle.

Verot ja maksut

Jokaisessa kiinteistökaupassa syntyy veroja ja maksuja. Kaksi tärkeintä ovat varainsiirtovero ja kirjaamismaksu. Edellinen on yleensä 3,5 % verotusarvosta, jälkimmäinen 1,1 % verotusarvosta.

Lakiasiaintoimistomme hoitaa verojen laskennan ja ilmoituksen verohallinnolle. Sen jälkeen ilmoitamme teille konkreettiset vero- tai maksumäärät, jotka me puolestamme maksamme ajallaan verohallinnolle.

Maarekisteri

Jokainen kiinteistön (oli kyseessä sitten talo, tontti tai asunto) omistusoikeuden hankinta on kirjattava kiinteistörekisteriin. Vasta kirjaaminen kiinteistörekisteriin tekee omistusoikeuden hankinnasta ”julkisesti” näkyvän ja saattaa sen lopullisesti päätökseen.