Umowa kupna

Zakup nieruchomości

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Wir koordinieren uns mit Notar, Finanzamt, Banken und Gericht und halten Sie dabei über die wesentlichsten Schritte stets auf dem Laufenden“

Podpisać umowę kupna i gotowe. Wymarzona nieruchomość należy do mnie.

W praktyce nie jest to jednak tak proste. Oprócz notarialnie poświadczonej umowy kupna należy wziąć pod uwagę wiele innych kwestii, aby móc nazwać się – również w sensie prawnym – właścicielem nieruchomości.

Umowa kupna

Pierwszym krokiem jest podpisanie umowy kupna. Określa ona w szczególności strony umowy, przedmiot zakupu i jego przekazanie oraz cenę zakupu. Zazwyczaj zawiera również postanowienia dotyczące gwarancji i kosztów (podatków, obsługi prawnej).

Postanowienie o pierwszeństwie

Zasadniczo obowiązuje zasada: „kto pierwszy, ten lepszy”. Zasada ta może jednak zostać przełamana przez postanowienie o pierwszeństwie. Właściciel nieruchomości ma prawo żądać wpisu adnotacji o pierwszeństwie w księdze wieczystej w związku z planowanym zbyciem. Adnotacja o pierwszeństwie dokonywana jest na podstawie postanowienia o pierwszeństwie, które jest ważne przez rok. Służy ono przede wszystkim zabezpieczeniu kupującego, ponieważ tylko poprzez przedłożenie postanowienia o pierwszeństwie może on zostać wpisany – żaden drugi kupujący nie może go wyprzedzić z wpisem. Adnotacja o pierwszeństwie może również dotyczyć określonych osób, w takim przypadku nie ma konieczności przedkładania postanowienia o pierwszeństwie przy wpisie.

Oświadczenie obywatela/Potwierdzenie negatywne

W kraju związkowym Salzburg kupujący nieruchomość musi potwierdzić poprzez tak zwane oświadczenie obywatela, że nie jest „cudzoziemcem”.

W innych krajach związkowych, takich jak Karyntia i Wiedeń, wymagane jest potwierdzenie od organu ds. obrotu nieruchomościami, że transakcja prawna jest zwolniona z obowiązku uzyskania zezwolenia, czyli że nabywca jest obywatelem lub obywatelem UE/EOG.

Powiernictwo

Wspieramy Państwa od pierwszego dnia przy zakupie wymarzonej nieruchomości. Od pierwszej rozmowy informacyjnej, poprzez przygotowanie wymaganych dokumentów, aż po wpis prawa własności do księgi wieczystej, profesjonalnie i sprawnie przeprowadzamy dla Państwa każdy krok. W przypadku umowy kupna zazwyczaj przekazywana jest często znaczna suma pieniędzy od jednej strony umowy do drugiej. Aby optymalnie chronić obie strony, istnieje instytucja powiernictwa. Między stronami umowy kupna a sporządzającym umowę i powiernikiem (w naszym przypadku naszą kancelarią prawną) zawierana jest osobna umowa powiernicza, która dokładnie określa, kiedy depozyt powierniczy (=cena zakupu) ma zostać wypłacony stronie sprzedającej.

Dla każdego przyjętego przez nas powiernictwa otwieramy osobne konto powiernicze, które służy wyłącznie do realizacji danej umowy kupna. W ten sposób wykluczone jest „pomieszanie” środków.

Dodatkowo do tej umowy, jako kancelaria prawna jesteśmy zobowiązani zgłaszać każde przyjęte powiernictwo do właściwej dla nas Izby Adwokackiej w Salzburgu.

Podatki i opłaty

Przy każdym zakupie nieruchomości naliczane są podatki i opłaty. Dwa najważniejsze to podatek od nabycia nieruchomości i opłata za wpis. Pierwszy wynosi zazwyczaj 3,5% podstawy wymiaru, druga 1,1% podstawy wymiaru.

Nasza kancelaria prawna przejmuje obliczenie podatków i zgłoszenie do urzędu skarbowego. Następnie przedstawiamy Państwu konkretne kwoty podatków i opłat, które terminowo odprowadzamy do urzędu skarbowego.

Księga wieczysta

Każde nabycie własności nieruchomości (niezależnie czy dom, działka czy mieszkanie) musi zostać wpisane do księgi wieczystej. Dopiero wpis do księgi wieczystej czyni nabycie własności „publicznie” widocznym i ostatecznie je zamyka.