Kúpna zmluva

Kúpa nehnuteľností

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Wir koordinieren uns mit Notar, Finanzamt, Banken und Gericht und halten Sie dabei über die wesentlichsten Schritte stets auf dem Laufenden“

Podpíšete kúpnu zmluvu a vysnívaná nehnuteľnosť je vaša.

V praxi to však nie je až tak jednoduché. Okrem notársky overenej a podpísanej kúpnej zmluvy je potrebné zohľadniť mnoho ďalších vecí, aby ste sa mohli – aj v právnom zmysle – nazývať vlastníkom nehnuteľnosti.

Kúpna zmluva

Prvým krokom je podpísanie kúpnej zmluvy. Táto zmluva špecifikuje najmä zmluvné strany, predmet kúpy, resp. jeho odovzdanie a kúpnu cenu. Zvyčajne obsahuje aj ustanovenia o záruke a nákladoch (dane, právnik).

Poznámka o poradí zápisu

V zásade platí: „kto prv príde, ten prv melie“. Tento princíp však môže byť prelomený poznámkou o poradí zápisu. Vlastník nehnuteľnosti je oprávnený požiadať o poznámku o poradí zápisu v katastri nehnuteľností pre zamýšľaný predaj. Poznámka o poradí zápisu sa vykonáva na základe rozhodnutia o poradí zápisu, ktoré je platné jeden rok. Slúži predovšetkým na zabezpečenie kupujúceho, pretože len predložením rozhodnutia o poradí zápisu môže byť zápis vykonaný, a tak žiadny druhý kupujúci nemôže predbehnúť zápis. Poznámka o poradí zápisu však môže byť aj na konkrétne osoby, takže rozhodnutie o poradí zápisu nemusí byť pri zápise predložené.

Vyhlásenie o domácom statuse / Negatívne osvedčenie

V spolkovej krajine Salzbursko musí kupujúci pozemku prostredníctvom takzvaného vyhlásenia o domácom statuse potvrdiť, že nie je „cudzincom“.

V iných spolkových krajinách, ako sú Korutánsko a Viedeň, je potrebné potvrdenie od orgánu pre prevod pozemkov, že právny úkon je oslobodený od povinnosti schválenia, teda že nadobúdateľ je občanom, resp. občanom EÚ/EHP.

Zverenecká správa

Podporujeme vás od prvého dňa pri kúpe vašej vysnívanej nehnuteľnosti. Od úvodného objasňujúceho rozhovoru, cez vypracovanie potrebných dokumentov až po zápis vášho vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, vybavíme každý krok profesionálne a rýchlo za vás. Pri kúpnej zmluve sa spravidla vypláca niekedy vysoká suma peňazí jednej zmluvnej strane druhej. Na optimálnu ochranu oboch strán existuje inštitút notárskej úschovy. Medzi zmluvnými stranami kúpnej zmluvy a zhotoviteľom zmluvy a správcom úschovy (v našom prípade naša advokátska kancelária) sa uzatvára samostatná dohoda o notárskej úschove, v ktorej je presne popísané, kedy má byť úschova (=kúpna cena) vyplatená predávajúcemu.

Pre každú nami prevzatú notársku úschovu sa otvára samostatný úschovný účet, ktorý slúži len na vybavenie príslušnej kúpnej zmluvy. Tým je vylúčené „zmiešanie“ prostriedkov.

Okrem tejto dohody sme ako advokátska kancelária povinní každú prevzatú notársku úschovu nahlásiť príslušnej Advokátskej komore Salzburska.

Dane a poplatky

Pri každej kúpe nehnuteľnosti vznikajú dane a poplatky. Dve najdôležitejšie sú daň z prevodu nehnuteľností a poplatok za zápis. Prvá z nich predstavuje spravidla 3,5 % zo základu dane, druhá 1,1 % zo základu dane.

Naša advokátska kancelária preberá výpočet daní a ich prihlásenie na daňovom úrade. Následne vám predpíšeme konkrétne sumy daní a poplatkov, ktoré následne včas odvedieme daňovému úradu.

Kataster nehnuteľností

Každé nadobudnutie vlastníctva nehnuteľnosti (či už domu, pozemku alebo bytu) musí byť zapísané v katastri nehnuteľností. Až zápis do katastra nehnuteľností robí nadobudnutie vlastníctva „verejne“ viditeľným a definitívne ho uzatvára.