Contrat de vente

Achat de biens immobiliers

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Wir koordinieren uns mit Notar, Finanzamt, Banken und Gericht und halten Sie dabei über die wesentlichsten Schritte stets auf dem Laufenden“

Signer le contrat d’achat, et voilà. Le bien immobilier de mes rêves m’appartient.

En réalité, ce n’est pas si simple dans la pratique. Outre l’acte de vente authentifié par un notaire, de nombreux autres éléments doivent être pris en compte pour pouvoir se dire propriétaire d’un bien immobilier, y compris au sens juridique du terme.

Contrat de vente

La première étape consiste à signer un acte de vente. Celui-ci décrit notamment les parties au contrat de vente, l’objet de la vente ou sa remise et le prix d’achat. En règle générale, des dispositions relatives à la garantie et aux coûts (taxes, avocat) sont également incluses.

Décision relative au rang

En principe, la règle est la suivante : « premier arrivé, premier servi ». Ce principe peut toutefois être contourné par la décision relative au rang. Le propriétaire du bien immobilier est en droit d’exiger une annotation du rang au livre foncier pour une aliénation envisagée. L’annotation du rang se fait au moyen d’une décision relative au rang, valable un an. Celle-ci sert avant tout de sécurité pour l’acheteur, car ce n’est que sur présentation de la décision relative au rang qu’il peut être inscrit, aucun deuxième acheteur ne peut donc le devancer avec l’inscription. L’annotation du rang peut toutefois aussi être libellée au nom de certaines personnes, de sorte que la décision relative au rang ne doit pas être présentée lors de l’inscription.

Déclaration de résident/Attestation négative

Dans le Land de Salzbourg, l’acheteur d’un terrain doit confirmer par une déclaration dite de résident qu’il n’est pas un « étranger ».

Dans d’autres Länder, comme la Carinthie et Vienne, il faut une confirmation de l’autorité foncière que l’opération juridique est exemptée de l’obligation d’autorisation, c’est-à-dire que l’acquéreur est donc citoyen ou citoyen de l’UE/EEE.

Fiducie

À l’occasion d’un contrat de vente, une somme d’argent parfois élevée est généralement versée par une partie contractante à l’autre. Afin de protéger au mieux les deux parties, il existe l’institution de la fiducie. Une convention de fiducie distincte est conclue entre les parties au contrat de vente et le rédacteur du contrat et fiduciaire (en l’occurrence, notre cabinet d’avocats), dans laquelle il est décrit précisément quand le dépôt fiduciaire (=prix d’achat) doit être versé à la partie vendeuse. Nous vous assistons dès le premier jour lors de l’achat du bien immobilier de vos rêves. Du premier entretien d’information à l’inscription de votre droit de propriété au livre foncier, en passant par l’établissement des documents nécessaires, nous gérons chaque étape de manière professionnelle et rapide pour vous.

Pour chaque fiducie que nous prenons en charge, un compte de fiducie propre est ouvert, qui sert uniquement au traitement du contrat de vente concerné. Ainsi, une « confusion » est exclue.

En plus de cet accord, nous sommes tenus, en tant que cabinet d’avocats, de signaler chaque fiducie prise en charge à l’Ordre des avocats de Salzbourg compétent pour nous.

Impôts et taxes

Lors de chaque achat immobilier, des impôts et des taxes sont dus. Les deux plus importants sont l’impôt sur les mutations foncières et les droits d’enregistrement. Le premier s’élève en règle générale à 3,5 % de la base d’imposition, le second à 1,1 % de la base d’imposition.

Notre cabinet d’avocats se charge du calcul des impôts et de la déclaration auprès de l’administration fiscale. Par la suite, nous vous indiquons les montants concrets des impôts et taxes, que nous versons ensuite à l’administration fiscale dans les délais impartis.

Livre foncier

Tout acquisition de propriété d’un bien immobilier (qu’il s’agisse d’une maison, d’un terrain ou d’un appartement) doit être inscrite au livre foncier. Ce n’est que l’inscription au livre foncier qui rend l’acquisition de propriété visible « publiquement » et la clôture définitivement.