Concessione di diritti e altre modalità di trasferimento

Donazione

La donazione è la cessione gratuita di un bene (§ 938 ABGB). Esistono due possibilità diverse

Le donazioni con effettiva consegna e le donazioni liberatorie non sono soggette ad alcun obbligo di forma. Ad esempio, un nonno regala un’auto a suo nipote e gli consegna le chiavi insieme ai documenti del veicolo. Oppure il nipote deve a suo nonno € 100,00, ma il nonno rinuncia alla restituzione.

La donazione senza effettiva consegna (promessa di donazione) è soggetta a un obbligo di forma (atto notarile).

L’obbligo di forma rappresenta una tutela contro decisioni affrettate o una funzione di avvertimento per evitare promesse di donazione avventate. Senza atto notarile, una promessa di donazione è nulla. L’atto notarile è un documento scritto di un notaio.

Nell’ambito della redazione di contratti di donazione, la concessione di diritti o garanzie per il donatore, come ad esempio diritti di abitazione, diritti di usufrutto, divieti di gravame e alienazione o diritti di prelazione, non è insolita.

Diritto di abitazione

Il diritto di abitazione è un diritto di uso ed è annotato nel libro fondiario nella sezione C. Il diritto di abitazione è il diritto reale di abitare in un immobile o nell’oggetto donato (casa, appartamento, …). Questo diritto è un diritto personalissimo e non può essere trasferito a nessuno, con la morte questo diritto si estingue.

Per far iscrivere il diritto di abitazione nel libro fondiario, è necessario un contratto con concessione di diritti e una dichiarazione di intavolazione. Il diritto di abitazione può essere limitato nel tempo o essere vitalizio.

Una revoca o cancellazione di un diritto di abitazione si rivela molto difficile nella maggior parte dei casi senza il consenso del titolare del diritto.

Al titolare del diritto si può revocare il diritto di abitazione solo se sussiste una “situazione diventata insostenibile”. Esiste anche la possibilità di “liquidare” il diritto di abitazione, ma presupposto per questo è il consenso del titolare del diritto.

In caso di alienazione del bene con un diritto di abitazione gravante, bisogna aspettarsi che l’oggetto alienato perda valore e che inoltre il diritto di abitazione rimanga valido, poiché è un diritto reale che grava sul bene.

Il diritto di uso dell’abitazione senza intavolazione nel libro fondiario è valido solo nei confronti del proprietario, ma non protegge da terzi. Per garantire la protezione anche nei confronti di terzi, è necessaria un’intavolazione nel libro fondiario.

Diritto di usufrutto

“L’usufrutto è il diritto di godere di una cosa altrui, con salvaguardia della sostanza, senza alcuna limitazione.”

L’usufruttuario è il proprietario economico della cosa e può percepire tutti i “frutti” (ad esempio: mele di un albero, latte di una mucca, canone di locazione,…)

A differenza del diritto di abitazione, con la concessione di un diritto di usufrutto vengono concessi più diritti. L’usufruttuario può utilizzare o affittare la cosa stessa, ma non gravarla o alienarla. Tutti i proventi che l’usufruttuario realizza, può tenerli per sé. Tuttavia, ha l’obbligo di conservare la cosa.

Con i proventi dell’usufrutto, quest’ultimo è obbligato per legge a provvedere a riparazioni, integrazioni e realizzazioni sulla cosa. La conservazione, il miglioramento, l’integrazione e le realizzazioni con mezzi propri sono obbligatori solo previo accordo esplicito scritto.

Il trasferimento del diritto di usufrutto a un terzo è possibile dal punto di vista legale, ma si estingue con la morte dell’usufruttuario “originario”.

Come anche per il diritto di uso dell’abitazione, l’iscrizione nel libro fondiario non è obbligatoria o ha effetto senza intavolazione solo nei confronti del proprietario di diritto civile. L’intavolazione nel libro fondiario garantisce una protezione completa anche nei confronti di terzi. In breve, questo rimane valido anche nei confronti di un terzo in caso di alienazione dell’immobile.

Il diritto di usufrutto è un diritto personalissimo e si estingue anche in caso di eventuale trasferimento a un terzo sempre con il decesso dell’avente diritto “originario”. Non è ereditabile, a meno che il diritto non sia stato esteso agli eredi dell’usufruttuario.

Divieto di gravame e alienazione

Se un divieto di gravame e alienazione grava su un immobile, il proprietario non può alienarlo o gravarlo senza il consenso dell’avente diritto. Con l’iscrizione nel libro fondiario, ha anche effetto assoluto nei confronti di terzi.

L’iscrizione nel libro fondiario è ammissibile solo se il divieto è stato stabilito tra coniugi, partner registrati, genitori e figli, figli adottivi o affidatari o i loro coniugi o partner registrati.

Il divieto di gravame e alienazione è un diritto personalissimo, non può essere trasferito e si estingue con il decesso dell’avente diritto.

Se non sussiste un rapporto di parentela (acquisto di un appartamento da parte di conviventi), l’intavolazione nel libro fondiario di un divieto di gravame e alienazione non è possibile dal punto di vista legale. Se ciò è concordato con gli obiettivi perseguiti, in alternativa può essere stabilito tra le parti un diritto di prelazione sull’immobile. In questo modo, la controparte non può alienare segretamente a un terzo la quota di immobile acquisita.

Diritti di prelazione

Il diritto di prelazione legittima l’avente diritto alla prelazione ad acquistare un bene prima di un terzo. In caso di alienazione dell’immobile gravato, il proprietario è obbligato a informare l’avente diritto alla prelazione o a concludere contratti con terzi solo con condizione sospensiva.

Presupposto per l’esercizio del diritto di prelazione è che esista un’offerta vincolante o un contratto tra il proprietario e l’interessato all’acquisto. L’offerta deve essere congrua, deve presentare tutti i contenuti essenziali per la vendita come ad esempio prezzo di acquisto, diritti e obblighi ecc.

Dopo aver informato l’avente diritto alla prelazione, l’offerta non può più essere modificata. L’avente diritto alla prelazione ha ora 24 ore di tempo per “esercitare” il suo diritto di prelazione per i beni mobili, per i beni immobili sono 30 giorni. Se l’offerta è insufficiente (ad esempio: non sono menzionati contenuti essenziali, il prezzo di acquisto non è menzionato…), il termine per l’esercizio non inizia.

Il diritto di prelazione secondo l’ABGB è esercitabile solo se un bene viene venduto, non si riferisce a donazioni, permute ecc. Se la cosa viene tuttavia donata o ereditata, il diritto di prelazione rimane valido.

Il diritto di prelazione è un diritto personalissimo, che non è ereditabile. Il diritto di prelazione può estinguersi per i seguenti motivi:

Testamento

Rinunce alla legittima

Affinché il testatore possa essere sicuro che non sorgano controversie legali dopo il suo decesso, esiste la rinuncia alla legittima. Alla legittima si può rinunciare durante la vita o nel corso del procedimento successorio. La rinuncia alla legittima è soggetta a un obbligo di forma, l’atto notarile. La rinuncia alla legittima è particolarmente consigliabile in caso di donazioni durante la vita. Se i genitori donano al figlio la casa unifamiliare durante la vita e il padre muore poco dopo, la madre può far valere nei confronti del figlio il suo diritto alla legittima. Se tuttavia è presente una rinuncia alla legittima da parte della madre, il figlio è tutelato.

Per evitare controversie in questo contesto tra gli aventi diritto alla legittima, è opportuno effettuare rinunce alla legittima già durante la vita, in particolare in caso di trasferimenti di immobili. Gli aventi diritto alla legittima hanno il diritto di richiedere crediti pecuniari dopo la morte del testatore, se quest’ultimo ha nominato qualcun altro come erede durante la vita. In caso di rinuncia, questo diritto decade. La legittima gioca un ruolo importante nelle controversie ereditarie.