Octroi de droits et autres types de transfert

Donation

La donation est la cession gratuite d’une chose (§ 938 ABGB). Il existe deux possibilités différentes

Les donations avec remise effective ainsi que les donations libératoires ne sont soumises à aucune obligation de forme. Par exemple, un grand-père offre une voiture à son petit-fils et lui remet les clés ainsi que les papiers du véhicule. Ou le petit-fils doit 100,00 € à son grand-père, mais le grand-père renonce au remboursement.

La donation sans remise effective (promesse de donation) est soumise à une obligation de forme (acte notarié).

L’obligation de forme constitue une protection contre les décisions hâtives ou une fonction d’avertissement afin d’éviter les promesses de donation irréfléchies. Sans acte notarié, une promesse de donation est invalide. L’acte notarié est un document écrit d’un notaire.

Dans le cadre de la rédaction de contrats de donation, l’octroi de droits ou de garanties pour le donateur, tels que les droits d’usage d’habitation, les droits de jouissance des fruits, les interdictions de grever et d’aliéner ou les droits de préemption, n’est pas inhabituel.

Droit d’usage d’habitation

Le droit d’habitation est un droit d’usage et est inscrit au livre foncier dans le C-Blatt. Le droit d’habitation est le droit réel d’habiter un bien immobilier ou l’objet donné (maison, appartement, …). Ce droit est un droit strictement personnel et ne peut être transféré à personne, il s’éteint avec le décès.

Pour faire inscrire le droit d’habitation au livre foncier, il faut un contrat avec octroi de droits ainsi qu’une déclaration d’autorisation d’inscription. Le droit d’habitation peut être limité dans le temps ou être viager.

Une annulation ou une suppression d’un droit d’habitation s’avère très difficile dans la plupart des cas sans l’accord du titulaire du droit.

On ne peut retirer le droit d’habitation au titulaire du droit que si une « situation devenue insupportable » existe. Il existe également la possibilité de « racheter » le droit d’habitation, mais cela nécessite l’accord du titulaire du droit.

En cas de vente de la chose avec un droit d’habitation y afférent, il faut s’attendre à ce que l’objet vendu perde de la valeur et que le droit d’habitation reste en vigueur car il s’agit d’un droit réel qui grève la chose.

Le droit d’usage d’habitation sans inscription au livre foncier n’est valable que contre le propriétaire, mais il ne protège pas contre les tiers. Pour assurer la protection également contre les tiers, il faut une inscription au livre foncier.

Droit de jouissance des fruits

« La jouissance des fruits est le droit de jouir d’une chose étrangère, en ménageant sa substance, sans aucune restriction. »

L’usufruitier est le propriétaire économique de la chose et peut percevoir tous les « fruits » (par exemple : pommes d’un arbre, lait d’une vache, loyer,…)

Contrairement au droit d’habitation, davantage de droits sont accordés lors de l’octroi d’un droit de jouissance des fruits. L’usufruitier peut utiliser ou louer la chose lui-même, mais pas la grever ou l’aliéner. Tous les revenus que l’usufruitier réalise, il peut les conserver lui-même. Il a cependant l’obligation de conserver la chose.

Avec les revenus de la jouissance des fruits, celui-ci est tenu de par la loi de pourvoir aux réparations, aux compléments et aux fabrications sur la chose. La conservation, l’amélioration, le complément et les fabrications à partir de ses propres moyens ne sont obligatoires que sur accord écrit explicite.

Le transfert du droit de jouissance des fruits à un tiers est possible d’un point de vue juridique, mais s’éteint avec le décès de l’usufruitier « initial ».

Comme pour le droit d’usage d’habitation, l’inscription au livre foncier n’est pas obligatoire ou n’a d’effet sans inscription qu’à l’égard du propriétaire en droit civil. L’inscription au livre foncier accorde une protection complète également à l’égard des tiers. En bref, celui-ci reste en vigueur à l’égard d’un tiers lors de la vente du bien immobilier.

Le droit de jouissance des fruits est un droit strictement personnel et s’éteint également en cas de transfert éventuel à un tiers toujours avec le décès du bénéficiaire « initial ». Il n’est pas transmissible par héritage, sauf si le droit a été étendu aux héritiers de l’usufruitier.

Interdiction de grever et d’aliéner

Si une interdiction de grever et d’aliéner grève un bien immobilier, le propriétaire ne peut pas l’aliéner ou le grever sans l’accord du bénéficiaire. Avec l’inscription au livre foncier, elle a également un effet absolu à l’égard des tiers.

L’inscription au livre foncier n’est cependant autorisée que si l’interdiction a été établie entre conjoints, partenaires enregistrés, parents et enfants, enfants adoptifs ou de placement ou leurs conjoints ou partenaires enregistrés.

L’interdiction de grever et d’aliéner est un droit strictement personnel, ne peut pas être transférée et s’éteint avec le décès du bénéficiaire.

S’il n’existe pas de lien de parenté (achat d’un appartement par des concubins), l’inscription au livre foncier d’une interdiction de grever et d’aliéner n’est pas possible d’un point de vue juridique. Si cela est cependant convenu avec les objectifs visés, un droit de préemption sur le bien immobilier peut alternativement être établi entre les parties. Il n’est ainsi pas possible pour le cocontractant d’aliéner secrètement la part de bien immobilier acquise à un tiers.

Droits de préemption

Le droit de préemption légitime le titulaire du droit de préemption à acquérir une chose avant un tiers. En cas de vente du bien immobilier grevé, le propriétaire est tenu d’informer le titulaire du droit de préemption ou de ne conclure des contrats avec des tiers que sous condition suspensive.

La condition préalable à l’exercice du droit de préemption est qu’il existe une offre ferme ou un contrat entre le propriétaire et l’acheteur potentiel. L’offre doit être en bonne et due forme, elle doit présenter tous les contenus essentiels pour la vente comme par exemple le prix d’achat, les droits et obligations, etc.

Après information du titulaire du droit de préemption, l’offre ne peut plus être modifiée. Le titulaire du droit de préemption a maintenant 24 heures pour « exercer » son droit de préemption pour les choses mobilières, pour les choses immobilières, c’est 30 jours. Si l’offre est cependant insuffisante (par exemple : les contenus essentiels ne sont pas mentionnés, le prix d’achat n’est pas mentionné…), le délai d’exercice ne commence pas.

Le droit de préemption n’est exerçable selon l’ABGB que si une chose est vendue, il ne se réfère pas aux donations, aux échanges, etc. Si la chose est cependant donnée ou héritée, le droit de préemption reste en vigueur.

Le droit de préemption est un droit strictement personnel, qui n’est pas transmissible par héritage. Le droit de préemption peut s’éteindre pour les raisons suivantes :

Testament

Renonciations à la réserve héréditaire

Afin que le testateur puisse être sûr qu’aucun litige juridique ne survienne après son décès, il existe la renonciation à la réserve héréditaire. Il est possible de renoncer à la réserve héréditaire de son vivant ou au cours de la procédure de succession. La renonciation à la réserve héréditaire est soumise à une obligation de forme, l’acte notarié. La renonciation à la réserve héréditaire est surtout recommandée en cas de donations de son vivant. Si les parents donnent la maison individuelle à l’enfant de leur vivant et que le père décède peu de temps après, la mère peut faire valoir sa prétention à la réserve héréditaire contre l’enfant. Si cependant une renonciation à la réserve héréditaire de la part de la mère existe, l’enfant est protégé.

Afin d’éviter les litiges dans ce contexte entre les héritiers réservataires, il est judicieux de faire des renonciations à la réserve héréditaire de son vivant, notamment lors de transferts de biens immobiliers. Les héritiers réservataires ont le droit d’exiger des créances après le décès du testateur, si celui-ci a désigné quelqu’un d’autre comme héritier de son vivant. En cas de renonciation, cette prétention disparaît. La réserve héréditaire joue un rôle important dans les litiges successoraux.