Concesión de derechos y otros tipos de transmisión

Donación

La donación es la cesión gratuita de una cosa (§ 938 ABGB). Existen dos posibilidades diferentes

Las donaciones con entrega real, así como las donaciones liberatorias de deuda, no están sujetas a ningún requisito de forma. Por ejemplo, un abuelo regala a su nieto un coche y le entrega las llaves junto con la documentación del vehículo. O el nieto le debe a su abuelo 100,00 €, pero el abuelo renuncia a la devolución.

La donación sin entrega real (promesa de donación) está sujeta a un requisito de forma (acta notarial).

El requisito de forma constituye una protección contra decisiones precipitadas o una función de advertencia para evitar promesas de donación irreflexivas. Sin acta notarial, una promesa de donación es nula. El acta notarial es un documento escrito de un notario.

En el marco de la elaboración de contratos de donación, no es infrecuente la concesión de derechos o garantías para el donante, como por ejemplo derechos de uso de la vivienda, derechos de usufructo, prohibiciones de gravamen y enajenación o derechos de tanteo.

Derecho de uso de la vivienda

El derecho de habitación es un derecho de uso y está registrado en el folio C del registro de la propiedad. El derecho de habitación es el derecho real a vivir en un inmueble o en el objeto donado (casa, piso, …). Este derecho es un derecho personalísimo y no puede ser transferido a nadie, con la muerte se extingue este derecho.

Para inscribir el derecho de habitación en el registro de la propiedad, se requiere un contrato con concesión de derechos, así como una declaración de reversión. El derecho de habitación puede ser limitado en el tiempo o de por vida.

Una anulación o cancelación de un derecho de habitación resulta muy difícil en la mayoría de los casos sin el consentimiento del titular del derecho.

Se le puede retirar el derecho de habitación al titular del derecho solo si existe una «situación que se ha vuelto insoportable». También existe la posibilidad de «indemnizar» el derecho de habitación, pero para ello es necesario el consentimiento del titular del derecho.

En caso de una enajenación de la cosa con un derecho de habitación adjunto, hay que contar con que el objeto enajenado pierde valor y, además, el derecho de habitación se mantiene vigente, ya que es un derecho real que grava la cosa.

El derecho de uso de la vivienda sin inscripción en el registro de la propiedad solo es válido frente al propietario, pero no protege frente a terceros. Para garantizar la protección también frente a terceros, es necesaria una inscripción en el registro de la propiedad.

Derecho de usufructo

«El usufructo es el derecho a disfrutar de una cosa ajena, con conservación de la sustancia, sin ninguna restricción.»

El usufructuario es el propietario económico de la cosa y puede percibir todos los «frutos» (por ejemplo: manzanas de un árbol, leche de una vaca, alquileres,…)

A diferencia del derecho de habitación, al conceder un derecho de usufructo se conceden más derechos. El usufructuario puede utilizar o alquilar la cosa él mismo, pero no gravarla ni enajenarla. Todos los ingresos que obtenga el usufructuario puede conservarlos él mismo. Sin embargo, tiene la obligación de conservar la cosa.

Con los ingresos del usufructo, este está obligado por ley a realizar reparaciones, complementos y fabricaciones en la cosa. La conservación, mejora, complemento y fabricación con medios propios solo es obligatoria previo acuerdo explícito por escrito.

La transmisión del derecho de usufructo a un tercero es posible desde el punto de vista jurídico, pero se extingue con la muerte del usufructuario «original».

Al igual que con el derecho de uso de la vivienda, la inscripción en el registro de la propiedad no es obligatoria o solo tiene efecto frente al propietario según el derecho civil sin inscripción. La inscripción en el registro de la propiedad otorga una protección integral también frente a terceros. En resumen, este se mantiene vigente frente a un tercero en caso de enajenación del inmueble.

El derecho de usufructo es un derecho personalísimo y se extingue también en caso de una eventual transmisión a un tercero siempre con el fallecimiento del titular «original». No es heredable, a menos que el derecho se haya extendido a los herederos del usufructuario.

Prohibición de gravamen y enajenación

Si una prohibición de gravamen y enajenación grava un inmueble, el propietario no puede enajenarlo o gravarlo sin el consentimiento del titular del derecho. Con la inscripción en el registro de la propiedad, también tiene efecto absoluto frente a terceros.

Sin embargo, la inscripción en el registro de la propiedad solo es admisible si la prohibición se ha establecido entre cónyuges, parejas registradas, padres e hijos, hijos adoptivos o de crianza o sus cónyuges o parejas registradas.

La prohibición de gravamen y enajenación es un derecho personalísimo, no puede ser transferido y se extingue con el fallecimiento del titular del derecho.

Si no existe una relación de parentesco (compra de vivienda por parte de compañeros sentimentales), la inscripción en el registro de la propiedad de una prohibición de gravamen y enajenación no es posible desde el punto de vista jurídico. No obstante, si esto concuerda con los objetivos perseguidos, se puede establecer alternativamente entre las partes un derecho de tanteo sobre el inmueble. De este modo, no es posible que la contraparte enajene en secreto la parte del inmueble adquirida a un tercero.

Derechos de tanteo

El derecho de tanteo legitima al titular del derecho de tanteo a adquirir una cosa antes que un tercero. En caso de enajenación del inmueble gravado, el propietario está obligado a informar al titular del derecho de tanteo o a celebrar contratos con terceros solo con condición suspensiva.

El requisito para el ejercicio del derecho de tanteo es que exista una oferta vinculante o un contrato entre el propietario y el interesado en la compra. La oferta debe ser adecuada, debe contener todos los elementos esenciales para la venta, como por ejemplo el precio de compra, los derechos y las obligaciones, etc.

Tras la notificación al titular del derecho de tanteo, la oferta ya no puede ser modificada. El titular del derecho de tanteo tiene ahora 24 horas para «ejercer» su derecho de tanteo en el caso de bienes muebles, y 30 días en el caso de bienes inmuebles. Sin embargo, si la oferta es insuficiente (por ejemplo: no se mencionan elementos esenciales, no se menciona el precio de compra…), el plazo de ejercicio no comienza.

Según el ABGB, el derecho de tanteo solo puede ejercerse si se vende una cosa, no se refiere a donaciones, permutas, etc. Sin embargo, si la cosa se dona o se hereda, el derecho de tanteo se mantiene vigente.

El derecho de tanteo es un derecho personalísimo que no es heredable. El derecho de tanteo puede extinguirse por los siguientes motivos:

Testamento

Renuncias a la legítima

Para que el causante pueda estar seguro de que no surjan litigios tras su fallecimiento, existe la renuncia a la legítima. Se puede renunciar a la legítima en vida o en el curso del procedimiento sucesorio. La renuncia a la legítima está sujeta a un requisito de forma, el acta notarial. La renuncia a la legítima es especialmente recomendable en caso de donaciones en vida. Si los padres donan al hijo la vivienda unifamiliar en vida y el padre fallece poco después, la madre puede hacer valer su derecho a la legítima contra el hijo. Sin embargo, si existe una renuncia a la legítima por parte de la madre, el hijo está asegurado.

Para evitar disputas en este contexto entre los legitimarios, es aconsejable realizar renuncias a la legítima ya en vida, especialmente en el caso de transmisiones de bienes inmuebles. Los legitimarios tienen derecho a exigir reclamaciones de dinero tras la muerte del causante si este ha designado a otra persona como heredero en vida. En caso de renuncia, este derecho desaparece. La legítima juega un papel importante en los litigios hereditarios.