Podelitev pravic in druge vrste prenosa

Darilna pogodba

Darilo je neodplačna prepustitev stvari (§ 938 ABGB). Obstajata dve različni možnosti

Darila z dejansko izročitvijo ter odpust dolga ne zahtevajo posebne oblike. Na primer, dedek podari svojemu vnuku avto in mu izroči ključe skupaj z dokumenti vozila. Ali pa vnuk dolguje dedku 100,00 €, vendar se dedek odpove vračilu.

Darilo brez dejanske izročitve (obljuba darila) je predmet obličnostne zahteve (notarski zapis).

Obličnostna zahteva predstavlja zaščito pred prenagljenostjo oziroma opozorilno funkcijo za preprečevanje nepremišljenih obljub daril. Brez notarskega zapisa je obljuba darila neveljavna. Notarski zapis je pisna listina notarja.

V okviru priprave darilnih pogodb ni nenavadna podelitev pravic ali zavarovanj za darovalca, kot so na primer pravice uporabe stanovanja, užitek, prepovedi obremenitve in odtujitve ali predkupne pravice.

Stanovanjska pravica

Stanovanjska pravica je pravica uporabe in je vpisana v zemljiški knjigi v listu C. Stanovanjska pravica je stvarna pravica do bivanja na nepremičnini ali v podarjenem objektu (hiša, stanovanje, …). Ta pravica je strogo osebna pravica in je ni mogoče prenesti na nikogar, s smrtjo pa ta pravica preneha.

Za vpis stanovanjske pravice v zemljiško knjigo je potrebna pogodba skupaj s podelitvijo pravic in zemljiškoknjižnim dovoljenjem. Stanovanjska pravica je lahko časovno omejena ali dosmrtna.

Razveljavitev oziroma izbris stanovanjske pravice je brez soglasja imetnika pravice v večini primerov zelo težavna.

Imetniku pravice je mogoče stanovanjsko pravico odvzeti le, če nastane „nevzdržna situacija“. Obstaja tudi možnost „izplačila“ stanovanjske pravice, vendar je za to pogoj soglasje imetnika pravice.

Pri odtujitvi stvari z vpisano stanovanjsko pravico je treba računati, da odtujeni objekt izgubi vrednost in da stanovanjska pravica ostane v veljavi, saj gre za stvarno pravico, ki bremeni stvar.

Stanovanjska pravica je brez vpisa v zemljiško knjigo veljavna le proti lastniku, vendar ne ščiti pred tretjimi osebami. Za zagotovitev zaščite tudi proti tretjim osebam je potreben vpis v zemljiško knjigo.

Užitek

„Užitek je pravica uživati tujo stvar, ob ohranjanju njene substance, brez vseh omejitev.“

Uživalec je ekonomski lastnik stvari in sme prejemati vse „plodove“ (na primer: jabolka z drevesa, mleko krave, najemnino,…)

V nasprotju s stanovanjsko pravico se pri podelitvi užitka podeli več pravic. Uživalec lahko stvar sam uporablja ali oddaja v najem, vendar je ne sme obremeniti ali odtujiti. Vse prihodke, ki jih uživalec ustvari, lahko obdrži zase. Vendar pa ima dolžnost, da stvar ohranja.

S prihodki od užitka je uživalec po zakonu dolžan poskrbeti za popravila, dopolnitve in vzdrževanje stvari. Vzdrževanje, izboljšave, dopolnitve in popravila iz lastnih sredstev so obvezni le na podlagi izrecnega pisnega dogovora.

Prenos užitka na tretjo osebo je s pravnega vidika mogoč, vendar preneha s smrtjo „prvotnega“ uživalca.

Tako kot pri stanovanjski pravici vpis v zemljiško knjigo ni nujno potreben oziroma brez vpisa učinkuje le proti civilnopravnemu lastniku. Vpis v zemljiško knjigo zagotavlja celovito zaščito tudi proti tretjim osebam. Skratka, pri odtujitvi nepremičnine tretji osebi ta pravica ostane veljavna tudi proti tej osebi.

Užitek je strogo osebna pravica in preneha tudi ob morebitnem prenosu na tretjo osebo vedno s smrtjo „prvotno“ upravičenca. Ni dedljiv, razen če je bila pravica razširjena na dediče uživalca.

Prepoved obremenitve in odtujitve

Če nepremičnino bremeni prepoved obremenitve in odtujitve, je lastnik ne more odtujiti ali obremeniti brez soglasja upravičenca. Z vpisom v zemljiško knjigo ima tudi absolutni učinek proti tretjim osebam.

Vpis v zemljiško knjigo pa je dovoljen le, če je bila prepoved ustanovljena med zakoncema, registriranima partnerjema, starši in otroki, posvojenimi ali rejniškimi otroki ali njihovimi zakonci ali registriranimi partnerji.

Prepoved obremenitve in odtujitve je strogo osebna pravica, ni prenosljiva in preneha s smrtjo upravičenca.

Če ne obstaja sorodstveno razmerje (nakup stanovanja s strani življenjskih partnerjev), vpis prepovedi obremenitve in odtujitve v zemljiško knjigo s pravnega vidika ni mogoč. Če pa je to v skladu z zastavljenimi cilji, se lahko alternativno med strankami ustanovi predkupna pravica na nepremičnini. Pogodbeni stranki s tem ni mogoče skrivaj odtujiti pridobljenega deleža nepremičnine tretji osebi.

Predkupne pravice

Predkupna pravica upravičencu do predkupne pravice omogoča, da pridobi stvar pred tretjo osebo. V primeru odtujitve obremenjene nepremičnine je lastnik dolžan obvestiti upravičenca do predkupne pravice oziroma pogodbe s tretjimi osebami skleniti le pod odložnim pogojem.

Pogoj za uveljavitev predkupne pravice je, da obstaja zavezujoča ponudba ali pogodba med lastnikom in kupcem. Ponudba mora biti ustrezna, vsebovati mora vse bistvene elemente za prodajo, kot so na primer kupnina, pravice in obveznosti itd.

Po obvestilu upravičenca do predkupne pravice ponudbe ni več mogoče spreminjati. Upravičenec do predkupne pravice ima zdaj pri premičninah 24 ur časa, da „uveljavi“ svojo predkupno pravico, pri nepremičninah pa 30 dni. Če pa je ponudba neustrezna (npr.: bistveni elementi niso omenjeni, kupnina ni omenjena…), se rok za uveljavitev ne začne.

Predkupna pravica je po ABGB uveljavljiva le, če se stvar proda, ne nanaša se na darila, menjave itd. Če pa je stvar podarjena ali podedovana, predkupna pravica ostane v veljavi.

Predkupna pravica je strogo osebna pravica, ki ni dedljiva. Predkupna pravica lahko preneha iz naslednjih razlogov:

Oporoka

Odpovedi nujnemu deležu

Da bi bil zapustnik prepričan, da po njegovi smrti ne bo prišlo do pravnih sporov, obstaja odpoved nujnemu deležu. Nujnemu deležu se je mogoče odpovedati za časa življenja ali v postopku zapuščine. Odpoved nujnemu deležu je predmet obličnostne zahteve, notarskega zapisa. Odpoved nujnemu deležu je priporočljiva predvsem pri darilih za časa življenja. Če starši otroku za časa življenja podarijo enodružinsko hišo in oče kmalu zatem umre, lahko mati uveljavlja svoj nujni delež proti otroku. Če pa obstaja odpoved nujnemu deležu s strani matere, je otrok zavarovan.

Da bi preprečili spore v zvezi s tem med upravičenci do nujnega deleža, je smiselno že za časa življenja, zlasti pri prenosih nepremičnin, podati odpovedi nujnemu deležu. Upravičenci do nujnega deleža imajo pravico zahtevati denarne terjatve po smrti zapustnika, če je ta za časa življenja določil nekoga drugega za dediča. Z odpovedjo ta zahtevek odpade. Nujni delež igra pomembno vlogo v dednih sporih.