Nakup nepremičnine

Nakup nepremičnine

Pri nakupu nepremičnine se prepletajo različna pravna področja, vključno s civilnim pravom, zemljiškoknjižnim pravom in davčnim pravom. Ne glede na to, ali gre za zasebni ali poslovni nakup: pred nakupom je treba skrbno preveriti predmet nakupa, da se tveganja pravočasno prepoznajo in izključijo.

Nakup nepremičnine je nakup zemljišč ali nepremičnin s prenosom lastništva z vpisom v zemljiško knjigo.

Sklenitev kupoprodajne pogodbe

Pravna zavezujočnost kupčeve ponudbe

Kupoprodajna pogodba za nepremičnino je sklenjena, ko se kupec in prodajalec dogovorita o kupnini in predmetu nakupa. Že sprejem kupčeve ponudbe s strani prodajalca in njena podpisana potrditev s strani zainteresiranega kupca vodita do pravno zavezujoče pogodbe. Zato mora kupčeva ponudba vsebovati vse bistvene sestavine pogodbe, kot so garancija, odgovornosti, razbremenitev in čas predaje, da se preprečijo kasnejši spori.

Izvedba nakupa nepremičnine preko fiduciarnega poslovanja

Zaradi temeljnega načela sočasne izpolnitve v civilnem pravu sočasna predaja predmeta nakupa in kupnine ni mogoča, saj lastništvo nepremičnine preide šele z vpisom v zemljiško knjigo. Za zavarovanje pogodbenih strank se zato pogosto uporablja fiduciarno poslovanje.

Več o fiduciarnem poslovanju preberite tukaj.

Davki in pristojbine pri nakupu nepremičnine

Davek na promet nepremičnin

Davek na promet nepremičnin nastane s pravno veljavno sklenitvijo pogodbe in se praviloma izračuna v višini 3,5 % kupnine ali vrednosti zemljišča, če je ta višja. Pri neodplačnih pridobitvah velja stopnjevana tarifa.

Več o davku na promet nepremičnin preberite tukaj.

Davek na dobiček iz nepremičnin

Davek na dobiček iz kapitala pri prodaji nepremičnin (ImmoESt) se obračuna na dobiček iz odplačnih odsvojitev zasebnih zemljišč in znaša 30 % dobička iz prodaje. Obstajajo izjeme, na primer za glavna prebivališča ali pri prodaji zemljišč, ki so jih odredili organi.

Več o davku na dobiček iz kapitala pri prodaji nepremičnin preberite tukaj.

Vpisne takse

Za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo se zaračuna pristojbina v višini 1,1 % kupnine.

Več o vpisnih taksah preberite tukaj.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Der Liegenschaftskauf erfordert eine präzise vertragliche Gestaltung, damit Rechte und Pflichten klar definiert sind und der Eigentumsübergang rechtssicher vollzogen werden kann.“

Razbremenitev

Kupec želi nepremičnino praviloma pridobiti brez bremen. To pomeni, da je treba iz zemljiške knjige izbrisati zastavne pravice, služnosti ali druge obremenitve. Izbris se izvede z notarsko overjenimi izjavami upravičencev, ki jih fiduciar pridobi po naročilu.

Vpis v zemljiško knjigo in prenos lastništva

Po izpolnitvi vseh pogojev in plačilu kupnine fiduciar vloži zahtevo za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo. Šele z vpisom v zemljiško knjigo postane kupec pravno lastnik nepremičnine.

Vaše prednosti z odvetniško pomočjo

Pri nakupu nepremičnine obstajajo številni izzivi, ki prinašajo pravna, ekonomska in osebna tveganja. Nejasna lastniška razmerja, neprepoznane obremenitve ali napake pri oblikovanju pogodbe lahko povzročijo znatne finančne izgube in dolgotrajne spore.

Zato je strokovna pravna pomoč nujna za pravočasno prepoznavanje teh tveganj in zagotavljanje varnega prenosa lastništva.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Nur durch eine sorgfältige Prüfung und Absicherung im Grundbuch lässt sich der Liegenschaftserwerb vor unvorhergesehenen Belastungen schützen.“

Pogosto zastavljena vprašanja – FAQ