Dodjela prava i ostale vrste prijenosa

Darovanje

Darovanje je besplatno ustupanje stvari (§ 938 ABGB). Postoje dvije različite mogućnosti

Darovanja sa stvarnom predajom, kao i darovanja koja oslobađaju od duga, ne podliježu obvezi forme. Na primjer, djed daruje svom unuku automobil i predaje mu ključeve zajedno s dokumentima vozila. Ili unuk duguje svom djedu 100,00 eura, ali djed odustaje od povrata.

Darovanje bez stvarne predaje (obećanje darovanja) podliježe obvezi forme (javnobilježnički akt).

Obveza forme predstavlja zaštitu od nepromišljenosti, odnosno funkciju upozorenja, kako bi se spriječila nepromišljena obećanja darovanja. Bez javnobilježničkog akta, obećanje darovanja je nevažeće. Javnobilježnički akt je pisana isprava javnog bilježnika.

U okviru izrade ugovora o darovanju, dodjela prava ili osiguranja za darovatelja, kao što su pravo korištenja stana, pravo uživanja plodova, zabrana opterećenja i otuđenja ili pravo prvokupa, nije neuobičajena.

Pravo korištenja stana

Pravo stanovanja je pravo korištenja i upisuje se u zemljišnu knjigu u C-listu. Pravo stanovanja je stvarno pravo stanovanja u nekretnini ili u darovanom objektu (kuća, stan, …). Ovo pravo je strogo osobno pravo i ne može se prenijeti na nikoga, smrću to pravo prestaje.

Da bi se pravo stanovanja upisalo u zemljišnu knjigu, potreban je ugovor zajedno s dodjelom prava, kao i tabularna izjava. Pravo stanovanja može biti vremenski ograničeno ili doživotno.

Ukidanje, odnosno brisanje prava stanovanja, bez suglasnosti nositelja prava, u većini slučajeva je vrlo teško.

Nositelju prava se pravo stanovanja može oduzeti samo ako postoji „nepodnošljiva situacija“. Postoji i mogućnost „isplate“ prava stanovanja, ali preduvjet za to je suglasnost nositelja prava.

U slučaju otuđenja stvari s postojećim pravom stanovanja, mora se računati s tim da otuđeni objekt gubi na vrijednosti, a osim toga, pravo stanovanja ostaje na snazi jer je to stvarno pravo koje je vezano za stvar.

Pravo korištenja stana bez upisa u zemljišnu knjigu vrijedi samo protiv vlasnika, ali ne štiti od trećih osoba. Kako bi se osigurala zaštita i prema trećima, potreban je upis u zemljišnu knjigu.

Pravo uživanja plodova

„Uživanje plodova je pravo uživanja tuđe stvari, uz očuvanje supstance, bez ikakvih ograničenja.“

Uživatelj plodova je ekonomski vlasnik stvari i smije ubirati sve „plodove“ (na primjer: jabuke sa stabla, mlijeko krave, najamnina,…)

Za razliku od prava stanovanja, pri dodjeli prava uživanja plodova dodjeljuje se više prava. Uživatelj plodova može sam koristiti stvar ili je iznajmljivati, ali je ne može opteretiti ili otuđiti. Sve prihode koje ostvari uživatelj plodova, može zadržati za sebe. Međutim, ima obvezu održavati stvar.

S prihodima od uživanja plodova, ovaj je po zakonu obvezan osigurati popravke, dopune i izrade na stvari. Održavanje, poboljšanje, dopuna i izrada iz vlastitih sredstava obvezni su samo uz izričit pisani dogovor.

Prijenos prava uživanja plodova na treću osobu je s pravnog gledišta moguć, ali prestaje smrću „izvornog“ uživatelja plodova.

Kao i kod prava korištenja stana, upis u zemljišnu knjigu nije obvezan, odnosno djeluje bez upisa samo prema građanskopravnom vlasniku. Upis u zemljišnu knjigu jamči sveobuhvatnu zaštitu i prema trećima. Ukratko, ostaje na snazi i prema trećima pri otuđenju nekretnine trećoj osobi.

Pravo uživanja plodova je strogo osobno pravo i prestaje, čak i u slučaju prijenosa na treću osobu, uvijek smrću „izvorno“ ovlaštene osobe. Nije nasljedno, osim ako je pravo prošireno na nasljednike uživatelja plodova.

Zabrana opterećenja i otuđenja

Ako je zabrana opterećenja i otuđenja vezana za nekretninu, vlasnik je ne može otuđiti ili opteretiti bez suglasnosti ovlaštene osobe. S upisom u zemljišnu knjigu, ima i apsolutni učinak prema trećima.

Upis u zemljišnu knjigu je dopušten samo ako je zabrana utemeljena između supružnika, registriranih partnera, roditelja i djece, posvojene ili udomljene djece ili njihovih supružnika ili registriranih partnera.

Zabrana opterećenja i otuđenja je strogo osobno pravo, ne može se prenijeti i prestaje smrću ovlaštene osobe.

Ako ne postoji rodbinski odnos (kupnja stana od strane izvanbračnih partnera), upis zabrane opterećenja i otuđenja u zemljišnu knjigu s pravnog gledišta nije moguć. Ako je to, međutim, dogovoreno s ciljevima kojima se teži, alternativno se između stranaka može utemeljiti pravo prvokupa na nekretnini. Ugovornoj strani time nije moguće tajno otuđiti stečeni udio u nekretnini trećoj osobi.

Prava prvokupa

Pravo prvokupa legitimira osobu s pravom prvokupa da stekne stvar prije treće osobe. U slučaju otuđenja opterećene nekretnine, vlasnik je obvezan obavijestiti osobu s pravom prvokupa, odnosno sklopiti ugovore s trećima samo uz odgodni uvjet.

Preduvjet za ostvarenje prava prvokupa je da postoji obvezujuća ponuda ili ugovor između vlasnika i zainteresiranog kupca. Ponuda mora biti uredna, mora sadržavati sve bitne elemente za prodaju, kao što su kupoprodajna cijena, prava i obveze itd.

Nakon obavještavanja osobe s pravom prvokupa, ponuda se više ne smije mijenjati. Osoba s pravom prvokupa sada ima 24 sata za pokretne stvari da „ostvari“ svoje pravo prvokupa, a za nepokretne stvari 30 dana. Ako je ponuda, međutim, nedostatna (npr.: bitni elementi nisu navedeni, kupoprodajna cijena nije navedena…), rok za ostvarenje ne počinje.

Pravo prvokupa se prema ABGB-u može ostvariti samo ako se stvar prodaje, ne odnosi se na darovanja, zamjene itd. Ako se, međutim, stvar daruje ili naslijedi, tada pravo prvokupa ostaje na snazi.

Pravo prvokupa je strogo osobno pravo koje nije nasljedno. Pravo prvokupa može prestati zbog sljedećih razloga:

Oporuka

Odricanje od nužnog dijela

Kako bi bio siguran da nakon njegove smrti neće nastati sporovi, ostavitelj može zatražiti odricanje od nužnog dijela. Na nužni dio se može odreći za života ili tijekom ostavinskog postupka. Odricanje od nužnog dijela podliježe obvezi forme, javnobilježničkom aktu. Odricanje od nužnog dijela preporučuje se prije svega kod darovanja za života. Ako roditelji za života daruju djetetu obiteljsku kuću, a otac umre ubrzo nakon toga, majka može protiv djeteta ostvariti svoj zahtjev za nužni dio. Ako, međutim, postoji odricanje od nužnog dijela od strane majke, dijete je osigurano.

Kako bi se spriječili sporovi u tom kontekstu između osoba s pravom na nužni dio, preporučljivo je već za života, osobito kod prijenosa nekretnina, zatražiti odricanje od nužnog dijela. Osobe s pravom na nužni dio imaju pravo zahtijevati novčana potraživanja nakon smrti ostavitelja, ako je ovaj za života nekoga drugoga odredio za nasljednika. U slučaju odricanja, ovaj zahtjev otpada. Nužni dio igra važnu ulogu u nasljednim sporovima.