Porez na promet nekretnina

Porez na promet nekretnina

Prilikom kupnje zemljišta ili nekretnine u Austriji nastaje porez na promet nekretnina. Ova porezna obveza ne odnosi se samo na klasične ugovore o kupnji, već i na besplatne prijenose kao što su darovi i nasljedstva.

Porez na promet nekretnina (GrESt) je jednokratni porez koji se naplaćuje pri svakom stjecanju domaćeg zemljišta.

Predmet poreza na promet nekretnina

Porez na promet nekretnina prema § 2 GrEStG obuhvaća isključivo stjecanje zemljišta u zemlji, uključujući njihovu građanskopravnu opremu. Pod tim se posebno podrazumijeva:

• Zemljište
• Zgrade
• Prirast i pripadnost
• Prava građenja
• Nadgrađa

Ne pripadaju zemljištu:

• Strojevi i tehnički uređaji koji pripadaju pogonu
• Ostali pokretni inventar

Transakcije stjecanja

Porez na promet nekretnina podliježe naplatnom ili besplatnom stjecanju domaćeg zemljišta.

To uključuje sljedeće transakcije stjecanja:

• Stjecanje vlasništva kupnjom, zamjenom, nasljedstvom, nužnim dijelom ili dosjelošću
• Stjecanje gospodarske vlasti raspolaganja, npr. povjerenje
• Transakcije stjecanja u vezi s društvima osoba i kapitala

Osim toga, zakon poznaje dva posebna slučaja koja su relevantna isključivo za poduzetničke strukture: Porez na promet nekretnina za poduzeća.

Oslobođenja od poreza pri kupnji nekretnine

Zakon o porezu na promet nekretnina poznaje niz oslobođenja. Oslobođene su sljedeće transakcije stjecanja:

Prijenos stana među partnerima

Bračni drugovi ili registrirani partneri imaju koristi od zajedničke nabave ili nasljeđivanja stana od neoporezivog iznosa za 150 m² stambene površine. Za to se moraju poštivati određena pravila o prebivalištu i korištenju.

Granica bagatelnosti

Porez se ne plaća ako je osnovica za procjenu ispod 1.100 €. Za određene podjele zemljišta vrijedi granica od 2.000 €.

Promicanje neprofitnih, dobrotvornih i crkvenih svrha

Besplatni prijenosi neprofitnim, dobrotvornim ili crkvenim ustanovama su oslobođeni. Oslobođeni su i prijenosi koji se vrše službenom mjerom za prostorno uređenje ili uređenje građevinskog zemljišta, ali samo ako nisu dobrovoljno dogovoreni.

Realna podjela

Čak i kod realne podjele, odnosno podjele zajedničkog zemljišta u pojedinačno vlasništvo, može postojati oslobođenje. Uvjet je da svaki suvlasnik dobije samo vrijednost koja odgovara njegovom izvornom udjelu.

Službena intervencija

Ako se zemljište prenosi izvlaštenjem ili kako bi se izbjegla službena intervencija, također se ne plaća porez.

Osnovica za procjenu

Osnovica za procjenu poreza na promet nekretnina ovisi o tome koja se vrsta zemljišta prenosi i u kojem pravnom ili gospodarskom kontekstu se nalazi transakcija stjecanja. U načelu, porez se izračunava prema protuvrijednosti, odnosno onome što se stvarno potroši za zemljište.

U određenim slučajevima se, međutim, ne primjenjuje protuvrijednost, već vrijednost zemljišta ili jedinstvena vrijednost, osobito kod prijenosa unutar obitelji ili kod besplatnih postupaka kao što su nasljedstvo ili prijenos nužnog dijela. Jedinstvena vrijednost se kao osnovica za procjenu primjenjuje isključivo kod poljoprivrednih i šumskih zemljišta.

Ako zemljište pripada imovini društva za nekretnine, obvezno je koristiti uobičajenu vrijednost kao osnovicu za procjenu. To se mora dokazati procjenom ili usporedivim dokazima.

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Die richtige Wahl der Bemessungsgrundlage kann tausende Euro sparen, mit anwaltlicher Begleitung lassen sich steuerliche Fallstricke sicher umgehen“

Porez na promet nekretnina i pristojba za upis

Prilikom kupnje nekretnine u pravilu se plaća porez na promet nekretnina u iznosu od 3,5% kupoprodajne cijene. Ako se stjecanje vrši među bliskim rođacima, porezna stopa se smanjuje na 2%.

Uz porez na promet nekretnina, prilikom upisa prava vlasništva u zemljišnu knjigu plaća se pristojba za upis od 1,1% kupoprodajne cijene. Ova takozvana pristojba za uknjižbu dospijeva zajedno s upisom i obvezna je.

Porezni dug i porezni dužnik

Porez na promet nekretnina nastaje čim stranke pravno valjano zaključe stjecanje. Porezni dužnici su u načelu sve osobe koje sudjeluju u postupku stjecanja, a to su u pravilu kupac i prodavatelj.

Osim redovnog slučaja sklapanja ugovora, Zakon o porezu na promet nekretnina uređuje i posebne iznimke, primjerice kod nasljedstva, oporuka ili darova za slučaj smrti. U tim slučajevima porezni dug nastaje u drugačijem trenutku.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Gerade bei Schenkungen oder Übergaben im Familienkreis wird die Grunderwerbsteuer oft unterschätzt, falsche Annahmen führen schnell zu vermeidbaren Kosten.“

Uplata poreza na promet nekretnina

Porez na promet nekretnina se uplaćuje ili samoprocjenom ili putem izjave o predaji. Obje varijante moraju se obaviti putem odvjetnika ili javnog bilježnika.

Samoprocjena nudi prednost da znatno ubrzava stjecanje zemljišta. Putem zastupnika stranaka ne vrši se samo prijava i plaćanje poreza putem FinanzOnline, već i provjera koja porezna stopa vrijedi, je li moguće oslobođenje i koja se osnovica za procjenu primjenjuje u pojedinačnom slučaju.

Pravovremena i ispravna uplata je preduvjet za upis u zemljišnu knjigu. Bez nje se pravo vlasništva ne može prenijeti.

Potvrda o nepostojanju poreznih obveza prema § 160 BAO

Porezna uprava izdaje potvrdu o nepostojanju poreznih obveza prema § 160 BAO. Time Porezna uprava potvrđuje da je porez na promet nekretnina u potpunosti i ispravno plaćen ili da se takav ne naplaćuje.

Ova potvrda je preduvjet da zemljišnoknjižni sud upiše prijenos vlasništva. Bez ove potvrde postupak zemljišne knjige se prekida.

Vaše prednosti uz odvjetničku podršku

Porez na promet nekretnina na prvi pogled djeluje jasno uređen, no u praksi se pokazuje da male pogreške brzo dovode do nepotrebnog poreznog opterećenja ili kašnjenja u zemljišnoj knjizi. Rano odvjetničko savjetovanje stvara sigurnost.

Često postavljana pitanja – FAQ