Porez na stjecanje nekretnina za poduzeća

Porez na promet nekretnina

Stjecanje zemljišta od strane poduzeća ili promjena udjela u društvima koja posjeduju zemljište redovito pokreće porez na stjecanje nekretnina. Riječ je o porezu na pravni promet, koji se naplaćuje pri prijenosu uz naknadu ili bez naknade domaćih zemljišta ili određenim društveno-pravnim postupcima.

Porez na stjecanje nekretnina je namet koji se plaća pri stjecanju zemljišta ili određenih udjela u društvu u Austriji.

Predmet oporezivanja

Porez na stjecanje nekretnina se plaća kada se domaće zemljište prenosi u građansko-pravnom smislu. Pritom nije obuhvaćeno samo tlo, već i pribor koji je čvrsto povezan s njim.

• Zemljište
• Pribor
• Prirast
• Prava građenja
• Nadgrađa

Međutim, pokretna gospodarska dobra kao što su ne podliježu porezu na stjecanje nekretnina:

• Strojevi pogona
• Ostali inventar

Transakcije stjecanja

Dok za poduzeća vrijede dodatne činjenice stjecanja, kao što su promjena članova društva ili ujedinjenje udjela, za fizičke osobe vrijede drugačiji propisi. Više informacija o općim postupcima stjecanja možete pronaći na našoj stranici: Porez na stjecanje nekretnina.

Promjena članova društva kod društava koja posjeduju nekretnine

Porez na stjecanje nekretnina nastaje prema § 1. st. 3. GrEStG , ako se unutar sedam godina najmanje 75 % udjela u društvu koje posjeduje nekretnine prenese na nove članove društva. Pritom nije bitno pojedinačno stjecanje. Mjerodavan je onaj postupak kojim se taj prag prvi put prijeđe. Od tog trenutka ponovno počinje teći sedmogodišnji rok.

Ujedinjenje udjela kod društava koja posjeduju nekretnine

I ujedinjenje najmanje 75 % udjela u osobnom ili kapitalnom društvu koje posjeduje nekretnine u rukama jednog stjecatelja ili skupine stjecatelja podliježe porezu na stjecanje nekretnina. Pritom se računa i neposredno i posredno stjecanje udjela.

Skupina stjecatelja postoji kada su osobe ili društva pod jedinstvenim vodstvom ili dominantnim utjecajem, primjerice u koncernskim strukturama.

Oslobođenja od poreza

Za poduzetnike vrijede posebne porezne olakšice pri prijenosu poslovnih zemljišta. One bi trebale olakšati posebice prijenose poduzeća.

Prijenos poduzeća kod obrta ili samostalnog rada

Neoporezivi iznos u visini od 900.000 € vrijedi za prijenose bez naknade i uz djelomičnu naknadu. On se može iskoristiti ako:

• prenesena jedinica ostvaruje poslovne prihode,
• je stjecatelj fizička osoba,
• se prijenos vrši zbog starosti, smrti ili trajnog gubitka radne sposobnosti, i
• se prenosi najmanje 25 % poduzeća.

Neoporezivi iznos se mora alikvotno raspodijeliti na dio bez naknade. Dodatno je porez za ovaj dio bez naknade ograničen na 0,5 % vrijednosti zemljišta.

Prijenosi poduzeća u poljoprivredi i šumarstvu

Ovdje neoporezivi iznos iznosi 365.000 €. Pretpostavke u biti odgovaraju onima za obrtnička poduzeća, pri čemu prenesena imovina mora ostvarivati prihode od poljoprivrede i šumarstva.

Postupci spajanja i sređivanja zemljišta

Pri prijenosu poljoprivrednog ili šumskog zemljišta u sklopu službeno odobrenog postupka sređivanja ili spajanja zemljišta ne plaća se porez na stjecanje nekretnina, pod uvjetom da postoji odgovarajuća odluka poljoprivrednog tijela, za koju je vezana porezna uprava.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Die Grunderwerbsteuer ist oft ein unterschätzter Kostenfaktor – wer frühzeitig rechtlichen Rat einholt, kann Befreiungen optimal nutzen und vermeidbare Belastungen verhindern“

Osnovica za procjenu

Koliko visok će biti porez na stjecanje nekretnina ovisi o takozvanoj osnovici za obračun poreza. Pritom je odlučujuće radi li se o zemljištu osnovne imovine ili o poljoprivrednom i šumskom zemljištu. Za poduzeća i privatne osobe u osnovi vrijede ista pravila, uz specifična odstupanja kod određenih postupaka stjecanja.

Opće načelo

U pravilu se porez na stjecanje nekretnina izračunava prema naknadi, dakle stvarnoj vrijednosti plaćenog iznosa. U posebnim slučajevima, primjerice kod prijenosa bez naknade ili stjecanja unutar obitelji, nije naknada, već paušalna vrijednost zemljišta, jedinstvena vrijednost ili uobičajena vrijednost koju treba uzeti u obzir.

Naknada

Naknada obuhvaća sve što stjecatelj troši kako bi dobio zemljište.

Vrijednost zemljišta

Vrijednost zemljišta je tada mjerodavna, ako se ne daje naknada ili samo vrlo mala naknada.

Jedinstvena vrijednost

Kod poljoprivrednih i šumskih zemljišta ne uzima se u obzir vrijednost zemljišta, već jedinstvena vrijednost.

Uobičajena vrijednost

Uobičajena vrijednost se kao osnovica za obračun poreza uzima ili dobrovoljno, ako je dokazano niža od vrijednosti zemljišta, ili obvezno, ako zemljište pripada imovini društva za nekretnine, pri čemu ovo posljednje vrijedi ako se nekretnine ne koriste za vlastite poslovne svrhe, već se uglavnom iznajmljuju ili prodaju.

Porez na promet nekretnina i pristojba za upis

Porez na stjecanje nekretnina u osnovi iznosi 3,5 % osnovice za obračun poreza, kod prijenosa bez naknade, posebice u obiteljskom krugu, primjenjuje se stupnjevani tarifni sustav. Dodatno se plaća naknada od 1,1 % za upis u zemljišne knjige.

Porezni dug i porezni dužnik

Porezna obveza nastaje čim se zaključi oporezivi postupak stjecanja, primjerice potpisivanjem ugovora o stjecanju udjela.

Kod promjene članova društva, društvo koje posjeduje nekretnine samo je porezni dužnik.
Kod ujedinjenja udjela, s druge strane, odgovara ona osoba ili skupina stjecatelja, u čijim rukama se ujedini najmanje 75 % udjela.

Uplata poreza na promet nekretnina

Porez na stjecanje nekretnina se plaća ili predajom izjave o porezu ili samostalnim obračunom od strane javnog bilježnika ili odvjetnika putem FinanzOnline. U oba slučaja prijava se mora izvršiti najkasnije do 15. dana drugog sljedećeg mjeseca nakon nastanka porezne obveze.

Potvrda o nepostojanju poreznih obveza prema § 160 BAO

Porezna uprava izdaje potvrdu o nepostojanju poreznih obveza prema § 160 BAO. Time porezna uprava potvrđuje da je porez na stjecanje nekretnina u potpunosti i ispravno plaćen ili da se takav ne plaća.

Ova potvrda je preduvjet da zemljišnoknjižni sud upiše prijenos vlasništva. Bez ove potvrde postupak zemljišne knjige se prekida.

Vaše prednosti uz odvjetničku podršku

Upravo kod prijenosa poslovnih zemljišta, preoblikovanja ili prijenosa udjela, porez na stjecanje nekretnina je složena tema s visokim rizikom. Pogrešne procjene brzo dovode do znatnih dodatnih troškova ili do naknadne naplate poreza. Precizna pravna podrška se stoga isplati, stručno i financijski.

Često postavljana pitanja – FAQ