Porez na promet nekretnina za preduzeća

Porez na promet nekretnina

Sticanje zemljišta od strane preduzeća ili promjena udjela u društvima koja posjeduju zemljište redovno pokreće porez na promet nekretnina. Ovo je porez na pravni promet, koji se primjenjuje na prenos uz naknadu ili bez naknade domaćih zemljišta ili određene korporativne transakcije.

Porez na promet nekretnina je porez koji se plaća prilikom sticanja zemljišta ili određenih udjela u društvu u Austriji.

Predmet oporezivanja

Porez na promet nekretnina se plaća kada se domaće zemljište prenosi u građanskopravnom smislu. Ovo ne uključuje samo zemljište, već i pribor koji je trajno povezan s njim.

• Zemljište
• Pribor
• Prirast
• Prava na gradnju
• Nadgrađa

Međutim, pokretna imovina kao što su:

• Mašine industrijskog postrojenja
• Ostali inventar

Transakcije sticanja

Dok za preduzeća važe dodatne činjenice sticanja, kao što su promjene partnera ili ujedinjenja udjela, za fizička lica važe drugačiji propisi. Više informacija o opštim transakcijama sticanja možete pronaći na našoj stranici: Porez na promet nekretnina.

Promjena partnera u društvima koja posjeduju zemljište

Porez na promet nekretnina nastaje prema § 1 Abs. 3 GrEStG , ako se u roku od sedam godina najmanje 75% udjela u društvu koje posjeduje zemljište prenese na nove partnere. Pri tome nije bitno pojedinačno sticanje. Odlučujući je onaj postupak kojim se ovaj prag prvi put prekoračuje. Od ovog trenutka, sedmogodišnji period počinje ponovo da teče.

Ujedinjenje udjela u društvima koja posjeduju zemljište

I ujedinjenje najmanje 75% udjela u društvu lica ili kapitala koje posjeduje zemljište u rukama sticaoca ili grupe sticalaca podliježe porezu na promet nekretnina. Pri tome se računa i neposredno i posredno sticanje udjela.

Grupa sticalaca postoji kada su lica ili društva pod jedinstvenim upravljanjem ili dominantnim uticajem, na primjer u koncernskim strukturama.

Oslobađanja od poreza

Za preduzetnike važe posebne poreske olakšice pri prenosu poslovnih zemljišta. One bi posebno trebale da olakšaju prenose poslovanja.

Prenos poslovanja kod komercijalnog posla ili samostalnog rada

Oslobođenje u iznosu od 900.000 € važi za prenose bez naknade i djelimične naknade. Ovo se može iskoristiti ako:

• prenesena jedinica ostvaruje poslovne prihode,
• sticalac je fizičko lice,
• prenos se vrši zbog starosti, smrti ili trajne nesposobnosti za rad, i
• prenosi se najmanje 25% poslovanja.

Oslobođenje se mora alikvotno raspodijeliti na dio bez naknade. Pored toga, porez za ovaj dio bez naknade je ograničen na 0,5% vrijednosti zemljišta.

Prenosi poslovanja u poljoprivredi i šumarstvu

Ovdje oslobođenje iznosi 365.000 €. Uslovi u suštini odgovaraju onima za komercijalne poslove, pri čemu prenesena imovina mora ostvarivati prihode od poljoprivrede i šumarstva.

Postupci spajanja i uređenja zemljišta

Prilikom prenosa poljoprivrednog ili šumskog zemljišta u toku postupka uređenja ili spajanja zemljišta koji je odobrila nadležna služba, ne plaća se porez na promet nekretnina, pod uslovom da postoji odgovarajuće rješenje poljoprivredne službe, koje je obavezujuće za poresku upravu.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Die Grunderwerbsteuer ist oft ein unterschätzter Kostenfaktor – wer frühzeitig rechtlichen Rat einholt, kann Befreiungen optimal nutzen und vermeidbare Belastungen verhindern“

Osnovica za procjenu

Koliko visok porez na promet nekretnina iznosi, zavisi od takozvane osnovice za procjenu. Odlučujuće je pri tome da li se radi o zemljištu osnovne imovine ili o poljoprivrednom i šumskom zemljištu. Za preduzeća i privatna lica u osnovi važe ista pravila, sa specifičnim odstupanjima kod određenih transakcija sticanja.

Opšti princip

U pravilu, porez na promet nekretnina se izračunava prema naknadi, dakle stvarnoj vrijednosti plaćene naknade. U posebnim slučajevima, na primjer kod prenosa bez naknade ili sticanja unutar porodice, nije naknada, već paušalna vrijednost zemljišta, jedinstvena vrijednost ili uobičajena vrijednost koju treba uzeti u obzir.

Naknada

Naknada obuhvata sve što sticalac troši da bi dobio zemljište.

Vrijednost zemljišta

Vrijednost zemljišta je tada odlučujuća, ako se ne pruža nikakva ili samo vrlo mala naknada.

Jedinstvena vrijednost

Kod poljoprivrednih i šumskih zemljišta ne uzima se u obzir vrijednost zemljišta, već jedinstvena vrijednost.

Uobičajena vrijednost

Uobičajena vrijednost se kao osnovica za procjenu ili dobrovoljno uzima u obzir, ako je dokazano niža od vrijednosti zemljišta, ili obavezno, ako zemljište pripada imovini društva za nekretnine, pri čemu ovo posljednje važi ako se nekretnine ne koriste za sopstvene poslovne svrhe, već se uglavnom iznajmljuju ili prodaju.

Porez na promet nekretnina i naknada za upis

Porez na promet nekretnina u osnovi iznosi 3,5% osnovice za procjenu, kod prenosa bez naknade, posebno u porodičnom krugu, primjenjuje se stepenasta tarifa. Pored toga, za upis u zemljišne knjige plaća se naknada od 1,1%.

Poreska obaveza i poreski obveznik

Poreska obaveza nastaje čim se završi oporeziva transakcija sticanja, na primjer potpisivanjem ugovora o sticanju udjela.

Kod promjene partnera, društvo koje posjeduje zemljište samo je poreski obveznik.
Kod ujedinjenja udjela, odgovara ona osoba ili grupa sticalaca, u čijim rukama se ujedinjuje najmanje 75% udjela.

Uplata poreza na promet nekretnina

Porez na promet nekretnina se uplaćuje ili predajom deklaracije o porezu ili samoprocjenom od strane notara ili advokata putem FinanzOnline. U oba slučaja, prijava se mora izvršiti najkasnije do 15. u drugom sljedećem mjesecu nakon nastanka poreske obaveze.

Potvrda o nepostojanju poreskih obaveza prema § 160 BAO

Poreska uprava izdaje potvrdu o nepostojanju poreskih obaveza prema § 160 BAO. Time poreska uprava potvrđuje da je porez na promet nekretnina u potpunosti i pravilno plaćen ili da se takav ne plaća.

Ova potvrda je preduslov da sud za zemljišne knjige upiše prenos vlasništva. Bez ove potvrde, postupak u zemljišnim knjigama se prekida.

Vaše prednosti uz advokatsku podršku

Posebno kod prenosa poslovnih zemljišta, preoblikovanja ili premeštanja udjela, porez na promet nekretnina je kompleksna tema sa visokim rizikom. Pogrešne procjene brzo dovode do značajnih dodatnih troškova ili do naknadnog naplaćivanja poreza. Precizna pravna podrška se stoga isplati, kako stručno tako i finansijski.

Često postavljana pitanja – FAQ