Förvärvsskatt för företag

Fastighetsförvärvsskatt

Förvärv av fastigheter av företag eller byte av andelar i fastighetsägande bolag utlöser regelbundet förvärvsskatt. Detta är en omsättningsskatt som tas ut vid överlåtelse mot eller utan ersättning av inhemska fastigheter eller vissa bolagsrättsliga förfaranden.

Förvärvsskatten är en avgift som tas ut vid förvärv av fastigheter eller vissa bolagsandelar i Österrike.

Skatteobjekt

Förvärvsskatten tas ut när en inhemsk fastighet överlåts i civilrättslig mening. Detta omfattar inte bara marken utan även fast tillbehör.

• Mark och jord
• Tillbehör
• Tillväxt
• Byggrätter
• Byggnad på annans mark

Följande lös egendom omfattas däremot inte av förvärvsskatten:

• Maskiner i en driftsanläggning
• Annat inventarium

Förvärvstransaktioner

Medan ytterligare förvärvsförhållanden gäller för företag, såsom ägarbyten eller andelsföreningar, gäller andra regler för fysiska personer. Mer information om allmänna förvärvsförhållanden hittar du på vår sida: Förvärvsskatt.

Ägarbyte i fastighetsägande bolag

Förvärvsskatt uppstår enligt § 1 Abs. 3 GrEStG , om minst 75 % av andelarna i ett fastighetsägande bolag överförs till nya delägare inom sju år. Det beror inte på ett enskilt förvärv. Avgörande är den transaktion genom vilken denna tröskel överskrids för första gången. Från och med denna tidpunkt börjar sjuårsperioden löpa igen.

Andelsförening i fastighetsägande bolag

Även föreningen av minst 75 % av andelarna i ett fastighetsägande person- eller kapitalbolag i händerna på en förvärvare eller en förvärvargrupp omfattas av förvärvsskatten. Både direkt och indirekt andelsförvärv räknas.

En förvärvargrupp föreligger om personer eller bolag står under enhetlig ledning eller bestämmande inflytande, till exempel i koncernstrukturer.

Skattebefrielser

För företagare gäller särskilda skattelättnader vid överlåtelse av verksamhetsfastigheter. Dessa är avsedda att särskilt underlätta verksamhetsöverlåtelser.

Verksamhetsöverlåtelse vid kommersiell verksamhet eller självständigt arbete

Ett skatteavdrag på 900 000 € gäller för överlåtelser mot eller delvis mot ersättning. Detta kan utnyttjas om:

• den överlåtna enheten genererar verksamhetsinkomster,
• förvärvaren är en fysisk person,
• överlåtelsen sker på grund av ålder, dödsfall eller varaktig arbetsoförmåga, och
• minst 25 % av verksamheten överlåts.

Skatteavdraget ska proportioneras på den delen som är utan ersättning. Dessutom är skatten för denna del utan ersättning begränsad till 0,5 % av fastighetsvärdet.

Verksamhetsöverlåtelser inom jord- och skogsbruk

Här är skatteavdraget 365 000 €. Förutsättningarna motsvarar i huvudsak de för kommersiella verksamheter, varvid den överlåtna egendomen måste generera jord- och skogsbruksinkomster.

Sammanläggnings- och markförbättringsförfaranden

Vid överlåtelse av en jord- eller skogsbruksfastighet i samband med ett myndighetsgodkänt markförbättrings- eller sammanläggningsförfarande utgår ingen förvärvsskatt, förutsatt att ett motsvarande beslut från jordbruksmyndigheten föreligger, vilket skattekontoret är bundet av.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Die Grunderwerbsteuer ist oft ein unterschätzter Kostenfaktor – wer frühzeitig rechtlichen Rat einholt, kann Befreiungen optimal nutzen und vermeidbare Belastungen verhindern“

Beräkningsunderlag

Hur hög förvärvsskatten blir beror på det så kallade beräkningsunderlaget. Avgörande är om det rör sig om en fastighet i fast egendom eller om en jord- och skogsbruksfastighet. För företag och privatpersoner gäller i princip samma regler, med specifika avvikelser vid vissa förvärvstransaktioner.

Allmän princip

I regel beräknas förvärvsskatten på grundval av vederlaget, det vill säga det faktiska värdet av den betalda ersättningen. I särskilda fall, till exempel vid överlåtelser utan ersättning eller förvärv inom familjen, ska inte vederlaget utan ett schablonmässigt fastighetsvärde, enhetsvärdet eller det gängse värdet användas.

Motprestation

Vederlaget omfattar allt som förvärvaren lägger ut för att erhålla fastigheten.

Fastighetsvärde

Fastighetsvärdet är avgörande om ingen eller endast en mycket liten ersättning betalas.

Enhetsvärde

För jord- och skogsbruksfastigheter ska inte fastighetsvärdet utan enhetsvärdet användas.

Gängse värde

Det gängse värdet ska antingen användas frivilligt som beräkningsunderlag om det bevisligen ligger under fastighetsvärdet, eller obligatoriskt om fastigheten tillhör en fastighetsbolag, varvid det senare gäller om fastigheterna inte används för egna verksamhetsändamål utan huvudsakligen hyrs ut eller säljs.

Förvärvsskatt och registreringsavgift

Förvärvsskatten är i princip 3,5 % av beräkningsunderlaget, vid överlåtelser utan ersättning, särskilt inom familjen, tillämpas en differentierad stegtariff. Dessutom tillkommer en avgift för inskrivning i fastighetsregistret på 1,1 %.

Skatteskuld och skattskyldig

Skatteskulden uppstår så snart en skattepliktig förvärvstransaktion har slutförts, till exempel med undertecknandet av avtalet om andelsförvärvet.

Vid ett ägarbyte är det fastighetsägande bolaget självt skattskyldigt.
Vid en andelsförening ansvarar däremot den person eller förvärvargrupp i vars hand minst 75 % av andelarna förenas.

Betalning av förvärvsskatten

Förvärvsskatten betalas antingen genom inlämnande av en deklaration eller genom självberäkning av en notarie eller advokat via FinanzOnline. I båda fallen måste anmälan ske senast den 15:e i den andra följande månaden efter att skatteskulden uppstått.

Intyg om skattefrihet enligt § 160 BAO

Skattekontoret utfärdar ett intyg om skattefrihet enligt § 160 BAO. Därmed bekräftar skattekontoret att förvärvsskatten har betalats fullständigt och korrekt eller att ingen sådan utgår.

Detta intyg är en förutsättning för att fastighetsdomstolen ska registrera äganderättsöverföringen. Utan denna bekräftelse avbryts fastighetsregisterförfarandet.

Dina fördelar med juridiskt stöd

Särskilt vid överlåtelser av verksamhetsfastigheter, omstruktureringar eller andelsförskjutningar är förvärvsskatten ett komplext ämne med hög risk. Felaktiga bedömningar leder snabbt till betydande merkostnader eller till eftertaxering av skatten. En noggrann juridisk rådgivning lönar sig därför, både sakkunnigt och ekonomiskt.

Vanliga frågor – FAQ