Fastighetsförvärvsskatt

Fastighetsförvärvsskatt

Vid köp av en tomt eller fastighet i Österrike tillkommer fastighetsöverlåtelseskatt. Denna skattskyldighet berör inte bara klassiska köpeavtal, utan även kostnadsfria överlåtelser som gåvor och arv.

Fastighetsöverlåtelseskatten (GrESt) är en engångsskatt som tas ut vid varje förvärv av inhemska fastigheter.

Föremål för fastighetsöverlåtelseskatt

Fastighetsöverlåtelseskatten omfattar enligt § 2 GrEStG uteslutande förvärv av fastigheter i hemlandet inklusive deras civilrättsliga tillbehör. Detta innefattar särskilt:

• Mark och jord
• Byggnader
• Tillväxt och tillbehör
• Byggrätter
• Byggnad på annans mark

Följande räknas inte till fastigheten:

• Maskiner och tekniska anläggningar som hör till en verksamhet
• Annan lös egendom

Förvärvstransaktioner

Fastighetsöverlåtelseskatten gäller för betalda eller kostnadsfria förvärv av inhemska fastigheter.

Detta inkluderar särskilt följande förvärv:

• Äganderättsförvärv genom köp, byte, arv, laglott eller hävd
• Förvärv av ekonomisk bestämmanderätt, t.ex. trust
• Förvärv i samband med person- och kapitalbolag

Dessutom känner lagen till två speciella omständigheter som uteslutande är relevanta för företagsstrukturer: Fastighetsöverlåtelseskatt för företag.

Skattebefrielser vid fastighetsköp

Fastighetsöverlåtelseskattelagen känner till en mängd befrianden. Följande förvärv är befriade:

Överlåtelse av bostad mellan partners

Makor eller registrerade partners drar nytta av ett skatteavdrag för 150 m² bostadsyta vid gemensamt förvärv eller arv av en bostad. För detta måste vissa regler för bosättning och användning följas.

Bagatellgräns

Ingen skatt tas ut om beräkningsunderlaget understiger 1 100 euro. För vissa fastighetsdelningar gäller gränsen 2 000 euro.

Främjande av allmännyttiga, välgörande och kyrkliga ändamål

Kostnadsfria överlåtelser till allmännyttiga, välgörande eller kyrkliga inrättningar är befriade. Även överlåtelser som sker genom en myndighetsåtgärd för fysisk planering eller byggnadsplanering är skattefria, men endast om de inte har avtalats frivilligt.

Real delning

Även vid en realdelning, alltså uppdelningen av en gemensam fastighet i enskild äganderätt, kan det finnas ett undantag. Förutsättningen är att varje delägare endast erhåller det värde som motsvarar hans ursprungliga andel.

Myndighetsingripande

Om en fastighet överlåts genom expropriation eller för att undvika ett myndighetsingripande, tillkommer inte heller någon skatt.

Beräkningsunderlag

Beräkningsunderlaget för fastighetsöverlåtelseskatten beror på vilken typ av fastighet som överlåts och i vilket rättsligt eller ekonomiskt sammanhang förvärvet står. I grunden beräknas skatten efter vederlaget, alltså det som faktiskt läggs ner på fastigheten.

I vissa fall används dock inte vederlaget, utan fastighetens värde eller taxeringsvärdet, särskilt vid överlåtelser inom familjen eller vid kostnadsfria förfaranden som arv eller överlåtelse av laglott. Taxeringsvärdet används som beräkningsunderlag uteslutande för jord- och skogsbruksfastigheter.

Om fastigheten tillhör tillgångarna i ett fastighetsbolag, är det obligatoriskt att använda marknadsvärdet som beräkningsunderlag. Detta måste styrkas genom ett utlåtande eller jämförbara bevis.

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Die richtige Wahl der Bemessungsgrundlage kann tausende Euro sparen, mit anwaltlicher Begleitung lassen sich steuerliche Fallstricke sicher umgehen“

Förvärvsskatt och registreringsavgift

Vid köp av en fastighet tillkommer i regel fastighetsöverlåtelseskatt på 3,5 % av köpeskillingen. Om förvärvet sker bland nära anhöriga reduceras skattesatsen till 2 %.

Utöver fastighetsöverlåtelseskatten ska en registreringsavgift på 1,1 % av köpeskillingen betalas vid inskrivningen av äganderätten i fastighetsregistret. Denna så kallade inskrivningsavgift förfaller tillsammans med inskrivningen och är obligatorisk.

Skatteskuld och skattskyldig

Fastighetsöverlåtelseskatten uppstår så snart avtalsparterna sluter förvärvet rättsligt bindande. Skattskyldiga är i princip alla personer som är delaktiga i förvärvet, vilket i regel är köparen och säljaren.

Utöver standardfallet med avtalsslut reglerar fastighetsöverlåtelseskattelagen även särskilda undantag, till exempel vid arv, testamenten eller gåvor i dödsfall. I dessa fall uppstår skatteskulden vid en avvikande tidpunkt.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Gerade bei Schenkungen oder Übergaben im Familienkreis wird die Grunderwerbsteuer oft unterschätzt, falsche Annahmen führen schnell zu vermeidbaren Kosten.“

Betalning av förvärvsskatten

Fastighetsöverlåtelseskatten betalas antingen genom självberäkning eller med hjälp av en deklaration. Båda varianterna måste ske genom en advokat eller notarie.

Självberäkningen erbjuder den fördelen att den påskyndar fastighetsförvärvet betydligt. Genom parternas representant sker inte bara anmälan och betalning av skatten via FinanzOnline, utan även kontrollen av vilken skattesats som gäller, om ett undantag är möjligt och vilket beräkningsunderlag som ska användas i det enskilda fallet.

En betalning i tid och korrekt är en förutsättning för registrering i fastighetsregistret. Utan den kan äganderätten inte överföras.

Intyg om betald skatt enligt § 160 BAO

Skattekontoret utfärdar ett intyg om betald skatt enligt § 160 BAO. Därmed bekräftar skattekontoret att fastighetsöverlåtelseskatten har betalats fullständigt och korrekt eller att ingen sådan tillkommer.

Detta intyg är en förutsättning för att fastighetsdomstolen ska registrera äganderättsöverföringen. Utan denna bekräftelse avbryts fastighetsregisterförfarandet.

Dina fördelar med juridiskt stöd

Fastighetsöverlåtelseskatten verkar tydligt reglerad vid första anblicken, men i praktiken visar det sig att små fel snabbt kan leda till onödig skattebelastning eller förseningar i fastighetsregistret. En tidig juridisk rådgivning skapar säkerhet.

Vanliga frågor – FAQ