Kinnisvaramaks

Kinnisvaramaks

Krundi või kinnisvara ostmisel tekib Austrias maavara soetusmaksu kohustus. See maksukohustus ei puuduta mitte ainult klassikalisi ostu-müügilepinguid, vaid ka tasuta üleandmisi, nagu kingitused ja pärandused.

Maavara soetusmaks (GrESt) on ühekordne maks, mis tekib iga kodumaise krundi omandamisel.

Maavara soetusmaksu objekt

Maavara soetusmaks hõlmab vastavalt GrEStG § 2-le ainult kodumaiste kruntide omandamist, sealhulgas nende tsiviilõiguslikke päraldisi. Selle all mõistetakse eelkõige:

• Maa ja pinnas
• Hoone
• Lisandused ja päraldis
• Ehitusõigused
• Superedifikaadid

Krundi juurde ei kuulu:

• Masinad ja tehnilised seadmed, mis kuuluvad ettevõttele
• Muu vallasvara inventar

Omandamise tehingud

Maavara soetusmaksule kuulub kodumaiste kruntide tasuline või tasuta omandamine.

Nende hulka kuuluvad eelkõige järgmised omandamise tehingud:

• Omandi omandamine ostu, vahetuse, pärandi, sundosa või igamise teel
• Majandusliku käsutusõiguse omandamine, nt usaldusvaldus
• Omandamise tehingud seoses isiku- ja kapitaliühingutega

Lisaks tunneb seadus aga kahte erilist asjaolu, mis on olulised ainult ettevõtlusstruktuuride puhul: ettevõtete maavara soetusmaks.

Maksuvabastused kinnisvara ostmisel

Maavara soetusmaksu seadus tunneb mitmeid vabastusi. Vabastatud on järgmised omandamise tehingud:

Eluaseme üleandmine partnerite vahel

Abikaasad või registreeritud partnerid saavad korteri ühisel soetamisel või pärimisel kasu maksuvabastusest 150 m² elamispinnale. Selleks tuleb järgida teatud elukoha- ja kasutuseeskirju.

Väikese väärtuse piir

Maksu ei teki, kui maksustamisalus on alla 1100 €. Teatud kruntide jagamisel kehtib piir 2000 €.

Üldkasulike, heategevuslike ja kiriklike eesmärkide edendamine

Tasuta üleandmised üldkasulikele, heategevuslikele või kiriklikele asutustele on vabastatud. Samuti on maksuvabad üleandmised, mis toimuvad ametivõimude ruumilise planeerimise või ehitusmaa kujundamise meetme tõttu, kuid ainult juhul, kui neid ei ole vabatahtlikult kokku lepitud.

Reaaljaotus

Ka reaaljaotuse korral, st ühise krundi jagamisel üksikomandiks, võib kehtida vabastus. Eelduseks on, et iga kaasomanik saab ainult väärtuse, mis vastab tema algsele osale.

Ametivõimude sekkumine

Kui krunt antakse üle sundvõõrandamise teel või ametivõimude sekkumise vältimiseks, ei teki samuti maksu.

Maksustamisalus

Maavara soetusmaksu maksustamisalus sõltub sellest, millist tüüpi krunt üle antakse ja millises õiguslikus või majanduslikus kontekstis omandamise tehing toimub. Põhimõtteliselt arvutatakse maks vastutasu alusel, st selle järgi, mis krundi eest tegelikult kulutatakse.

Teatud juhtudel ei kohaldata aga vastutasu, vaid krundi väärtust või ühtset väärtust, eriti perekonna ringis toimuvate üleandmiste või tasuta tehingute, nagu pärandi või sundosa üleandmise puhul. Ühtset väärtust kohaldatakse maksustamisalusena ainult põllumajandus- ja metsamaade puhul.

Kui krunt kuulub kinnisvaraettevõtte varasse, tuleb maksustamisalusena kohustuslikult kasutada tavalist väärtust. Seda tuleb tõendada ekspertiisi või võrreldavate tõenditega.

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Die richtige Wahl der Bemessungsgrundlage kann tausende Euro sparen, mit anwaltlicher Begleitung lassen sich steuerliche Fallstricke sicher umgehen“

Maavara soetusmaks ja registreerimistasu

Kinnisvara ostmisel tekib reeglina maavara soetusmaks 3,5% ostuhinnast. Kui omandamine toimub lähedaste sugulaste vahel, väheneb maksumäär 2%-le.

Lisaks maavara soetusmaksule tuleb omandiõiguse kinnistusraamatusse kandmisel tasuda registreerimistasu 1,1% ostuhinnast. See nn sissekandmistasu tuleb tasuda koos registreerimisega ja on kohustuslik.

Maksukohustus ja maksukohustuslane

Maavara soetusmaks tekib kohe, kui lepingupooled omandamise õiguslikult kehtivalt lõpule viivad. Maksukohustuslased on põhimõtteliselt kõik omandamise tehingus osalevad isikud, st reeglina ostja ja müüja.

Lisaks lepingu sõlmimise tavapärasele juhule reguleerib maavara soetusmaksu seadus ka erandeid, näiteks päranduste, legaatide või surma puhuks tehtud kinkide korral. Nendel juhtudel tekib maksukohustus teisel ajal.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Gerade bei Schenkungen oder Übergaben im Familienkreis wird die Grunderwerbsteuer oft unterschätzt, falsche Annahmen führen schnell zu vermeidbaren Kosten.“

Maavara soetusmaksu tasumine

Maavara soetusmaks tasutakse kas ise arvutamise või maksude deklaratsiooni kaudu. Mõlemad variandid peab läbi viima advokaat või notar.

Ise arvutamine pakub eelise, et see kiirendab oluliselt krundi omandamist. Esindaja kaudu toimub mitte ainult maksu teatamine ja tasumine FinanzOnline’i kaudu, vaid ka kontrollimine, milline maksumäär kehtib, kas vabastus on võimalik ja millist maksustamisalust konkreetsel juhul kohaldada.

Õigeaegne ja korrektne tasumine on kinnistusraamatusse kandmise eelduseks. Ilma selleta ei saa omandiõigust üle anda.

Tõend maksuvõlgnevuse puudumise kohta vastavalt BAO § 160-le

Maksuamet väljastab maksuvõlgnevuse puudumise tõendi vastavalt BAO § 160-le. Sellega kinnitab maksuamet, et maavara soetusmaks on täielikult ja korrektselt tasutud või seda ei teki.

See tõend on eelduseks, et kinnistusraamatu kohus kannab omandiõiguse üleandmise sisse. Ilma selle kinnituseta kinnistusraamatu menetlus peatatakse.

Teie eelised advokaadi abiga

Maavara soetusmaks tundub esmapilgul selgelt reguleeritud, kuid praktikas ilmneb, et väikesed vead võivad kiiresti viia tarbetu maksukoormuse või viivitusteni kinnistusraamatus. Varajane advokaadi nõustamine loob kindluse.

Korduma kippuvad küsimused – KKK