Данък върху придобиването на имот

Данък върху придобиването на имот

При покупка на парцел или имот в Австрия се начислява данък върху прехвърлянето на недвижими имоти. Това данъчно задължение се отнася не само за класическите договори за покупко-продажба, но и за безвъзмездни прехвърляния като дарения и наследства.

Данъкът върху прехвърлянето на недвижими имоти (GrESt) е еднократен данък, който се начислява при всяко придобиване на местни парцели.

Предмет на данъка върху прехвърлянето на недвижими имоти

Данъкът върху прехвърлянето на недвижими имоти обхваща съгласно § 2 GrEStG изключително придобиването на парцели в страната, включително техните гражданскоправни принадлежности. Това включва по-специално:

• Поземлени имоти
• Сгради
• Прираст и принадлежност
• Права на строеж
• Супередификати

Не принадлежат към парцела:

• Машини и технически съоръжения, които принадлежат към предприятие
• Друг движим инвентар

Придобивания

Данъкът върху прехвърлянето на недвижими имоти се прилага за възмездно или безвъзмездно придобиване на местни парцели.

Това включва по-специално следните придобивания:

• Придобиване на собственост чрез покупка, замяна, наследство, запазена част или придобивна давност
• Придобиване на икономическа власт на разпореждане, напр. доверително управление
• Придобивания във връзка с персонални и капиталови дружества

Освен това законът познава обаче два специални фактически състава, които са релевантни изключително при предприемачески структури: Данък върху прехвърлянето на недвижими имоти за предприятия.

Освобождаване от данъци при покупка на имот

Законът за данъка върху прехвърлянето на недвижими имоти познава множество освобождавания. Освободени са следните придобивания:

Прехвърляне на жилище между партньори

Съпрузите или регистрираните партньори се възползват при съвместно придобиване или наследяване на жилище от необлагаема сума за 150 m² жилищна площ. За целта трябва да се спазват определени правила за местоживеене и ползване.

Минимален праг

Не се начислява данък, ако данъчната основа е под 1100 евро. При определени разделяния на парцели се прилага границата от 2000 евро.

Насърчаване на организации с нестопанска цел, благотворителни и църковни цели

Безвъзмездните прехвърляния на организации с нестопанска цел, благотворителни или църковни организации са освободени. Също така прехвърлянията, които се извършват чрез официална мярка за пространствено планиране или оформление на строителни терени, са необлагаеми, но само ако не са договорени доброволно.

Реално разделяне

Също така при реално разделяне, т.е. разделянето на общ парцел в индивидуална собственост, може да съществува освобождаване. Предпоставка е, че всеки съсобственик получава само стойността, която съответства на неговия първоначален дял.

Официална намеса

Ако парцел се прехвърля чрез отчуждаване или за избягване на официална намеса, също не се начислява данък.

Данъчна основа

Данъчната основа на данъка върху прехвърлянето на недвижими имоти се определя от това, какъв вид парцел се прехвърля и в каква правна или икономическа връзка се намира придобиването. По принцип данъкът се изчислява според възмездната престация, т.е. това, което действително се изразходва за парцела.

В определени случаи обаче не възмездната престация, а стойността на парцела или единната стойност се прилагат, по-специално при прехвърляния в рамките на семейството или при безвъзмездни процеси като наследство или прехвърляне на запазена част. Единната стойност се прилага като данъчна основа изключително при земеделски и горски парцели.

Ако парцелът принадлежи към имуществото на дружество за недвижими имоти, е задължително да се използва общата стойност като данъчна основа. Това трябва да бъде доказано чрез експертиза или сравними доказателства.

Peter Harlander
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Die richtige Wahl der Bemessungsgrundlage kann tausende Euro sparen, mit anwaltlicher Begleitung lassen sich steuerliche Fallstricke sicher umgehen“

Данък върху прехвърлянето на недвижими имоти и такса за вписване

При покупка на недвижим имот обикновено се начислява данък върху прехвърлянето на недвижими имоти в размер на 3,5% от покупната цена. Ако придобиването се извършва между близки роднини, данъчната ставка се намалява на 2%.

В допълнение към данъка върху прехвърлянето на недвижими имоти при вписването на правото на собственост в поземления регистър се заплаща такса за вписване в размер на 1,1% от покупната цена. Тази така наречена такса за включване става дължима заедно с вписването и е задължителна.

Данъчно задължение и данъчно задължено лице

Данъкът върху прехвърлянето на недвижими имоти възниква веднага щом договарящите страни приключат придобиването правно валидно. Данъчно задължени лица по принцип са всички лица, участващи в придобиването, това обикновено са купувачът и продавачът.

В допълнение към обичайния случай на сключване на договор, законът за данъка върху прехвърлянето на недвижими имоти урежда и специални изключения, например при наследства, завещания или дарения в случай на смърт. В тези случаи данъчното задължение възниква в различен момент.

Sebastian Riedlmair
Harlander & Partner Rechtsanwälte „Gerade bei Schenkungen oder Übergaben im Familienkreis wird die Grunderwerbsteuer oft unterschätzt, falsche Annahmen führen schnell zu vermeidbaren Kosten.“

Плащане на данъка върху прехвърлянето на недвижими имоти

Данъкът върху прехвърлянето на недвижими имоти се плаща или чрез самостоятелно изчисление, или чрез декларация за плащане. И двата варианта трябва да бъдат извършени от адвокат или нотариус.

Самостоятелното изчисление предлага предимството, че значително ускорява придобиването на парцела. Чрез представителя на страните се извършва не само съобщаването и плащането на данъка чрез FinanzOnline, но и проверката, коя данъчна ставка се прилага, дали е възможно освобождаване и коя данъчна основа трябва да се приложи в отделния случай.

Навременното и правилно плащане е предпоставка за вписване в поземления регистър. Без него правото на собственост не може да бъде прехвърлено.

Удостоверение за данъчна необремененост съгласно § 160 BAO

Данъчната служба издава удостоверение за данъчна необремененост съгласно § 160 BAO. С това данъчната служба потвърждава, че данъкът върху прехвърлянето на недвижими имоти е платен изцяло и правилно или не се начислява такъв.

Това удостоверение е предпоставка за това поземленият съд да впише прехвърлянето на собствеността. Без това потвърждение производството по поземления регистър се прекъсва.

Вашите предимства с адвокатска подкрепа

Данъкът върху прехвърлянето на недвижими имоти изглежда ясно уреден на пръв поглед, но на практика се оказва, че малки грешки бързо водят до ненужно данъчно бреме или забавяния в поземления регистър. Ранното адвокатско консултиране създава сигурност.

Често задавани въпроси – ЧЗВ